Un arma ineficaz contra el 'pelotazo'

El consejero de Territorio y Vivienda, Esteban Gonz¨¢lez Pons, lanz¨® el lunes la propuesta de repartir las plusval¨ªas que genera la reclasificaci¨®n de un suelo entre los propietarios de los ¨²ltimos 25 a?os, con la idea de que para el promotor sea m¨¢s oneroso vender ese terreno que edificar. Una propuesta que rebota como ¨®rdago al Gobierno ahora que se debate en el Congreso la reforma de la Ley del Suelo, pero no presenta como enmienda. Expertos en urbanismo, econom¨ªa, juristas y arquitectos exponen a trav¨¦s de las respuestas a tres preguntas (ver recuadro) sus dudas sobre el encaje legal de una medida que afectar¨ªa al derecho de propiedad, y cuestionan cuando no rechazan que sea la v¨ªa contra los pelotazos.

"En un sistema econ¨®mico de libre mercado, como el nuestro, es el mercado el que acaba regulando los precios"

"Distribuir la plusval¨ªa es tanto como sacralizar los pelotazos o decir que estos se van a producir"

- Paloma Taltavull, profesora de Econom¨ªa Aplicada de la Universidad de Alicante.

1. Hasta donde he entendido por la noticia, propone que, de haber plusval¨ªa en la venta de terrenos, ¨¦sta se reparta entre los propietarios de los ¨²ltimos 25 a?os. Esto implica que se reconoce que existe un proceso sucesivo de compra y venta de suelo que se genera desde el mismo momento en que un suelo tiene la sospecha de que va a formar parte de un nuevo plan. Si se reconoce el proceso que genera el desorbitado aumento en los precios, habr¨ªa que actuar sobre ¨¦l. Por otro lado, si se tiene en cuenta que algunas de estas transacciones no se registran -y la mayor¨ªa que son especulativas nunca se registran-, entonces el reparto de la plusval¨ªa se har¨ªa entre el due?o antiguo y el nuevo. Pero hay mucha casu¨ªstica en este ¨¢mbito. Imag¨ªnese alguien que compr¨® hace 20 a?os (1986, ni asomo de especulaci¨®n), y ahora vende sometido a la presi¨®n del proceso urban¨ªstico, normalmente nada claro para un no experto: ?el reparto ser¨ªa para el que compra ahora, esta persona y el anterior propietario?... No tengo claro si esta norma puede ser contraria a los derechos de propiedad reconocidos por la Constituci¨®n.

2. Si se conoce el proceso del pelotazo lo que habr¨ªa es que actuar en las fases en las que se considera que aparece el mismo, y no por encima del proceso... En cuanto a precios del suelo, son reflejo de los precios de los inmuebles. Son precios de largo plazo, por lo que no se pueden abaratar en un mercado libre, a no ser que se produzcan sucesos muy negativos para la econom¨ªa que genere una deflaci¨®n en las estructuras generalizada.

3. No soy jurista, soy economista, por lo que no tengo mucha idea sobre ello, salvo la sospecha de que no parece muy acorde con los derechos de propiedad.

- Gerardo Roger, arquitecto y profesor experto en urbanismo.

1. Es una idea inicial seguramente bienintencionada, pero escasamente elaborada. Para el problema que pretende atajar hay enfoques m¨¢s adecuados y eficaces.

2. No. Creo que no evita que se generen pelotazos porque plantea, en principio, una especie de reprivatizaci¨®n retroactiva de las plusval¨ªas que se generan, pero no intenta disminuirlas. No bajar¨ªa los precios. La forma m¨¢s eficiente de atajar el problema es la propuesta de proyecto de Ley del Suelo que se tramita actualmente, que acota y racionaliza las plusval¨ªas que genera la gesti¨®n urban¨ªstica. Plantea que se valore el suelo por lo que es, y no por las expectativas especulativas de lo que pueda ser.

3. Me pregunto qu¨¦ t¨ªtulo jur¨ªdico tienen los propietarios antiguos para participar en las plusval¨ªas actuales. Por la misma regla de tres tendr¨ªan que participar en el IBI, o sea en las cargas. Va a tener un m¨¢s que dif¨ªcil encaje en el marco legal vigente.

- Juan Mart¨ªnez Castillo Carpio, decano del Colegio de Arquitectos de la Comunidad Valenciana.

