Para mayores sin reparos

El sector residencial para la tercera edad se ha convertido en una de las ¨¢reas m¨¢s din¨¢micas del mercado. Con crecimientos anuales de la facturaci¨®n del orden del 12% y una rentabilidad m¨¢s que razonable, ha atra¨ªdo el inter¨¦s de cajas de ahorros, sociedades de seguros m¨¦dicos, inmobiliarias y sociedades de capital riego. El resultado es una explosi¨®n de la oferta en el segmento alto del mercado, con decenas de residencias y miles de plazas en construcci¨®n

La facturaci¨®n del sector, 1.575 millones de euros en 2002, alcanza ahora los 2.400 millones, con un incremento acumulativo del 53%

Para mayores sin reparosRiofisa est¨¢ levantando estos d¨ªas en Algete (Madrid) una lujosa urbanizaci¨®n con centenares de apartamentos. Jardines, piscinas, canchas de tenis, un edificio central con peluquer¨ªa, cafeter¨ªa, gimnasio. Pero no se trata de un complejo residencial m¨¢s. Los apartamentos tendr¨¢n pasillos m¨¢s anchos y los ba?os artilugios especiales. La piscina quedar¨¢ dotada de equipos de fisioterapia y talasoterapia y en el edificio central habr¨¢ un equipo permanente (d¨ªa y noche) de m¨¦dicos y enfermeras.

El complejo, que ser¨¢ gestionado por Eulen Servicios Sociosanitarios, una empresa gestora de servicios para la tercera edad del grupo liderado por David ?lvarez, es uno de esos senior resorts (como se les llama en la costa), que est¨¢n proliferando por toda Espa?a. Tanto que no hay empresa del sector que no est¨¦ construyendo alguna de estas urbanizaciones, que en el caso de Sanyres, la empresa residencial creada por la inmobiliaria Prasa, en 1999, constituyen incluso la parte m¨¢s importante de su modelo de negocio.

M¨¢s abundante, sin embargo, est¨¢ siendo la proliferaci¨®n de modernas y lujosas residencias de 100 a 200 habitaciones, enfocadas b¨¢sicamente a dependientes (personas con m¨¢s de 80 o 85 a?os, que componen el 90% de sus usuarios), y de las que est¨¢n surgiendo decenas al a?o. "No hay mes que no se inauguren dos o tres", apunta Rafael Navas, presidente del Grupo Jubilo. "Ahora puede haber unas 700 en construcci¨®n".

Cada vez m¨¢s mayores

El envejecimiento de la poblaci¨®n (los mayores de 65 a?os son ya el 17% del total), la pr¨®xima entrada en vigor de la Ley de Dependencia (que asegurar¨¢ ayudas p¨²blicas a la poblaci¨®n afectada) e incluso el actual boom inmobiliario han desatado una carrera por hacerse con estos nuevos complejos residenciales, dotados de todos los servicios y que acabar¨¢n, ellos s¨ª, por jubilar definitivamente a las residencias t¨ªpicas de toda la vida, con 10 o 20 habitaciones.

El fen¨®meno, que se aceler¨®, seg¨²n Javier Garc¨ªa Perrote, de Euroresidencias "a partir del a?o 2000" (cinco de los 13 primeros grupos del sector tienen menos de seis a?os de existencia), se est¨¢ saltando todas las marcas. Las 3.400 residencias existentes en 2001 son ya 5.400. En unos a?os llegaremos a las 7.000 u 8.000. Adavir, una cadena del grupo Planiguer fundada en 2001, ten¨ªa siete residencias con 1.172 plazas a finales del a?o pasado; en 2006 acabar¨¢ con 11 centros y 1.684 plazas. Sergesa aumentar¨¢ su red de 16 a 20 tambi¨¦n este a?o, Eulen de 11 a 16, Amma Recursos Asistenciales, de 9 a 17, y Ballesol, la veterana del sector, creada en 1976, elevar¨¢ su cartera residencial de las 26 que ten¨ªa a finales de a?o a cerca de 46 en 2007, fecha en la que contar¨¢ con casi 7.500 plazas. Tan s¨®lo siete empresas construir¨¢n este a?o unas 6.000 plazas. El resultado son unos crecimientos de la facturaci¨®n exponenciales. "El a?o pasado", comenta Garc¨ªa Perrote, "facturamos 18 millones de euros, este a?o alcanzaremos los 30 millones".

Aunque pueda resultar dif¨ªcil creer que hay un gran negocio aqu¨ª (la estancia en estos centros oscila entre los 1.600 y los 3.000 euros al mes y las pensiones de jubilaci¨®n no est¨¢n para echar cohetes), s¨ª lo es. Quiz¨¢ porque los familiares de los jubilados se rasquen los bolsillos. O porque haya m¨¢s pudientes de los que aparecen en las listas de Hacienda. Lo cierto es que las 13 empresas m¨¢s grandes de Espa?a cuentan ahora mismo con un parque de casi 30.000 habitaciones, el 12% del total del sector, y logran retornos del 10% al 12% sobre las ventas, lo que convierte la construcci¨®n y gesti¨®n de estos hoteles para mayores en un negocio bastante atractivo. De ah¨ª que no sorprenda que casi todos se est¨¦n abalanzando sobre este sector. Cajas de ahorros, inmobiliarias, constructoras, sociedades de seguros m¨¦dicos, incluso sociedades de capital riesgo.

