El auge inmobiliario cumple ocho a?os

- El auge persiste. La nueva oferta de viviendas crece m¨¢s que la demanda. Este verano se mantienen los elementos b¨¢sicos del mercado de la vivienda que han dominado el perfil del mismo desde hace ya casi ocho a?os. Las variables m¨¢s trascendentes en cuanto a est¨ªmulo de la demanda inmobiliaria siguen presionando en este ejercicio. Lo anterior lo confirma el nuevo, aunque muy moderado, descenso de los tipos de inter¨¦s de los cr¨¦ditos para compra de vivienda en 2005. La cuota a pagar por un cr¨¦dito a 25 a?os al tipo medio de inter¨¦s de 2005 est¨¢ casi un 30% por debajo de la correspondiente a un pr¨¦stamo de la misma cuant¨ªa concedido en 1997. El tipo medio de inter¨¦s de los pr¨¦stamos para compra de vivienda en 2005, expresado en t¨¦rminos reales, es nulo o negativo, seg¨²n los meses.

Es evidente el papel decisivo de los gobiernos locales en el est¨ªmulo de la nueva oferta de pisos

La econom¨ªa espa?ola se ha hecho profundamente dependiente del negocio inmobiliario

El aumento interanual de los precios de las viviendas en el segundo trimestre de 2005, el 13,9%, supone una desaceleraci¨®n notable respecto del 17,2% de 2004. En cambio, el aumento anualizado de dichos precios en el primer semestre de 2005 fue del 17,4%. ?ste es todav¨ªa un aumento severo, tras el 141% de crecimiento de los precios experimentado en los casi ocho a?os de boom inmobiliario. Las autonom¨ªas en las que el problema de acceso alcanzaba niveles m¨¢s elevados eran las del Pa¨ªs Vasco (los precios de mercado de las viviendas de 90 metros cuadrados superaban all¨ª al salario medio anual correspondiente en 10,7 veces), Madrid (10,6) y Baleares (10,2).

Las estad¨ªsticas de viviendas iniciadas han registrado aumentos sustanciales en los primeros meses de 2005. Los visados de direcci¨®n de obra de los aparejadores han crecido en un 6,4% en enero-mayo sobre el mismo periodo de 2004, las viviendas a iniciar seg¨²n las licencias municipales de obras crec¨ªan a un ritmo del 14,8% en los dos primeros meses de 2005, mientras que las viviendas iniciadas, estimadas por el Ministerio de Vivienda, aumentaron en un 9% en el primer trimestre del a?o.

De persistir tal evoluci¨®n, las viviendas iniciadas ascender¨ªan a m¨¢s de 760.000 en 2005. S¨®lo Andaluc¨ªa construir¨ªa unas 160.000, el 21% del total. Seg¨²n la evoluci¨®n de las viviendas terminadas y de las previsiones sobre demoliciones, el parque de viviendas familiares a fines de 2004 deb¨ªa de ascender a 22,6 millones de viviendas, un 7,7% m¨¢s que en noviembre de 2001, fecha de referencia del censo de viviendas de 2001, un ritmo muy superior al de los periodos intercensales previos a los censos del a?o 1991 y del a?o 2001.

Las escasas estad¨ªsticas sobre ventas de viviendas en Espa?a han experimentado, por el contrario, una evoluci¨®n menos din¨¢mica en dicho periodo. Las tasaciones de viviendas efectuadas por las empresas integradas en Atasa (alrededor del 65% del total de tasaciones en 2004) descendieron en el primer semestre en un 0,3% sobre 2004. Las transmisiones inmobiliarias intervenidas por los notarios en el primer trimestre de 2005 hab¨ªan crecido en un 3,3% sobre 2004, lo que implica un ritmo de unas 820.000 ventas de viviendas, nuevas y usadas, en el conjunto del presente a?o. Autonom¨ªas muy din¨¢micas en estos ¨²ltimos a?os de auge presentaron descensos de las transmisiones en 2005, como fue el caso de Murcia (ca¨ªda del 12%), Comunidad de Madrid (ca¨ªda del 8,9%) y Andaluc¨ªa (-4,2%).

De los datos anteriores parece derivarse la presencia de unos aumentos m¨¢s intensos en la oferta de nuevas viviendas que en la demanda. Esta circunstancia la confirma en parte el descenso registrado en enero-abril de 2005 sobre el a?o precedente en las inversiones extranjeras en inmuebles, cuyo valor retrocedi¨® en dicho periodo en m¨¢s de un 16%.

- Algunas evidencias: son intensas las ventas para inversi¨®n y se expulsa del mercado a los j¨®venes. En el an¨¢lisis del presente episodio inmobiliario, que se ha desarrollado no s¨®lo en Espa?a sino tambi¨¦n en un amplio n¨²mero de pa¨ªses occidentales, destaca la evidencia de que las compras de viviendas con fines de inversi¨®n han alcanzado unos elevados niveles. As¨ª, en el caso de Espa?a, mientras que en el censo de 2001 el total de viviendas no destinadas a residencia habitual (secundarias, vac¨ªas y otras) supon¨ªa el 32% del total de viviendas familiares, las estimaciones efectuadas a partir de los datos del Ministerio de Vivienda acerca de la evoluci¨®n del stock de viviendas entre 2001 y 2004 revelan que la proporci¨®n citada debe superar el 35% al final de 2004. Las viviendas no principales alcanzan proporciones pr¨®ximas al 50% en las autonom¨ªas de Castilla y Le¨®n y Comunidad Valenciana. Se han construido desde el a?o 2001 viviendas principales a un ritmo inferior al de las viviendas de temporada o destinadas a inversi¨®n.

