La ca¨ªda del 7,2% en la venta de pisos el a?o pasado supone un nuevo aviso para el sector

M¨¢s de 900.000 pisos cambiaron de manos en 2006, un 7,2% menos que en el a?o anterior. ?sta es la primera ca¨ªda desde 2004, a?o en el que los registradores comenzaron a elaborar las estad¨ªsticas de compraventa. Hasta entonces, el mercado espa?ol no contaba con datos fiables de ventas. As¨ª, al menor crecimiento del precio de la vivienda y a la escalada de los tipos de inter¨¦s se une un nuevo factor que certifica el mal momento del sector inmobiliario. El informe aporta otro dato que desata la preocupaci¨®n: el n¨²mero de viviendas iniciadas en 2006 duplica a la venta de pisos de nueva construcci¨®n.

"?Ad¨®nde va una econom¨ªa que inicia 800.000 viviendas y vende menos de 400.000 nuevas al a?o?", se pregunta el estad¨ªstico y ex presidente del Banco Hipotecario, Julio Rodr¨ªguez. ?l dice que prefiere no responder la pregunta.

En efecto. Los datos que ayer hizo p¨²blicos el Colegio de Registradores cuantifican en casi 390.000 el n¨²mero de viviendas de nueva construcci¨®n que se vendieron en 2006. Y las cifras que dan aparejadores, arquitectos y el Ministerio de Vivienda difieren. Pero todos ellos calculan que el a?o pasado se iniciaron, tirando muy por lo bajo, m¨¢s de 700.000.

El mercado espa?ol asisti¨® en 2006 a la compra de 916.103 viviendas. Y las cifras del primer trimestre de 2007 no son mejores: 232.358, un 8,9% menos que en el mismo trimestre del a?o anterior.

Los compradores prefirieron el a?o pasado pisos usados, que acaparar on un 57% de todas las operaciones. Pero no en todas partes se comportaron igual. Los andaluces, canarios y navarros fueron los ¨²nicos que adquirieron m¨¢s viviendas nuevas que usadas. As¨ª, en estas comunidades fue donde m¨¢s se renov¨® el parque inmobiliario.

Y es que la reducci¨®n en el n¨²mero de compraventas se not¨® m¨¢s entre las viviendas nuevas que entre las usadas. Si las primeras cayeron un 10,1%, las segundas s¨®lo lo hicieron un 5%. En total, cada mil habitantes formalizaron una media de 20,5 compras.

Julio Rodr¨ªguez lo tiene claro. Ante la falta de estad¨ªsticas que marquen la evoluci¨®n de la demanda, ante la ca¨ªda en el volumen de cr¨¦ditos, en las ventas, y en la tasaci¨®n de viviendas que hace el Banco de Espa?a, s¨®lo hay una posible conclusi¨®n: ha ca¨ªdo la demanda. Las razones se repartir¨ªan entre el aumento continuado de los tipos de inter¨¦s -el cr¨¦dito comprador pas¨® de un m¨ªnimo del 3,2% el verano de 2005 al 5,1% del pasado mes de mayo- y el aumento del esfuerzo que hay que realizar para acceder a un techo. Porque aunque los precios se est¨¢n desacelerando (esto es, est¨¢n creciendo menos de lo que sol¨ªan), el a?o pasado aumentaron un 9%. Esta situaci¨®n expulsa sobre todo a los j¨®venes que quieren hacerse con un hogar.

Superficie media

A pesar de que todos los que se quieren convertir en propietarios se quejan por los precios astron¨®micos del metro cuadrado, m¨¢s de la mitad de compras se cerraron con pisos de m¨¢s de 80 metros. Concretamente, el 51,9%. Le siguen los apartamentos de entre 60 y 80 metros, que representaron el 27,9% de las operaciones.

La superficie media se mantuvo en los mismos niveles del a?o anterior, en 97,46 metros cuadrados. M¨¢s grandes son las viviendas libres, con 101 metros, que las usadas, de 95,9. Y mucho m¨¢s que las nuevas protegidas, con una media de 83,4.

De las m¨¢s de 265.000 operaciones analizadas por los registradores a trav¨¦s de su colaboraci¨®n con la Universidad de Zaragoza se deduce que casi uno de cada diez compradores era extranjero. Los que m¨¢s vienen a Espa?a a buscar piso son los brit¨¢nicos, con el 27%. Despu¨¦s vendr¨ªan los ecuatorianos, 11,7%, marroqu¨ªes, rumanos, colombianos y alemanes.

Los brit¨¢nicos son los que m¨¢s se decantan por la vivienda nueva, seguidos de irlandeses, holandeses y daneses. ?stos junto a los belgas, rusos y alemanes son los ¨²nicos que superan el 40% de compras de vivienda nueva.

Por el contrario, los que prefieren comprar viviendas usadas son los paquistan¨ªes, en un 90%, peruanos marroqu¨ªes, ecuatorianos y rumanos, que junto a colombianos, franceses y b¨²lgaros superan el 70% de viviendas usadas en sus compras.

El informe de los registradores explica que la "elevada correlaci¨®n" que hay entre el precio de la vivienda y el endeudamiento hipotecario ha provocado que el importe medio de nuevo cr¨¦dito por vivienda tambi¨¦n haya mantenido su tendencia alcista durante 2006.

El importe medio fue el a?o pasado de casi 144.000 euros, frente a los 128.000 del anterior. La tasa de crecimiento anual del 12% resulta ligeramente inferior a la de 2005.

Hipotecas a 26 a?os

Y, como todos los que se han acercado a una entidad bancaria saben, los cr¨¦ditos de mayor duraci¨®n fueron los garantizados con hipoteca sobre viviendas. Su plazo medio de duraci¨®n fue de 26 a?os y 9 meses. Los periodos de financiaci¨®n hipotecaria de garajes y trasteros fueron similares a los de vivienda, con 26 a?os y 3 meses.

El resto de los pr¨¦stamos con garant¨ªa hipotecaria de otros inmuebles contaron con un plazo inferior. En particular, los locales comerciales se hipotecaron por un plazo medio de 17 a?os y 8 meses, los terrenos no edificados, por 13 a?os y 3 meses, y las naves industriales, por 14 a?os y 2 meses.

El destino del nuevo cr¨¦dito hipotecario corresponde de forma abrumadora a la vivienda, con el 78,1%. M¨¢s de nueve de cada diez operaciones de financiaci¨®n hipotecaria para vivienda fueron para viviendas libres, mientras que s¨®lo el 7% correspond¨ªa a la protegida.

Los nuevos cr¨¦ditos hipotecarios se siguieron formalizando principalmente a tipo de inter¨¦s variable. Concretamente, el 99% de los contratos.