El Gobierno reducir¨¢ a la mitad la comisi¨®n por cancelar una hipoteca

Cambiar de hipoteca (de inter¨¦s variable a fijo, y viceversa) o llev¨¢rsela a otro banco (porque sale m¨¢s rentable) ser¨¢ m¨¢s barato. El Gobierno prev¨¦ una rebaja del 1% al 0,5% de la comisi¨®n m¨¢xima que cobran bancos y cajas a sus clientes por cancelaci¨®n anticipada total de un pr¨¦stamo, seg¨²n el borrador de la nueva ley que entrar¨¢ en vigor a principios de 2007. La reducci¨®n s¨®lo afectar¨¢ a los pr¨¦stamos que se firmen desde esa fecha. Adem¨¢s, los gastos de notar¨ªa y del registro se recortar¨¢n cerca del 40% cuando se cancele, modifique o subrogue una hipoteca (aunque ¨¦sta sea anterior a la nueva ley). En definitiva, con esta ley, un usuario que cancele una hipoteca de 120.000 euros se puede llegar a ahorrar 720 euros (600 por la comisi¨®n).

El objetivo de la nueva ley hipotecaria es eliminar las trabas para cambiar de pr¨¦stamo e impulsar la competencia entre entidades financieras. Adem¨¢s, la reforma se acomete en un contexto de subida de los tipos de inter¨¦s y con el nivel de deudas de los hogares m¨¢s alto de la historia por el boom de la vivienda. El director general de Estudios del Banco de Espa?a, Jos¨¦ Luis Malo de Molina, se?al¨® ayer que entre un 2% y un 2,5% de las familias tendr¨¢ problemas para afrontar un nuevo aumento de los tipos.

La nueva normativa, que el Gobierno prev¨¦ que est¨¦ lista en el primer trimestre de 2007, no beneficiar¨¢ a los ciudadanos que compren una vivienda, ya que no afectar¨¢ a las comisiones y costes relacionados con la firma de nuevas hipotecas.A los endeudados compradores les quedar¨¢ el consuelo de saber que, si con el tiempo deciden cambiar su hipoteca, los gastos bajan. La principal reducci¨®n se producir¨¢ en la comisi¨®n que cobran los bancos y cajas en las cancelaciones anticipadas totales.

M¨¢s competencia

?stas pasar¨¢n del 1% al 0,5% del capital pendiente de amortizaci¨®n en las hipotecas firmadas a tipo de inter¨¦s variable (el 95% de las que se constituyen). As¨ª consta en el borrador que el Gobierno someter¨¢ esta semana a consulta p¨²blica y que ayer explic¨® el secretario de Estado de Econom¨ªa, David Vegara, en un foro organizado por el diario Cinco D¨ªas.

En los pr¨¦stamos suscritos a tipo fijo (donde ahora las comisiones son libres), este porcentaje del 0,5% s¨®lo podr¨¢ aumentarse (hasta el m¨¢ximo pactado por el banco y el cliente en el contrato) en el caso de que los tipos de inter¨¦s en el momento de la cancelaci¨®n est¨¦n por encima del tipo al que se contrat¨® la hipoteca.

Estas rebajas de las comisiones m¨¢ximas s¨®lo servir¨¢n para las hipotecas ya firmadas antes de la entrada en vigor de la nueva ley. Este cambio beneficiar¨¢ sobre todo a los titulares de una hipoteca que decidan llev¨¢rsela a otro banco o caja (es necesario cancelar la hipoteca para cambiarla de entidad), porque le ofrecen condiciones m¨¢s ventajosas.

Los gastos notariales y registrales tambi¨¦n se abaratar¨¢n en la cancelaci¨®n, modificaci¨®n y subrogaci¨®n. Esta medida beneficiar¨¢ a todos los pr¨¦stamos, no s¨®lo a los que se firmen con la nueva ley. El Gobierno calcula que supondr¨¢ una rebaja de los costes cercana al 40% en el caso de una hipoteca de 120.000 euros. Los notarios cobrar¨¢n menos, porque sus honorarios, que tienen un coste determinado por un porcentaje cada 1.000 euros del valor del bien sujeto a la operaci¨®n, se calcular¨¢n a partir de ahora por otro sistema con cuant¨ªas fijas, con lo que, seg¨²n el Ejecutivo, se reducir¨¢ la factura. En el caso de los costes relacionados con la inscripci¨®n en el registro de cualquier modificaci¨®n, cancelaci¨®n o subrogaci¨®n de una hipoteca, el titular s¨®lo tendr¨¢ que pagar el 10% de los honorarios del registrador (ahora se paga el 15%).

A modo de ejemplo, el impacto de la reforma ser¨ªa el siguiente. Para una hipoteca de 120.000 euros, una reducci¨®n de la comisi¨®n de cancelaci¨®n anticipada al 0,5% supondr¨ªa un ahorro de 600 euros, seg¨²n los c¨¢lculos de expertos del sector consultados. Hasta esta nueva ley, el usuario pagaba 1.200 euros.

Con respecto a los gastos en el registro de la propiedad, la reducci¨®n para las hipotecas de menos de 250.000 euros supondr¨¢ un ahorro de unos 20 euros. Con respecto a los gastos de aranceles notariales, tambi¨¦n para hipotecas menores de 250.000 euros el ahorro es de unos 100 euros.

Ahorro de 720 euros

En definitiva, a partir de la entrada en vigor de esta ley, una persona con una hipoteca de 120.000 euros se puede llegar a ahorrar un total de 720 euros (600 de la comisi¨®n de cancelaci¨®n, m¨¢s 20 de los gastos del registro de la propiedad y 100 de los aranceles notariales).

La nueva ley regular¨¢ por primera vez la llamada hipoteca inversa. Las personas mayores de 65 a?os y dependientes podr¨¢n pedir una hipoteca sobre su propia vivienda en propiedad e ir¨¢n recibiendo una renta mensual a cambio. Aunque se agote la renta que aporta la entidad financiera al propietario en funci¨®n del valor de tasaci¨®n de la vivienda, el titular podr¨¢ seguir viviendo en su casa hasta que fallezca. Cuando el propietario muera, los herederos podr¨¢n vender la casa y devolver lo entregado por el banco (m¨¢s intereses) o pagar la deuda y recuperar el piso.

Los tr¨¢mites de constituci¨®n, subrogaci¨®n, modificaci¨®n y cancelaci¨®n de estas hipotecas tendr¨¢n beneficios fiscales y arancelarios (notario y registro), ya que se exime de pagar el impuesto de actos jur¨ªdicos documentados.

Adem¨¢s, el Gobierno tambi¨¦n quiere que los bancos y las cajas informen al detalle de las caracter¨ªsticas de la hipoteca que van a contratar. Incluso se baraja la posibilidad de que se incluye un simulador sobre c¨®mo variar¨ªa la cuota mensual en funci¨®n de la evoluci¨®n de los tipos de inter¨¦s.