Una segunda observaci¨®n de inter¨¦s consiste en que los altos precios de venta de las viviendas han expulsado a los j¨®venes hogares o adquirentes por primera vez del acceso a la vivienda (Reino Unido, Estados Unidos y Francia). Si los adquirentes son en gran parte inversores, los precios de venta de mercado se pueden situar en niveles que poco tienen que ver con los ingresos habituales en los j¨®venes hogares. Se ha observado en Francia que los ingresos de los nuevos adquirentes de vivienda para uso de las mismas est¨¢n muy por encima de la media de los hogares (M. Mouillart y V. Vaillant, 'Un march¨¦ plus selectif des particuliers plus endett¨¦s', Banquemagazine, diciembre de 2004).

En el caso actual de Espa?a, unos niveles de producci¨®n de viviendas situados en torno a unas 300.000 al a?o, por encima de las demandas derivadas de la creaci¨®n de nuevos hogares, no puede por menos de generar consecuencias medioambientales negativas. Lo anterior provoca desviaciones nada deseables del ahorro hacia destinos escasamente generadores de empleos sostenibles, de mejoras de eficiencia y de ganancias de competitividad para la econom¨ªa espa?ola.

La econom¨ªa espa?ola se ha instalado en un d¨¦ficit exterior que se financia mediante aportaciones importantes de ahorro del resto del mundo, que en gran parte se destina a cubrir las necesidades de financiaci¨®n derivadas de un largo y prolongado proceso de construcci¨®n de viviendas. Como sucede en Estados Unidos, la econom¨ªa espa?ola se ha hecho profundamente dependiente del negocio inmobiliario. La recuperaci¨®n econ¨®mica posterior a 2001 no habr¨ªa tenido lugar sin el creciente gasto en vivienda, junto a un aumento del consumo privado apoyado en una financiaci¨®n hipotecaria facilitada por los m¨¢s altos precios de las viviendas. (P. Krugman, 'That hissing sound', The New York Times, 8 de agosto de 2005).

- Sugerencias de estad¨ªstica y de pol¨ªtica econ¨®mica. Los datos anteriores revelan que la producci¨®n de viviendas en Espa?a puede estar creciendo a ritmos por encima de la demanda, al menos a nivel agregado. Apenas existen, como se ha indicado, estad¨ªsticas de ventas y de transacciones de viviendas. De disponerse de este tipo de estad¨ªsticas, a nivel nacional y desagregado por autonom¨ªas, provincias y ciudades, como sucede en otros pa¨ªses occidentales, es posible que las decisiones de promoci¨®n de nuevas viviendas y de compra de tales viviendas, en especial de las realizadas con fines de inversi¨®n, se adoptasen con m¨¢s rigor. El mercado inmobiliario adolece as¨ª de una dosis excesiva de opacidad, lo que facilita la creaci¨®n de desequilibrios duraderos oferta-demanda que no ayudan para nada a la econom¨ªa espa?ola en este momento.

Es evidente el papel decisivo de los gobiernos locales en el est¨ªmulo de la nueva oferta de viviendas, ante la relevancia de los ingresos fiscales susceptibles de obtenerse mediante desarrollos inmobiliarios masivos al margen de la demanda de vivienda derivada de la evoluci¨®n demogr¨¢fica. Las autonom¨ªas podr¨ªan corregir en parte dicha deriva, a la vista de las competencias de que disponen en este terreno, sobre todo tras las sentencias del Tribunal Constitucional decisivamente favorables a sus intereses. No parece seguro que tales administraciones p¨²blicas est¨¦n desempe?ando en este campo un papel racionalizador.

Desde 2004 el Gobierno brit¨¢nico ha pasado a incidir en las decisiones locales en materia de gobierno del suelo, a trav¨¦s de la presencia de representantes de la Administraci¨®n central en los consejos regionales en los que se adoptan las decisiones m¨¢s relevantes en materia de urbanismo, compatible todo ello con la devoluci¨®n de competencias a Escocia y con la creaci¨®n del Gobierno regional de Gales.

Si desde el Gobierno de la naci¨®n se pretende desarrollar estrategias que contribuyan a conseguir los objetivos fijados en la cumbre de Lisboa de 2002 y a mejorar la competitividad de la econom¨ªa espa?ola, la Administraci¨®n central no puede estar al margen de lo que est¨¢ sucediendo con un factor productivo tan decisivo como es el suelo. Si no hay suelo no pueden instalarse bastantes tipos de empresas. El descenso de las ramas agroindustriales en el producto interior bruto (PIB) de Espa?a algo tiene que ver con un urbanismo que expulsa actividades productivas en favor de una sobrecalificaci¨®n de suelo como urbanizable residencial.

Si se invoca al art¨ªculo 149.1.13 de la Constituci¨®n espa?ola de 1978 en la exposici¨®n de motivos del Plan de Vivienda 2005-2008, ?no podr¨ªa aprovecharse asimismo dicha norma para que la Administraci¨®n central participase, directa o indirectamente, en el desarrollo de una pol¨ªtica de suelo m¨¢s proclive a un crecimiento econ¨®mico m¨¢s sostenible y menos dependiente de la construcci¨®n residencial que la pol¨ªtica que ahora est¨¢ marcando el destino de las ciudades y hasta de la propia econom¨ªa espa?ola?

Julio Rodr¨ªguez L¨®pez es economista, estad¨ªstico y ex presidente del Banco Hipotecario.