Los expertos no ven riesgo de burbuja inmobiliaria en Espa?a y no es una buena noticia

Un mercado boyante. As¨ª puede resumirse lo que espera en 2025 al sector inmobiliario. Los ¨²ltimos datos apuntan que los precios de la vivienda se est¨¢n acelerando, pero eso no impide que cada vez se vendan m¨¢s casas. Y los informes de previsiones que proliferan con cada cambio de a?o apuntan en la misma l¨ªnea: el pr¨®ximo ejercicio los pisos seguir¨¢n encareci¨¦ndose y el volumen de operaciones podr¨ªa acercarse m¨¢s que nunca a los niveles previos a la crisis de 2008. En favor de esto jugar¨¢ que se espera que se den m¨¢s hipotecas y, por efecto del cambio en la pol¨ªtica monetaria, m¨¢s baratas. Casas caras, compras aceleradas y cr¨¦dito m¨¢s abundante componen una tr¨ªada que en Espa?a recuerda al desenfreno de principio de siglo. ?Es posible que Espa?a se encamine hacia una nueva burbuja?

La respuesta r¨¢pida es que no. EL PA?S ha consultado a cuatro economistas expertos en el sector y ninguno ve ese riesgo ahora mismo, lo que no necesariamente es una buena noticia como explican varios de ellos. Al menos no lo es para los much¨ªsimos hogares, y cada vez m¨¢s, que buscan una casa y no la encuentran. En un informe del pasado abril, el Banco de Espa?a calcul¨® que se necesitan unas 600.000 casas para satisfacer la demanda. El exbanquero Ignacio Ezquiaga cree que en realidad son muchas m¨¢s, al menos un mill¨®n y medio. ¡°El d¨¦ficit de vivienda es enorme y eso no tiene nada que ver con una burbuja¡±, afirma. Y completa: ¡°Ojal¨¢ tuvi¨¦ramos algo de burbuja porque eso significar¨ªa que repuntan los vol¨²menes de oferta¡±.

La definici¨®n de una burbuja inmobiliaria no es algo sencillo. La Fed de Dallas, uno de los 12 bancos que componen la Reserva Federal de EE UU, elabora un indicador de ¡°exuberancias¡± en el mercado de la vivienda que conoce bien el espa?ol Enrique Mart¨ªnez Garc¨ªa, vicepresidente en tanto que jefe del ?rea Internacional del banco tejano. El tambi¨¦n codirector del Observatorio Internacional de la Vivienda (IHO, por sus siglas en ingl¨¦s) cita tres elementos que explican el crecimiento actual de precios: ¡°En muchas partes del mundo no se est¨¢ construyendo suficiente vivienda¡±, relata en primer lugar, a lo que agrega que ¡°la ca¨ªda de la inflaci¨®n ha llevado a muchos a prever que las tasas hipotecarias mejorar¨¢n, estimulando m¨¢s la demanda¡±.

El tercer elemento son los ¡°factores especulativos y comportamientos psicol¨®gicos¡±. Mart¨ªnez Garc¨ªa detalla que se trata de ¡°fen¨®menos como el fear of missing out [FOMO o miedo a quedarse fuera] que pueden llevar a los inversores a asumir que el reciente fortalecimiento del mercado inmobiliario continuar¨¢ en el futuro¡±. Eso, agrega, ¡°genera expectativas poco realistas¡±. ¡°Estos factores son los que nos preocupan porque est¨¢n en el origen de las burbujas. De momento, evidencia de exuberancia de este tipo solo la encontramos en EE UU, Croacia, Israel y Portugal¡±, completa.

¡°Para que haya una burbuja tiene que haber una falta de justificaci¨®n en el aumento de los precios¡±, insiste el catedr¨¢tico de la Pompeu Fabra Jos¨¦ Garc¨ªa Montalvo. Y en este momento ve razones de sobra: ¡°The Economist ha puesto la econom¨ªa espa?ola como la mejor, las familias espa?olas, adem¨¢s de acumular ahorro, est¨¢n por debajo de la media europea de endeudamiento [el 45,4% del PIB, frente al 52,2% en el conjunto de la eurozona] y a eso se suman flujos migratorios y la demanda extranjera¡±. ¡°Con una oferta que no reacciona, esto es suficiente para que los precios se tensionen¡±, resume.

