La altura s¨ª importa

Los sectores empresariales, inmobiliarios y de la arquitectura est¨¢n euf¨®ricos con la pr¨®xima inauguraci¨®n de las cuatro torres de la Castellana madrile?a. Los m¨¢s de 100.000 metros cuadrados que saldr¨¢n al mercado entre 2007 y 2008 contribuir¨¢n a aliviar la falta cr¨®nica de oficinas prime y tambi¨¦n a frenar unos precios que han subido en espiral debido a la escasez. Pero, m¨¢s importante a¨²n, seg¨²n los expertos, ser¨¢ el fuerte impacto de las torres en la imagen internacional de Madrid como ciudad de negocios.

Los precios de oficinas han subido un 18% en los ¨²ltimos seis meses, pero los situados en zona 'prime' se han disparado hasta un 35%

A juzgar por la opini¨®n de los expertos consultados, todos son ventajas. "La imagen de las cuatro torres juntas, como cuatro chimeneas", comenta el arquitecto Carlos Lamela, del Estudio Lamela, "tiene una potencia simb¨®lica muy fuerte y reforzar¨¢ el atractivo y la credibilidad de la ciudad". Y la pone definitivamente en el mapa de las ciudades que cuentan. "Madrid, que cuando era una ciudad de segundo orden", prosigue el arquitecto, "lleg¨® a contar con rascacielos pioneros como el de Telef¨®nica (1929) o Torre Madrid (1957), los m¨¢s altos de Europa, ten¨ªa necesidad de proyectos emblem¨¢ticos como ¨¦ste, que ahora la ponen en una posici¨®n similar a la de Par¨ªs o Londres".

Los nuevos rascacielos, con alturas entre los 223 y los 250 metros, vendr¨¢n, adem¨¢s, a suplir la falta cr¨®nica de este tipo de oficinas de lujo en la ciudad, algo que empezaba a provocar desesperaci¨®n en muchas empresas, principalmente multinacionales o financieras. "El mercado", se?ala ?ngel Estebaranz, director de oficinas de Aguirre Newman, "estaba ¨¢vido de iniciativas de este tipo, ya que la tasa de desocupaci¨®n en el ¨¢rea de negocios de la ciudad, el eje de la Castellana, est¨¢ por debajo del 2%, es decir, pr¨¢cticamente nada".

Una situaci¨®n que no ha hecho m¨¢s que a?adir combustible a los precios. Seg¨²n el informe de Aguirre Newman correspondiente al segundo trimestre del a?o, los precios m¨¢ximos de oficinas han subido en los ¨²ltimos seis meses hasta un 18%. Pero los de la zona prime llegaron a dispararse hasta un 35% en el ¨²ltimo a?o. Lo que no ha impedido que el mercado siguiera creciendo. "Mientras que en el a?o pasado se contrataron 800.000 metros cuadrados", apunta Jos¨¦ Luis Guillermo, socio de Knight Frank, "este a?o, hasta junio, se alcanzaron los 450.000".

De todo ello se deduce que las cuatro torres van a ser tambi¨¦n un excelente negocio. Inmobiliaria Espacio, del grupo Villar Mir, propietaria de uno de los rascacielos, que inaugurar¨¢ en octubre a precios entre los 36 y los 42 euros por metro cuadrado, no tiene problemas para comercializar el 60% del espacio disponible, el que no ocupen OHL y el propio grupo Villar Mir. "Tenemos ya prealquilado el 80% de la zona comercializable", apunta Jos¨¦ Antonio Fern¨¢ndez Gallar, su director general. Igual le est¨¢ pasando a Sacyr. La constructora firm¨® en 2005 un contrato con Hotusa, que ocupar¨¢ 33 de las 53 plantas, para instalar en ellas el hotel urbano (de cinco estrellas gran lujo) m¨¢s alto de Europa. Pese a que Sacyr a¨²n no ha empezado la comercializaci¨®n, en la empresa afirman que "las expectativas son excelentes. Se acerca mucha gente interesada".

