La clave es la transparencia

Los objetivos principales que gu¨ªen la actuaci¨®n de las administraciones en las pol¨ªticas de urbanismo y vivienda deben tener su centro en el ciudadano y su calidad de vida. Y no cabe duda que una de las preocupaciones que con m¨¢s intensidad muestran los espa?oles se centra en la grave dificultad de acceso a una vivienda debido a su elevado precio.

?Pero qu¨¦ hay detr¨¢s de esta subida? Varios factores explican esta situaci¨®n: el fuerte incremento de la demanda por el aumento de poblaci¨®n, en buena parte inmigrante; la demanda exterior; el crecimiento r¨¢pido de las llamadas familias monoparentales; los cinco millones de nuevos empleos generados durante la etapa del Gobierno popular que incentivan la emancipaci¨®n familiar, o el precio del dinero. A esta explosiva demanda la oferta responde ahora, restableciendo poco a poco un cierto equilibrio que explica la progresiva moderaci¨®n de los precios.

Hay que rebajar la alta dosis de discrecionalidad administrativa en la gesti¨®n del suelo

Esta situaci¨®n de una fuerte demanda y una lenta reacci¨®n de la oferta, con el consiguiente incremento de los precios, poco o nada tienen que ver con lo que generalmente se denomina especulaci¨®n o con posibles corruptelas urban¨ªsticas, aunque ¨¦stas puedan contribuir a oscurecer un mercado que deber¨ªa ser m¨¢s claro y transparente.

Para lograrlo es preciso alcanzar un equilibrio entre la potestad administrativa en la ordenaci¨®n urban¨ªstica y la necesaria y saludable iniciativa privada. No existen varitas m¨¢gicas que acaben con actuaciones irregulares en materia urban¨ªstica. La mejor receta son leyes claras, eficaces y estrictas, que impulsen una mayor competencia e iniciativa de la sociedad y, por supuesto, actuar siempre bajo el principio ¨¦tico de honradez personal como administrador de unos recursos que son de los contribuyentes.

Pero el deseable equilibrio en materia urban¨ªstica puede romperse ante la tentaci¨®n de los poderes p¨²blicos, agravada por las dificultades financieras municipales, de abusar del exceso de intervencionismo, burocratizaci¨®n y discrecionalidad, aut¨¦ntico caldo de cultivo del oscurantismo urban¨ªstico, que puede distorsionar en alguna medida el funcionamiento del mercado de la vivienda y suelo.

Corresponde a comunidades aut¨®nomas modernizar las leyes de suelo vigentes bajo unos criterios de m¨¢ximo respeto medioambiental, transparencia y agilidad en el proceso urban¨ªstico, as¨ª como garant¨ªa de la seguridad jur¨ªdica para los propietarios del suelo y de las viviendas, a los que injustamente se trata de asimilar como especuladores sin parar a reflexionar que millones de espa?oles han adquirido una vivienda con mucho esfuerzo.

Es necesario un modelo que incentive el mayor protagonismo del ciudadano y las empresas frente a pol¨ªticas que pretenden que la Administraci¨®n se entrometa en todo lo relativo al suelo y la vivienda, asfixiando la libertad del individuo incluso para decidir qu¨¦ debe hacer con una vivienda de su propiedad.

La Comunidad de Madrid puede servir de ejemplo de c¨®mo al desarrollar una pol¨ªtica equilibrada se obtienen resultados m¨¢s que esperanzadores. Durante los ¨²ltimos tres a?os ha liderado en Espa?a, tanto en t¨¦rminos absolutos como relativos, la construcci¨®n de vivienda protegida. Madrid ha logrado por vez primera que uno de cada tres pisos que se inician en la regi¨®n sea de protecci¨®n. En tres a?os se est¨¢n construyendo 60.000 pisos protegidos, facilitando con un plan de vivienda real y efectivo la intervenci¨®n de la iniciativa privada. Visto con perspectiva nacional, uno de cada cuatro pisos protegidos que se construyen hoy en Espa?a se levanta en la regi¨®n madrile?a.

Para mejorar esta pol¨ªtica de suelo y vivienda hemos impulsado una nueva normativa que ha quedado plasmada en un anteproyecto de ley, cuya tramitaci¨®n por prudencia jur¨ªdica deber¨¢ esperar a la aprobaci¨®n definitiva de la ley de suelo estatal en marcha, que, por otra parte, no parece caminar en la buena direcci¨®n.

En el proceso urban¨ªstico se precisan luz y taqu¨ªgrafos. Hay que dotar a los tr¨¢mites urban¨ªsticos de la m¨¢xima transparencia para que el control ciudadano del urbanismo sea real y se permita su participaci¨®n plena. Con ello, adem¨¢s, eliminamos todo tipo de oscurantismo y opacidad en la aprobaci¨®n de planes generales o convenios urban¨ªsticos. Por ello, la futura ley exigir¨¢ que en la p¨¢gina web oficial auton¨®mica se vuelque el contenido de todos los planes y convenios, as¨ª como que ¨¦stos se sometan a informaci¨®n p¨²blica, actuar¨¢ como garant¨ªa para el ciudadano y la defensa del inter¨¦s general.

En este esfuerzo por la transparencia es fundamental una adecuada regulaci¨®n de los convenios urban¨ªsticos entre ayuntamientos y particulares, terreno en el que la Comunidad de Madrid ha tomado ya medidas en la ley de medidas fiscales para 2007.

Pero junto a la transparencia debe sumarse la agilidad en todo el proceso urban¨ªstico. Es imprescindible simplificar los complejos tr¨¢mites urban¨ªsticos, reducir y eliminar innecesarias intervenciones administrativas, rebajar la alta dosis de discrecionalidad administrativa en la gesti¨®n del suelo, y as¨ª lograr una mayor seguridad jur¨ªdica que beneficie a administraciones, propietarios y particulares. No entra dentro de una gesti¨®n moderna propia del siglo XXI el que un suelo declarado urbanizable tarde ocho a?os en poder disponer de viviendas, lo que, como aut¨¦ntico factor de retenci¨®n de suelo, acaba encareciendo los costes finales am¨¦n de la frustraci¨®n del ciudadano que ve alteradas sus expectativas personales de emancipaci¨®n y disfrute de una vivienda.

En resumen, la apuesta por una mayor agilidad y transparencia en un proceso urban¨ªstico que, con reglas claras y poco intervencionistas, debe facilitar el acceso a una vivienda a miles de ciudadanos que lo est¨¢n demandando y que tienen derecho a disfrutar de ella a precios asequibles que no incorporen ni actuaciones especulativas ni burocracias injustificadas. Todo ello bajo el criterio primero e imprescindible de que el urbanismo debe estar supeditado al medio ambiente.

Mariano Zab¨ªa Lasala es consejero de Medio Ambiente y Ordenaci¨®n del Territorio de la Comunidad de Madrid