Al margen de que los importes tengan un sentido desde un punto de vista econ¨®mico, nadie puede negar los evidentes problemas de accesibilidad a la vivienda que eso est¨¢ provocando. Y a los expertos les preocupa que ese bucle de escasez y carest¨ªa que se retroalimenta no es sencillo de solucionar. ¡°Tener un problema que es de oferta y no de burbuja es m¨¢s dif¨ªcil¡±, lanza Garc¨ªa Montalvo. ¡°La soluci¨®n es m¨¢s complicada: veo m¨¢s complicado afectar al mercado por el lado de la oferta y la producci¨®n de vivienda que por el financiero¡±, remacha.

Menos cr¨¦dito

Una de las consecuencias de la crisis sist¨¦mica de 2008 es que las herramientas de pol¨ªtica monetaria y macroprudenciales cambiaron para siempre. Estas ¨²ltimas se refieren a las condiciones que los reguladores impusieron al sector financiero y que, resumidamente, obligan a los bancos a ser m¨¢s cautos a la hora de dar cr¨¦dito. Y por eso Gonzalo Bernardos ve un abismo entre la situaci¨®n de principios de siglo y la actual. ¡°En 2006 el importe que destinaron las entidades a financiar la compra de vivienda fue de 184.000 millones y en 2023 fueron 54.000 millones¡±, ejemplifica. Este dato prueba, seg¨²n el director del m¨¢ster inmobiliario de la Universidad de Barcelona, que ¡°es imposible que exista una burbuja si no hay un grand¨ªsimo crecimiento del cr¨¦dito inmobiliario¡±.

Bernardos abunda en la explicaci¨®n de que las casas se encarecen ¡°por las condiciones econ¨®micas del pa¨ªs, que va bien, y sobre todo porque no hay oferta¡±. Y destaca otra diferencia importante respecto a la situaci¨®n de bum inmobiliario: ¡°Estos son precios que suben, pero no precios que bajan, mientras que cuando tienes una burbuja los precios suben, pero luego bajan¡±. La dif¨ªcil soluci¨®n del galimat¨ªas le lleva a pensar que ¡°los precios se van a ir al alza y durante bastante tiempo¡±. Pero en ausencia de m¨¢s casas, duda que Espa?a est¨¦ a las puertas de una burbuja: ¡°Que los bancos enloquezcan y den mucho m¨¢s prestado no se puede descartar, pero no veo que se llegue a una burbuja ni en 2025 ni tampoco en 2026¡å, afirma.

Frente a la escasez, parece l¨®gico que la salida a la actual crisis pasa por disponer de m¨¢s casas. Pero Ezquiaga destaca que no vale con cualquier tipo de viviendas, tienen que ser accesibles. ¡°Es obvio que va a haber m¨¢s VPO, pero el proceso es lento¡±, se?ala, ¡°parece que la ministra [Isabel Rodr¨ªguez] es la ¨²nica que tiene que hacer viviendas y son todos: donde haya un pedazo de suelo disponible se tiene que edificar¡±. Sin embargo, el economista, que vivi¨® toda la crisis financiera como directivo de banca y en 2024 ha publicado un libro de elocuente t¨ªtulo (El sistema ya no financia burbujas: escasez de vivienda y ca¨ªda del cr¨¦dito), cree que ¡°estamos muy lejos¡± de tomar conciencia. El motivo es que, aunque nadie atisbe una, la burbuja sigue siendo el trauma inmobiliario en el imaginario espa?ol. ¡°El dolor que dej¨® la burbuja inmobiliario-financiera de principios de siglo fue tan tremendo que nadie quer¨ªa o¨ªr hablar de hacer vivienda, y se nos ha ido la olla¡±, lamenta.