El suelo y el auge inmobiliario

Algunas autonom¨ªas se han propuesto promover la construcci¨®n de viviendas protegidas que no salgan a un precio muy superior a los 90.000 euros. Tales viviendas existen en los prop¨®sitos de las cooperativas y de los promotores p¨²blicos, pero escasea el terreno donde construirlas y venderlas a dichos precios sin p¨¦rdidas. La cuesti¨®n del acceso a la vivienda conduce al precio del suelo. Desde el segundo trimestre de 1997 hasta el mismo periodo de 2006 los precios de las viviendas se han multiplicado en Espa?a por 2,7 veces (por m¨¢s de tres veces en Baleares, Murcia y Andaluc¨ªa). En el mismo periodo de tiempo los costes de la edificaci¨®n (salarios, materiales) lo han hecho en un 30%.

Los aumentos del coste del suelo no han frenado precisamente la construcci¨®n residencial

El acceso a la vivienda resulta dram¨¢tico en las grandes aglomeraciones urbanas

Los fuertes aumentos del precio del suelo y la supuesta escasez del mismo constituyen la queja habitual de promotores y profesionales del subsector inmobiliario. En realidad la escasez de oferta se refiere a los terrenos urbanizables, esto es, a los terrenos a construir puestos en oferta en el mercado, a la vista del espectacular aumento de la superficie de suelo calificado como urbanizable por los municipios.

Los aumentos del coste del suelo no han frenado precisamente la construcci¨®n residencial. En 2006 se pueden iniciar m¨¢s de 800.000 nuevas viviendas. Se han construido 5,5 millones de viviendas en el periodo 1998-2006, volumen muy superior al de creaci¨®n de hogares. El factor m¨¢s relevante del aumento de la demanda y de los precios de la vivienda son las ¨®ptimas condiciones de financiaci¨®n (los tipos de inter¨¦s m¨¢s bajos en 50 a?os, unos plazos medios de m¨¢s de 25 a?os, un aumento evidente de la relaci¨®n pr¨¦stamo-valor).

El acceso a la vivienda en propiedad sigue benefici¨¢ndose de un trato fiscal favorable frente al alquiler, a nivel estatal. El ligero aumento de la proporci¨®n de hogares que viven en r¨¦gimen de alquiler (el 10,5% de los hogares viv¨ªan en viviendas de alquiler en 2003) se debe a la presencia de inmigrantes y a la extraordinaria carest¨ªa de la vivienda. Resulta rigurosamente falso el anuncio de "no tire el dinero, compre".

El aumento del precio del suelo y de la vivienda ha expulsado a los hogares con menos recursos fuera de las aglomeraciones urbanas. La oferta tiene una potencia extraordinaria en las provincias castellanas lim¨ªtrofes con Madrid. Esta evoluci¨®n aumenta la distancia media respecto del n¨²cleo urbano correspondiente y algo tiene que ver con los monstruos que se est¨¢n creando en ciudades distantes.

El acceso a la vivienda resulta dram¨¢tico en las grandes aglomeraciones urbanas en Espa?a. En la Comunidad de Madrid el salario medio supera al de Extremadura en un 47,5%, mientras que el precio de venta de la vivienda en Madrid supera al de Extremadura en un 210%.

El aumento de los precios del suelo "espanta" la construcci¨®n de nuevas viviendas protegidas, que s¨®lo es posible si los ayuntamientos ceden suelo a los promotores a coste razonable. La realidad de la retenci¨®n de suelo por los propietarios de terrenos revela que el mercado, dejado a su aire, no genera una oferta suficiente. El mercado como mecanismo de asignaci¨®n de recursos nunca ha funcionado de forma adecuada en materia de suelo y de vivienda, por el monopolio de oferta que ejercen los due?os del mismo.

Los planes de urbanismo locales han dejado de ser vinculantes, a la vista de la extremada rapidez de modificaci¨®n de los mismos. Modificar un plan de urbanismo local y recalificar terrenos es ahora un deporte corriente en Espa?a. El precio de las viviendas aumenta por el dinamismo de la demanda. Las ¨®ptimas condiciones de financiaci¨®n facilitan las compras de vivienda para uso y para activo. El precio del suelo refleja las expectativas de los precios de venta de las viviendas.

Los compradores-inversores sit¨²an los precios de las viviendas en unos niveles astron¨®micos respecto de los salarios de los j¨®venes hogares. La vivienda se hace inaccesible justo cuando se baten r¨¦cords anuales de iniciaciones y de terminaciones de la misma. La proporci¨®n de viviendas no destinadas a residencias habituales (secundarias y vac¨ªas) debe superar en 2006 el 35% del stock de viviendas en Espa?a.

En este contexto es conveniente que salga adelante el proyecto de Ley de Suelo del Ministerio de Vivienda. Se trata de intentar reducir el componente especulativo que al precio del suelo aporta el criterio de valoraci¨®n del suelo en funci¨®n de las expectativas urban¨ªsticas y no de su uso efectivo, que es una pesada herencia de la etapa Cascos (1998 y 2000). Asimismo, dicho proyecto eleva de nivel la obligaci¨®n de destinar nuevo suelo urbanizable a la construcci¨®n de viviendas protegidas o equivalentes, condici¨®n necesaria para el aumento de la nueva oferta de este tipo de viviendas.

Julio Rodr¨ªguez L¨®pez es economista.