La Bolsa gana a la vivienda en el corto plazo

Es cierto: la vivienda ha subido, y mucho, en los ¨²ltimos a?os. Tanto que una inmensa mayor¨ªa de los particulares sostienen que "de haberlo sabido" todo su patrimonio lo habr¨ªan dedicado al ladrillo. Tienen parte de raz¨®n, pero no toda: si en la primera mitad de los a?os noventa -y muy especialmente a partir de 2003- hubieran colocado todo su ahorro en Bolsa hoy ser¨ªan mucho m¨¢s ricos. Y es que una inversi¨®n colocada a plazos que van desde los 11 a los 15 a?os siempre arroja un saldo a favor de la opci¨®n burs¨¢til, ya que su rentabilidad anual se sit¨²a entre 2 y 4,4 puntos porcentuales por encima de la que genera la vivienda. La pregunta del mill¨®n es saber qu¨¦ deparar¨¢ el futuro para poder elegir entre acciones o inmuebles. Los expertos apuestan porque, de nuevo, la Bolsa ganar¨¢ la pelea.

La 'Calculadora Futuro Ibex versus Vivienda' permite conocer lo que se hubiera ganado de invertir 100.000 euros en inmuebles o en Bolsa

Que el futuro del mercado de la vivienda no se dibuja tan rentable para los inversores como en a?os anteriores es algo que casi nadie pone en duda. Los hay m¨¢s optimistas que creen que los precios seguir¨¢n subiendo; dentro de este grupo los hay que, sin embargo, sostienen que su ritmo alcista se colocar¨¢ a la par del IPC (en torno a un 3%) y los hay m¨¢s pesimistas que auguran ca¨ªdas del 5% en los mismos a partir de 2008 o incluso del 20% para los dos pr¨®ximos a?os. Por su parte, la Bolsa goza, pese a los altibajos de los ¨²ltimos meses -provocados en gran parte por la fuerte correcci¨®n sufrida por los valores de construcci¨®n e inmobiliarios-, de aparente buena salud, lo que aventura que, al menos este a?o, a¨²n seguir¨¢ ofreciendo un rendimiento entre el 5% y el 10%.

Ante un futuro a corto plazo la elecci¨®n entre invertir en Bolsa o hacerlo en inmuebles parece sencilla. Mejor la primera opci¨®n. Pero... ya se sabe que, salvo para quienes tienen una capacidad patrimonial elevada, en general, los plazos que contemplan los inversores son mucho m¨¢s amplios. Y aqu¨ª la historia tiene su importancia por las conclusiones que puede llegar a ofrecer.

La calculadora de MEFF

MEFF pone a disposici¨®n de los particulares la Calculadora Futuro Ibex versus Vivienda que permite conocer con exactitud lo que se hubiera ganado de invertir 100.000 euros en inmuebles localizados en cualquier comunidad aut¨®noma en cualquier periodo a partir de 1992 y hasta 2007 y lo que se hubiera rentabilizado ese dinero de colocarlo en futuros del Ibex-35. La utilizaci¨®n del futuro (y no del Ibex-35 propiamente dicho) se explica porque el primero replica el comportamiento de los 35 valores m¨¢s importantes de la Bolsa espa?ola teniendo en cuenta los dividendos que ¨¦stas abonan, algo que no sucede con el indicador general. En la actualidad, existen dos contratos de futuros del Ibex. El contrato grande, tambi¨¦n llamado Ibex Plus, equivale a una inversi¨®n igual al precio del futuro multiplicado por 10 euros, y el contrato Mini, que equivale a una inversi¨®n del precio del futuro multiplicado por un euro. As¨ª, por ejemplo, si el Futuro del Ibex est¨¢ a 11.300 puntos y el particular compra un contrato grande est¨¢ adquiriendo una cartera de valores exactamente igual a la del Ibex-35 con dividendos cuyo valor es de 113.000 euros (11.300 puntos multiplicado por 10 euros cada punto).

