Venta de VPO: una opcion err¨®nea
Consideran los autores que promover viviendas de protecci¨®n oficial para la venta es contradictorio con el objetivo de reducir el precio de los pisos.
Todo el mundo sabe que el precio de la vivienda se ha disparado y que es muy dif¨ªcil acceder a una vivienda en propiedad. Tambi¨¦n es sabido que el factor fundamental de la subida es el precio del suelo. Hasta tal punto, que el criterio que se usa para vender terrenos es el llamado valor residual, de modo que se resta al futuro precio de las viviendas que se van a construir todos los costes de promoci¨®n, construcci¨®n y venta, y se vende el terreno por lo que queda.
Lo l¨®gico, entonces, ser¨ªa legislar sobre el valor del suelo. Pero ninguna fuerza pol¨ªtica se atreve a entrar en ese campo. En su lugar se dise?an soluciones de dos tipos para, supuestamente, bajar el precio de la vivienda: las neoliberales y las estatistas, que no resuelven el problema y crean varios nuevos.
Toda esa flexibilidad no ha servido para abaratar el precio de las viviendas, sino para todo lo contrario
La pol¨ªtica de alquiler social debe ser la l¨ªnea prioritaria de intervenci¨®n p¨²blica en esta materia
De la receta neoliberal ya conocemos sus consecuencias. Ante la falta de directrices de ordenaci¨®n territorial claras y vinculantes, los ayuntamientos se han convertido en los grandes especuladores (con sospechas de corrupci¨®n, probada o no, en muchos casos) y el urbanismo en el negocio m¨¢s lucrativo, con una desbocada revalorizaci¨®n de terrenos y gigantescas plusval¨ªas para propietarios e intermediarios. Se ha impuesto tambi¨¦n el principio de flexibilidad total, con figuras como el "agente urbanizador" (recogida en La ley del Suelo) para desentender definitivamente a los poderes p¨²blicos del resultado y ampliaciones de suelos urbanizables, que no guardan ninguna relaci¨®n con un crecimiento normal (los ¨²ltimos ejemplos, Bakio, Getxo o Pasaia).
Lo alucinante es que toda esta flexibilidad no ha servido para abaratar las viviendas sino para todo lo contrario, adem¨¢s de apuntalar un modelo econ¨®mico basado en la destrucci¨®n sistem¨¢tica del medio ambiente. Logan y Molotch han descrito agudamente este modelo como coalici¨®n de crecimiento: una coincidencia de intereses espacialmente pr¨®ximos entre capitales invertidos en el desarrollo del suelo, propiedades, comercio y turismo, por una parte, y funcionaros gubernamentales y locales, por otra. Esta coincidencia de intereses se centra en la expectativa de que cada uno se beneficiar¨¢ directa o indirectamente, y explica el papel que representan gobiernos y ciudadanos trabajadores en el apoyo ideol¨®gico a la expansi¨®n del sector privado, que en este caso ha convertido el derecho a la vivienda en un lucrativo negocio, con unos niveles de endeudamiento personal y de depredaci¨®n medioambiental insostenibles.
Lo anterior se ha agravado con los ¨²ltimos cambios impositivos. Dejemos a un lado las declaraciones de alg¨²n diputado general iletrado al que habr¨ªa que recordarle que los impuestos no son competencia de tres instituciones desconocidas, sino de todo el pueblo vasco. Pero, sin el m¨¢s m¨ªnimo debate p¨²blico, desde las diputaciones se ha decidido impulsar la compra de segundas viviendas, eliminando la imputaci¨®n del 2% en el IRPF, neg¨¢ndose a cualquier discriminaci¨®n positiva en el IBI y rebajando sustancialmente la fiscalidad de los alquileres, con las desigualdades en la distribuci¨®n de la renta que eso supone, favoreciendo a arrendadores y propietarios de viviendas para el ocio. Ezker Batua tan s¨®lo ha reaccionado con otro desprop¨®sito, proponiendo la creaci¨®n de un impuesto para viviendas desocupadas in¨²til en su fin, basto en su estructura y discriminatorio en su contenido.