1. Querr¨ªa presumir que es una respuesta a una actitud, y es que nadie pudiera comprar suelo barato escondiendo la realidad de que ya ha pactado a escondidas y en sinton¨ªa con los pol¨ªticos para reclasificar de manera inmediata, enga?ando de esta manera al no sabedor de estas circunstancias, que es el vendedor. Si es as¨ª, tengo serias dudas de que la respuesta sea la adecuada. En definitiva, se tratar¨ªa de hacer transparente y democr¨¢tico el proceso urban¨ªstico y esto creo que se hace de manera m¨¢s f¨¢cil a trav¨¦s de instrumentos ya inventados o existentes, como son los planes generales, otros de iniciativa p¨²blica y desde luego con la participaci¨®n ciudadana en su gesti¨®n.

2. No. Los pelotazos, con toda la carga negativa que tienen, se evitan con apuestas pol¨ªticas a la casilla de la participaci¨®n y la transparencia. El territorio, una vez urbanizado, ya se convierte en patrimonio de los ciudadanos y ellos deben ser parte fundamental en su gestaci¨®n.

3. No soy jurista ni abogado, pero se me antoja como un proceso muy complejo y dif¨ªcil para poderlo normar y tabular en sus vertientes indemnizatorias, registrales, fiscales, hereditarias etc. Si el proceso urban¨ªstico fuese r¨¢pido, adem¨¢s de transparente y democr¨¢tico, la percepci¨®n que distingue la normal y l¨ªcita actividad empresarial del pelotazo, con todas las connivencias y complicidades necesarias para que se d¨¦, ser¨ªa muy f¨¢cil de apreciar y a lo mejor de esta forma evitados. En cualquier caso, la propuesta es conceptualmente atractiva. No debemos criminalizar por sistema a los promotores y a estos siempre hay que prestarle la atenci¨®n que merece.

- Jordi Palafox, catedr¨¢tico de Historia e Instituciones Econ¨®micas de la Universitat de Val¨¨ncia.

1. Aun teni¨¦ndome por moderado, lo m¨¢s suave que se me ocurre es que el conseller denota una torpeza notable en comprender las cosas. Si algo se reparte es porque previamente existe. Por tanto, suponiendo que fuera factible llevarla a la pr¨¢ctica -lo cual dudo-, nunca podr¨ªa evitar los pelotazos: hipot¨¦ticamente aumentar¨ªa los beneficiarios de los mismos.

2. En ning¨²n caso. El precio del suelo se abarata obligando a que quienes lo oligopolizan (de los que nunca se habla) lo pongan en el mercado. Para lo cual, como sucede en otros pa¨ªses, son imprescindibles desincentivos fiscales que eviten su aparcamiento y evitar, como sucede hoy en muchas zonas de la Comunidad Valenciana, el control absoluto de la oferta por un ¨²nico agente. Lo dem¨¢s es perder el tiempo.

3. No soy experto en Derecho, pero intentar descubrir el Mediterr¨¢neo en el siglo XIX se califica por s¨ª solo. Si la propuesta pretende redefinir los derechos de propiedad es una necedad. Su encaje pr¨¢ctico no parece m¨¢s factible. Localizar en la pr¨¢ctica a los propietarios de un cuarto de siglo puede aumentar todav¨ªa m¨¢s la burocracia y el ingente gasto p¨²blico de la Generalitat.

- Pablo Delgado, abogado y miembro de la secci¨®n de Urbanismo del Colegio de Abogados de Valencia.

1. Creo que est¨¢ dentro de la din¨¢mica pol¨ªtica que abri¨® el conseller desde su nombramiento, y es una nueva aportaci¨®n al debate urban¨ªstico que est¨¢ en los medios informativos y pol¨ªticos, pero que dicho sea de paso no se corresponde con una verdadera preocupaci¨®n social. La formulaci¨®n en s¨ª y el momento en el que se produce nos hace pensar en que la medida est¨¦ m¨¢s orientada al debate pol¨ªtico que a ser una soluci¨®n pr¨¢ctica.

2. Se propone como freno indirecto a las reclasificaciones de suelo, y directo a la obtenci¨®n de beneficios especulativos amparados en las modificaciones de planeamiento. En un sistema econ¨®mico de libre mercado -como el nuestro- es el mercado el que acaba regulando los precios. Los excesos intervencionistas, pueden afectar a un sector productivo, que si bien ha vivido momentos dulces, cuando tiene p¨¦rdidas no las comparte con los propietarios del suelo en los ¨²ltimos 25 a?os.