Los resultados que ofrece esta nueva herramienta de comparaci¨®n entre vivienda y Bolsa son, en algunos casos, llamativos con diferencias a favor de una u otra opci¨®n superiores en muchos casos al 10%.

Si un inversor compr¨® como inversi¨®n una vivienda de 100.000 euros en Madrid en enero de 2000, se gast¨® en escrituras, registro e IVA el 8,5% de la misma (8.500 euros) y decidi¨® venderla a finales de marzo de 2007 (la mantuvo siete a?os en su patrimonio) por 288.062 euros (se calcula seg¨²n el ¨ªndice general de precios en base 2005 del Ministerio de la Vivienda), su rentabilidad final habr¨¢ sido del 218,94%, un 18,03% anual. Para el c¨¢lculo se tiene en cuenta que el particular gasta anualmente el 0,1% en IBI, gastos de comunidad y mantenimiento (1.358 euros en el periodo), y que mantiene alquilada su vivienda durante todo ese tiempo recibiendo un 3% neto anual (40.736 euros durante todo el periodo). Si otro inversor compr¨® en esa misma fecha inicial futuros sobre el Ibex-35 por una cantidad equivalente a 100.000 euros, los renov¨® mensualmente durante siete a?os y el primer trimestre de 2007 los vendi¨® definitivamente por 150.484 euros, obtuvo una rentabilidad total del 41,87%, un 5,12% anual. Para este c¨¢lculo se ha considerado que el particular se gasta siempre en comisiones el 0,08% del importe de la inversi¨®n a precios de mercado en cada momento, lo cual significa que gasta un total 8.614 euros en comisiones de entrada, salida y renovaci¨®n cada mes (roll over). La vivienda en este caso hubiera resultado mucho m¨¢s efectiva a la hora de rentabilizar el ahorro. La diferencia: m¨¢s de un 12% anual.

Varios ejemplos

Si un inversor compr¨® como inversi¨®n una vivienda de 100.000 euros en Madrid en enero de 2005, se gast¨® en escrituras, registro e IVA el 8,5% de la misma (8.500 euros) y decidi¨® venderla a finales de marzo de 2007 (la mantuvo dos a?os en su patrimonio) por 114.660 euros, su rentabilidad final habr¨¢ sido del 12,38%, un 6,01% anual. Igualmente, para su c¨¢lculo se ha tenido en cuenta que el particular gasta anualmente el 0,1% en IBI, gastos de comunidad y mantenimiento (215 euros en el periodo), y que mantiene alquilada su vivienda durante todo ese tiempo recibiendo un 3% neto anual (6.436 euros durante todo el periodo). Si otro inversor compr¨® en esa misma fecha inicial futuros sobre el Ibex-35 por una cantidad equivalente a 100.000 euros, los renov¨® mensualmente durante esos dos a?os y el primer trimestre de 2007 los vendi¨® definitivamente por 169.273 euros, obtuvo una rentabilidad total del 66,47%, un 29,05% anual. La Bolsa en este caso hubiera resultado mucho m¨¢s efectiva a la hora de rentabilizar el ahorro. La diferencia: m¨¢s de un 23% anual.

Al margen de los ejemplos concretos, de la utilizaci¨®n de esta herramienta se pueden obtener varias conclusiones. En primer lugar, que la inversi¨®n en los plazos m¨¢s largos (desde 15 a?os hasta 11 a?os) siempre arroja un saldo a favor de la opci¨®n burs¨¢til. Su rentabilidad anual se coloca entre 2 y 4,4 puntos porcentuales por encima de la que genera la vivienda sin tener en cuenta, adem¨¢s, que no siempre es posible mantenerla en alquiler y que no es habitual venderla de manera inmediata. En segundo lugar, que el verdadero boom de los precios de la vivienda (al menos en comparaci¨®n con la Bolsa) no se ha producido en los ¨²ltimos a?os sino entre 1997 y 2002. Si los inmuebles adquiridos en esas fechas se lograran vender en 2007, las ganancias obtenidas ser¨ªan hasta m¨¢s de 11 puntos porcentuales superiores a las obtenidas v¨ªa futuros.