Entre las m¨¢s activas est¨¢n las cajas, quiz¨¢ por las sinergias que el negocio les aporta. Aparte de las oportunidades de financiaci¨®n que se presentan, las cajas est¨¢n muy vocacionadas para esta actividad. Buena parte de sus clientes son mayores. Y las actividades de la Obra Social pueden ser tambi¨¦n un semillero de marketing. Lo cierto es que muchas de las grandes empresas residenciales est¨¢n controladas por estas entidades. Es el caso de Ama Recursos Asistenciales, creada en 1997, participada por Caja Navarra, Caja Burgos y Caja Duero, entidad esta que participa a su vez en EBN Banco de Negocios, integrada por Unicaja, Ibercaja y otras. Tambi¨¦n Caixa Galicia mantiene una alianza con Eulen, que gestiona residencias pertenecientes a terceros (de la Administraci¨®n o empresas como Riofisa). "La caja promueve y posee las residencias", explica Juan Manuel Mart¨ªnez, director general de Eulen Servicios Sociosanitarios y vicepresidente de la patronal de las grandes empresas del sector, AESTE, "que despu¨¦s nos entrega para su explotaci¨®n".

Tambi¨¦n la combinaci¨®n cajas-aseguradoras va viento en popa. Las aseguradoras aportan experiencia de gesti¨®n y potenciales clientes (los asociados a sus servicios de seguro m¨¦dico). Aqu¨ª, la alianza entre Caja Madrid y Mapfre ha dado origen a Mapfre Quavitae, la segunda empresa del sector en n¨²mero de plazas (m¨¢s de 3.000). Catalana Occidente se ha hecho tambi¨¦n con un 10% del Grupo SAR, la cuarta del sector (con 2.800 habitaciones), liderada por Higinio Ravent¨®s y en la que participa Joan Abell¨® con el 30%. Y Caser Residencial, con m¨¢s de 1.500 habitaciones, es otro de los grandes exponentes de colaboraci¨®n cajas-seguros. Caser, la aseguradora de las cajas de ahorros (con 37 de estas entidades en su capital) se lanz¨® hace a?os al sector con la adquisici¨®n de Metroces, la cadena residencial de Metrovacesa.

Las inmobiliarias han sido grandes actores del negocio residencial. Por razones obvias. Su cartera de suelo y la experiencia en promoci¨®n, a?adidas a la necesidad de diversificar unas carteras muy centradas en vivienda u oficinas, las han llevado a interesarse por la tercera edad. Fue el caso de Metrovacesa, que cre¨® Metroces en 1995, que gestionaba directamente. Una estrategia que alter¨® al vender la empresa y entrar posteriormente, con el 35% del capital, en Adavir, una cadena que en cuatro a?os se hizo con 1.200 habitaciones. Pese a que Metrovacesa es el principal accionista de Adavir, la responsabilidad de las operaciones corre a cargo de otro accionista, Geroplan, una empresa gestora de residencias.

Esta f¨®rmula est¨¢ siendo tambi¨¦n aplicada por Lar Inmobiliaria en Ballesol, la l¨ªder del sector (con m¨¢s de 4.000 residencias), en la que participa con el 20%. En este caso, la gesti¨®n diaria de las operaciones est¨¢ firmemente en manos de la familia fundadora de Ballesol, los Vivas. Tambi¨¦n Sacyr Vallehermoso, que se sali¨® hace hace a?os del capital de Euroresidencias ha optado por dejar la gesti¨®n a otros. "Hemos optado por alquilar nuestras residencias", comenta un portavoz, "unas diez, a Euroresidencias. Es c¨®modo, tenemos un cliente, no 180. Adem¨¢s, somos inmobiliarios, no gestores".

Operadoras 'puras'

Las operadoras residenciales puras aprecian este nuevo enfoque. "Las inmobiliarias han entrado muchas veces en el negocio con una perspectiva de corto plazo", comenta Juan Manuel Mart¨ªnez, "y ¨¦ste es un negocio de gesti¨®n, intensivo en mano de obra y con resultados muy a largo plazo".

No todos parecen de acuerdo. La familia Romero Gonz¨¢lez, los propietarios de Prasa Inmobiliaria, crearon Sanyres en 1998, una empresa operadora que es propiedad suya al 100%. Sanyres mantiene alianzas puntuales en cada una de las regiones donde opera; con Cajasur en Andaluc¨ªa, con Bancaja en Valencia y con Seelvag en Nordic Residencial. Pero, la gesti¨®n se mantiene en sus manos. Igual que ocurre con Novaire, de OHL, con siete residencias gestionadas por la empresa".

Un fen¨®meno m¨¢s reciente ha sido la entrada de las sociedades de capital riesgo y sociedades de cartera familiares. Es el caso de la brit¨¢nica 3i, que entr¨® en Ballesol para ayudarle a financiar su plan de inversiones. Otro caso es el de EBM Alisma, un fondo de capital riesgo de EBN Banco y el portugu¨¦s Esp¨ªrito Santo, que tiene el 15% de Adavir. Entre los inversores familiares destaca la presencia de Saarema, una sociedad de cartera de la familia Hinojosa (los antiguos due?os de Cortefiel) y Juan Rodr¨ªguez Inciarte en Euroresidencias, de la que tienen el 68%. Eurosidencias, fundada en 1998 por Reyes Arti?ano, y que va por las 1.450 habitaciones, se ha especializado en el segmento de lujo.

Destaca tambi¨¦n el papel jugado por la familia Bonomi (Investindustrial), propietarios del 100% del grupo Care, fundado en 2001, o de la sociedad Caesars (Antonio Miralles). Y es s¨®lo el principio. En estos momentos, hay multitud de nuevos proyectos e inversiones en estudio. El boom de la tercera edad vive su primera juventud.