3. Posiblemente sea el encaje jur¨ªdico la principal dificultad del sistema propuesto, pues si bien en nuestro ordenamiento jur¨ªdico, en base al fin social de la propiedad, est¨¢ disociada la propiedad inmueble del derecho al aprovechamiento lucrativo urban¨ªstico (superando los l¨ªmites del art. 348 del C¨®digo Civil), la propuesta parece afectar a la seguridad jur¨ªdica de los l¨ªmites de la transmisibilidad de los bienes inmuebles, generando una carga real sobre el inmueble en beneficio del propietario vendedor y de aquellos de los que ¨¦ste trae causa. Siendo que la generaci¨®n de ese nuevo derecho real no puede ser de competencia auton¨®mica (ni siquiera de las nuevas de recuperaci¨®n del derecho civil valenciano del 49.2 del Estatuto).- Jaume Sendra, abogado y asesor de Abusos Urban¨ªsticos NO.

1. Cabe dentro de la lucha y dial¨¦ctica pol¨ªtica, no as¨ª desde un punto de vista riguroso, y ello es as¨ª porque si bien la Comunidad Valenciana tiene competencias sobre ordenaci¨®n del territorio, urbanismo y vivienda, en el reparto de plusval¨ªas la Administraci¨®n central tiene mucho que decir... ?No tenemos bastantes conflictos?

2. La propuesta no va a producir un abaratamiento significativo y de especial relevancia del precio del suelo, y en menor medida, si ¨¦sta no va acompa?ada de otras medidas de car¨¢cter tributario que permitan revertir mediante la recaudaci¨®n de impuestos al mercado inmobiliario, el importe obtenido (VPO, IVVSA, etc.). En definitiva, no deja de ser un parche al importante problema del costo del suelo, medida que por s¨ª misma no resuelve el conflicto.

3. Parece un objetivo dif¨ªcil de alcanzar, habr¨ªa que conocer la f¨®rmula que se pretende emplear o el instrumento, pero prima facie no parece que pueda resultar ¨²til para el fin que se pretende.

- Alejandro Escribano, arquitecto urbanista.

1. Es una idea pol¨ªticamente brillante, pero probablemente irrealizable en el marco urban¨ªstico espa?ol. Distribuir la plusval¨ªa es tanto como sacralizar los pelotazos o decir que se van a producir.

2. No reducir¨¢ el precio del suelo, sino que conforme se aumente el riesgo de desarrollo del suelo, con legislaciones restrictivas y amenazas sobre la rentabilidad de las operaciones, los operadores aumentar¨¢n la prima de riesgo y, por tanto, el precio final. S¨ª creo en pol¨ªticas tendentes a obligar a m¨ªnimos de reserva de suelo para vivienda social.

3. No veo un posible encaje jur¨ªdico. ?Cu¨¢l es el momento de la venta? ?C¨®mo se mide el riesgo de la operaci¨®n?

- Josep Sorribes, profesor de Econom¨ªa Regional y Urbana de la Universitat de Val¨¨ncia

1. La propuesta me parece improcedente en tanto en cuanto existen mecanismos legales ya ensayados que permiten que la sociedad recupera una parte razonable de las plusval¨ªas. Ser¨ªa preferible una ordenaci¨®n territorial sensata de ¨¢mbito supramunicipal, y el establecimiento claro y conciso de las obligaciones de cesi¨®n tanto de viales y equipamientos como de aprovechamiento urban¨ªstico. Quien debe aprovecharse de las plusval¨ªas generadas es el conjunto de la sociedad que las hace posibles y no los propietarios de los ¨²ltimos 25 a?os. Una subida (a discutir) del porcentaje de cesi¨®n de aprovechamiento tendr¨ªa efectos redistributivos mejores que la propuesta.

2. El precio del suelo es una renta de monopolio cuyo valor depende de lo que la demanda est¨¦ dispuesta a pagar. ?sta la configuran de hecho los promotores y una limitaci¨®n del precio de venta se podr¨ªa trasladar al del suelo si existiera un pol¨ªtica de suelo activa. Podr¨ªa desincentivar las reclasificaciones, pero no alterar¨ªa el precio del suelo.

3. Podr¨ªa encajarse como modificaci¨®n de la LUV pero dado que no parece necesaria ni conveniente, es un tema irrelevante.