Venta escalonada

Al sector le ha venido bien, de todos modos, que el total de los 240.000 metros cuadrados de las cuatro torres no vayan a salir al mercado de oficinas, ya que ello "s¨ª hubiera podido influir negativamente en los precios", dice Jos¨¦ Luis Guillermo, de Knight Frank. "Teniendo en cuenta que el mercado prime madrile?o absorbe 60.000 metros cuadrados al a?o, estos 100.000 metros cuadrados van a ser f¨¢cilmente digeribles, adem¨¢s, porque saldr¨¢n a lo largo de 18 meses, entre 2007 y 2008".

Aparte del espacio reservado para Hotusa y para las propias oficinas de OHL y el grupo Villar Mir, tambi¨¦n Caja Madrid absorber¨¢ la totalidad de su torre para instalar su sede, en la que trabajar¨¢n 4.000 personas. La ¨²nica empresa que alquilar¨¢ toda la superficie ser¨¢ La Mutua.

Se comprueba as¨ª que los malos augurios sobre el futuro de los rascacielos, posteriores al 11 de septiembre, no se han cumplido. "Este tipo de edificios es cada vez m¨¢s demandado", afirma Fern¨¢ndez Gallar, de Espacio. "Es una tendencia imparable". ?Por qu¨¦? "Pues, porque resulta mucho m¨¢s interesante poner la sede en un rascacielos que en un campus en la periferia: est¨¢ en el centro, permite mejores comunicaciones y una m¨¢s f¨¢cil conciliaci¨®n de vida laboral y familiar. No es lo mismo que 3.000 personas tengan su oficina a la salida del metro que a 20 kil¨®metros del centro".

Esto, adem¨¢s de que la revalorizaci¨®n en zona prime, afirma el ejecutivo, "siempre ser¨¢ m¨¢s alta que en la periferia". Lo demuestra la reciente operaci¨®n de compra de Torre Repsol por Caja Madrid. Con un coste de construcci¨®n de 350 millones de euros (obra que se inici¨® en 2004), ha sido vendido por 815 millones de euros.

Adem¨¢s, los rascacielos siguen siendo elementos potenciadores de la imagen corporativa. "Para nosotros", reconocen en Espacio, "el tener una torre como ¨¦sta es muy importante, la gente percibe que somos un grupo potente". Una afirmaci¨®n con la que no todos est¨¢n de acuerdo. Jos¨¦ Luis Guillermo, de Knight Frank, considera que "a las empresas muy grandes, con fuerte imagen corporativa, estos edificios no les a?aden gran cosa, lo que explica que opten por campus, donde acceden a precios mejores y unos ratios de operatividad superiores". Claro que en algunos casos les hubiera sido dif¨ªcil encontrar rascacielos con el espacio requerido. "El Banco Santander", comenta Estebaranz, "se fue a un campus con 135.000 metros cuadrados y Telef¨®nica, a otro con 191.000 metros". Y Repsol, que empez¨® a construir la torre que ocupar¨¢ Caja Madrid, opt¨® por un centro de negocios en horizontal.

En lo que todo el mundo parece estar de acuerdo es que vendr¨ªa bien tener m¨¢s rascacielos como estos. O incluso m¨¢s altos. Otra cosa es que Madrid vaya a ver m¨¢s iniciativas similares en el corto plazo. "De momento", apunta Fern¨¢ndez Gallar, "pese a su fuerte demanda, no hay suelo calificable para ellos. El ¨²nico disponible es el de la Operaci¨®n Chamart¨ªn, que est¨¢ parada, y donde hab¨ªa unos 10 edificios de este tipo en proyecto". No todo est¨¢ dicho, sin embargo. Queda la llamada isla de Chamart¨ªn, donde se est¨¢n construyendo algunos de menor altura, y tambi¨¦n alg¨²n pueblo perif¨¦rico. "Se prev¨¦", asegura Lamela; "que a medio plazo alg¨²n ayuntamiento cercano a Madrid entre en la carrera".