Ya lo dijo Tom Barrack

Cuando en octubre de 2005, Tom Barrack, el mayor inversor inmobiliario de Estados Unidos, dijo que iba a deshacerse ordenadamente de todas sus propiedades y a hacer caja, caus¨® una conmoci¨®n en el entonces boyante mercado inmobiliario estadounidense. El magnate, que ten¨ªa una cartera de propiedades de m¨¢s 20.000 millones de euros, compar¨® la situaci¨®n con un partido de polo. "Me siento completamente seguro jugando al polo en un campo lleno de veteranos. Pero cuando los amateurs entran, alguien puede resultar herido. Tienen m¨¢s v¨ªsceras que cerebro", dec¨ªa Barrack en una entrevista a la revista Fortune. En su paralelismo, el multimillonario apuntaba que hab¨ªa demasiado dinero en manos inexpertas a la caza de las cada vez menos escasas oportunidades que ofrec¨ªa el mercado.

La Bolsa a¨²n gana un 1,8% este a?o, mientras que entre 2000 y 2002 perdi¨® casi un 60%

Aquellas palabras resultaron prof¨¦ticas. Los precios de las casas han ca¨ªdo en picado en EE UU, y la crisis se ha empezado a trasladar al sistema financiero. La resaca ha llegado tambi¨¦n a Wall Street, y ha contagiado al resto de los mercados, pero ninguno como el espa?ol se ha visto sacudido con tal virulencia. El desplome se hac¨ªa patente el pasado martes, d¨ªa 24. La ca¨ªda de la inmobiliaria Astroc, que perdi¨® m¨¢s de dos tercios de su valor en s¨®lo una semana, acab¨® por arrastrar al conjunto del sector. Pero tambi¨¦n se vieron contagiadas las constructoras y los bancos. Y ahora todos los analistas se preguntan si ese pinchazo es el primer s¨ªntoma de una reedici¨®n inmobiliaria de la llamada burbuja tecnol¨®gica de 2000 que hundi¨® los mercados burs¨¢tiles de todo el mundo.

Ciertamente paralelismos no faltan, pero tambi¨¦n disidencias entre una y otra situaci¨®n. Las empresas de Internet no ten¨ªan pr¨¢cticamente ning¨²n activo. Por ejemplo, todos los de Terra no val¨ªan contablemente ni la d¨¦cima parte de la sede social madrile?a del BBVA, pero la filial de Internet de Telef¨®nica lleg¨® a valer m¨¢s en Bolsa que el banco.

Las inmobiliarias se miden por el valor neto de sus activos (NAV), o lo que es lo mismo, el coste de sus inmuebles a precio de mercado. Hist¨®ricamente, siempre han cotizado a un precio inferior a ese valor. Pero Astroc se salt¨® la norma y sali¨® a Bolsa en mayo de 2006 a un precio un 50% superior al valor de sus activos y contagi¨® al resto de firmas. Antes del pinchazo de esta semana la capitalizaci¨®n de todas las inmobiliarias era de media un 14,5% superior al NAV.

Pero pese a esa sobrevalora-ci¨®n, las inmobiliarias, a diferencia de las tecnol¨®gicas, tienen un patrimonio s¨®lido en forma de suelo y viviendas que no va a desaparecer de la noche a la ma?ana.

Otro de los paralelismos es el castigo al sector financiero. En la burbuja tecnol¨®gica, las operadoras de telecomunicaciones alcanzaron niveles de deuda r¨¦cord para afrontar las adquisiciones multimillonarias de empresas de Internet y de tecnolog¨ªa que luego resultaron no valer nada. Buena muestra de esa locura especuladora es que Telef¨®nica derroch¨® m¨¢s de 16.000 millones de euros en licencias de telefon¨ªa m¨®vil que acabaron siendo papel mojado o en compras ruinosas como el portal Lycos. La deuda de las operadoras de telecomunicaciones afect¨® a la cotizaci¨®n de los bancos que hab¨ªan financiado esas compras.

Ahora, el desplome de las inmobiliarias ha arrastrado a las constructoras, y tambi¨¦n al sector bancario. Las entidades financieras tienen a una triple exposici¨®n en este caso. El riesgo m¨¢s alto es por la concesi¨®n de hipotecas. Los cr¨¦ditos a particulares para la compra de viviendas alcanzan los 544.292 millones de euros, cuatro veces m¨¢s que en 1998, seg¨²n cifras del Banco de Espa?a.

Pero adem¨¢s de prestar dinero a los hogares, las entidades financieras han financiado la deuda de las propias inmobiliarias. Los cr¨¦ditos concedidos a estas empresas se han multiplicado por 13 en los ¨²ltimos ocho a?os, y alcanzan los 250.000 millones de euros.

El tercer motivo de preocupaci¨®n es la participaci¨®n directa de las entidades en el capital de inmobiliarias y constructoras. Los grandes bancos supieron salirse a tiempo. Las cajas de ahorros han tomado el relevo y han entrado alegremente en el capital de las inmobiliarias como Parquesol, Fadesa, Astroc, Inmocaral o Inbesos.

No obstante, tambi¨¦n en este caso hay notables diferencias. Las grandes entidades financieras se desprendieron hace tiempo de sus participaciones inmobiliarias. El BBVA vendi¨® Metrovacesa, el Santander se deshizo de Vallehermoso y la Caixa lo hizo de Colonial. Las constructoras han diversificado mucho su negocio (servicios urbanos, energ¨ªa, gesti¨®n de infraestructuras) y la actividad inmobiliaria no tiene ya un peso decisivo en sus balances.

Por eso, expertos y autoridades coinciden casi un¨¢nimemente en que el reciente pinchazo burs¨¢til no puede considerarse como el inicio de un periodo negro como el que sacudi¨® los mercados en el invierno de 2000. En efecto, pese a la ¨²ltima semana negra, el Ibex, que agrupa a los principales valores, a¨²n gana en lo que va de a?o un 1,8%. Nada que ver con lo ocurrido entre 2000 y 2002, en los que la Bolsa perdi¨® el 59% de su valor. Y aunque la crisis ha provocado desplomes importantes, a¨²n est¨¢ lejos de lo ocurrido hace seis a?os, cuando empresas como Terra pasaron de valer 37.000 millones de euros a no valer pr¨¢cticamente nada.

Otras de las diferencias sustanciales es que las empresas de tecnol¨®gicas y de Internet no s¨®lo estaban en p¨¦rdidas sino que no ten¨ªan casi ingresos. Constructoras e inmobiliarias tienen beneficios e ingresos crecientes. As¨ª que el veredicto coincide con el an¨¢lisis que hizo Ahorro Corporaci¨®n el mismo martes negro. "Juzgamos como no razonables ni las ca¨ªdas indiscriminadas a todo el sector inmobiliario, ni el contagio tambi¨¦n indiscriminado a otros sectores con vinculaciones de negocio, teniendo en cuenta nuestras expectativas de un aterrizaje suave del sector inmobiliario y constructor en los pr¨®ximos ejercicios". Tom Barrack ten¨ªa raz¨®n, pero menos.