Vivienda: el auge toca techo

El an¨¢lisis de la evoluci¨®n del mercado de la vivienda en Espa?a en 2006 obliga a emplear bastante imaginaci¨®n, en ausencia de un panel amplio de informaci¨®n estad¨ªstica. El indicador "decano" del mercado en cuesti¨®n, los proyectos de viviendas visados por los Colegios de Arquitectos, disponible desde enero de 1960, ha dejado de publicarse despu¨¦s de marzo de 2006. Este vac¨ªo no ha sido cubierto por ning¨²n indicador equivalente.

Contrasta la escasez de indicadores del mercado de vivienda en Espa?a con la mayor abundancia que se advierte cuando se comenta la situaci¨®n de Estados Unidos. En ese pa¨ªs se emplean indicadores mensuales, publicados con bastante celeridad, de los que, al parecer, nunca dispondremos en Espa?a: viviendas vendidas, nuevas y usadas, stock de viviendas de nueva construcci¨®n no vendidas, tasas de morosidad bancaria de los diferentes segmentos del mercado inmobiliario, permisos de construcci¨®n, hasta cinco ¨ªndices de precios de la vivienda de metodolog¨ªa dispar.

En cuanto a lo sucedido en el mercado de la vivienda en Espa?a en 2006, en el lado de la demanda destacaron algunas debilidades. En los tres primeros trimestres descendieron las compraventas de viviendas sobre el mismo periodo del a?o anterior, seg¨²n datos de registradores, lo que implica un total anual de alrededor de 935.000 compraventas en dicho a?o. Los tipos de inter¨¦s de los pr¨¦stamos para compra de vivienda aumentaron en torno a punto y medio, lo que supuso un crecimiento de la cuota a pagar por un cr¨¦dito a 25 a?os cercano al 15%. La Encuesta de Poblaci¨®n Activa reflej¨® una creaci¨®n neta de 497.900 hogares en 2006, por debajo de 2005.

Por el lado de la oferta volvieron a destacar las fortalezas. En 2006 se alcanz¨® el record anual de visados de direcci¨®n de obra de los Colegios de Arquitectos T¨¦cnicos, 863.800 viviendas, m¨¢s de dos veces y medio por encima del ritmo correspondiente a 1997, a?o inmediatamente anterior al inicio del ¨²ltimo auge inmobiliario. Hasta septiembre de 2006, el saldo del cr¨¦dito a promotor de las entidades financieras a¨²n crec¨ªa por encima del 45% anual.

En cuanto a los precios de las viviendas, seg¨²n las tasaciones, el aumento anual se desaceler¨® desde el 12,8% de 2005 hasta el 9,1% en 2006. Los nueve a?os de auge (1998-2006) han dejado un aumento acumulado del 183,2% (12,3% fue la media anual), que super¨® el 200% en las autonom¨ªas costeras de Andaluc¨ªa, Baleares, Murcia y Valencia. Es posible que la desaceleraci¨®n del aumento de los precios de venta est¨¦ siendo a¨²n m¨¢s intensa. El ¨ªndice de precios se apoya en las tasaciones y los vendedores de viviendas de segunda mano precisados de liquidez venden "por debajo de los precios demandados en los anuncios o atribuidos en las tasaciones" (JM Naredo, "El ecologista", n? 46).

Los m¨¢s altos tipos de inter¨¦s y un aumento de precios que casi triplic¨® al de los salarios implican m¨¢s dificultades para los nuevos accedentes a la vivienda, expulsados sin remedio de los principales n¨²cleos urbanos y abocados a adquirir viviendas en los "monstruos" perif¨¦ricos edificados en las zonas de mayor permisividad urban¨ªstica, o a esperar "salir" en los sorteos de las viviendas protegidas construidas por las empresas municipales de vivienda.

El subsector "motor" de la econom¨ªa espa?ola present¨®, pues, en 2006 una nueva oferta de viviendas un tanto por encima de lo que apuntaron los datos de la demanda. Esta ¨²ltima aparece un tanto debilitada por los mayores tipos de inter¨¦s y por las menores expectativas de revalorizaci¨®n, en un contexto donde el inversor es decisivo. 2006 pudo ser, por tanto, el ¨²ltimo a?o de oferta creciente en un auge inmobiliario at¨ªpico por su larga duraci¨®n. Esta ¨²ltima se explica ampliamente por la ausencia de restricci¨®n exterior sobre la econom¨ªa espa?ola y por la persistencia de unos tipos de inter¨¦s extraordinariamente reducidos. El fin del auge no implica volver a los niveles de actividad y de compra de viviendas previos al mismo. El ajuste ser¨¢, de momento, suave y la sobreoferta de vivienda de los ¨²ltimos a?os permitir¨¢ mantener unos niveles especialmente elevados de construcci¨®n residencial durante alg¨²n tiempo.