En el terreno de los impuestos, las correcciones a realizar ser¨ªan f¨¢ciles, si los pol¨ªticos estuviesen interesados: Reestablecer la imputaci¨®n del 2% eliminada en el IRPF, revisar los valores catastrales hasta que reflejen como m¨ªnimo el 50% del valor de mercado (con sus efectos sobre el Impuesto del Patrimonio y el IBI) y reducir a menos de la mitad el IBI de la vivienda habitual. Sin m¨¢s, porque discriminar entre viviendas desocupadas, alquiladas y segundas residencias solo responde a planteamientos demag¨®gicos y clientelistas de quien no ha sabido realizar bien su trabajo.
Volvamos ahora nuestra vista a las recetas estatistas y empecemos afirmando que son plenamente compatibles con las neoliberales, al no acometer el aut¨¦ntico problema, el precio del suelo. Estas recetas no pretenden abaratar el precio de la vivienda, sino dividir el mercado en dos segmentos estancos, las viviendas libres y las protegidas.
Lo que realmente llama la atenci¨®n es que las VPOs le salen casi gratis al Departamento de Vivienda. La diferencia entre el precio de una VPO y su coste no se sufraga con fondos p¨²blicos ni con menores pelotazos para los propietarios de suelo, sino que ¨¦sta es pagada por los adquirentes de viviendas libres de la misma promoci¨®n, lo que da lugar a iniquidades de todo tipo. Porque exceptuando las promociones de lujo, lo ¨²nico que distingue a los propietarios de VPOs es la suerte habida en un sorteo. Esto les deja con mayores fondos disponibles que a sus vecinos libres, lo que conduce a la paradoja de que sus veh¨ªculos son mejores o pueden meterse m¨¢s f¨¢cilmente en una vivienda libre de vacaciones (conocemos varios casos)... Y esa VPO comprada en el barrio-pueblo que le ha tocado (hasta ah¨ª llega el dirigismo) se convertir¨¢, en muchos casos, en una soluci¨®n permanente, dado que la brecha con las viviendas libres no dejar¨¢ de agrandarse con esta pol¨ªtica.
En resumen, la pol¨ªtica actual de EB se limita a inyectar fuertes dosis de estalinismo en el marco neoliberal previo. As¨ª, su balance de estos siete a?os en Vivienda no han servido para abaratar las casas, mejorar la distribuci¨®n de la renta o salvaguardar el medio ambiente sino todo lo contrario, reforzando adem¨¢s la cultura de la vivienda en propiedad. Y lo extra?o es que los otros partidos de la izquierda vasca se hayan limitado a cr¨ªticas parciales, sin poner en cuesti¨®n el modelo instaurado.
Porque hab¨ªa otro camino muy sencillo: prohibir la compraventa de terrenos para urbanizar o de bloques de pisos entre particulares y reserv¨¢rsela a las instituciones p¨²blicas, que comprar¨ªan o expropiar¨ªan a precio de terreno r¨²stico; sacar a concurso esos terrenos con indicaci¨®n de viviendas a construir y precio final, y reservar algunas promociones o casas para, junto a una pol¨ªtica fiscal sobre los pisos vac¨ªos, crear un potente parque de alquiler social, al modo de otros pa¨ªses europeos avanzados. La pol¨ªtica de alquiler social debe ser la l¨ªnea prioritaria de intervenci¨®n p¨²blica porque, en lugar de transferir recursos p¨²blicos a la propiedad privada, permite intervenir positivamente -con alquileres ajustados a los ingresos- en la reducci¨®n de la desigualdad de renta, subvencionando a personas de escasos recursos
Con medidas tan f¨¢ciles de implantar como ¨¦stas se lograr¨ªa r¨¢pidamente invertir la tendencia de la suerte en propiedad, dirigi¨¦ndola hacia el alquiler y de forma que la mayor¨ªa de los pisos en venta costasen menos de lo que vale hoy una VPO. Si se quiere acabar con el problema de la vivienda, claro. Porque si de lo que se trata es de respetar a los especuladores y hacerse con una base clientelista de poder, mejor lo dicen claramente y dejamos de marear la perdiz.
Txema Mendibil es inspector de Hacienda y Ion Andoni del Amo, profesor de la UPV.
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