El precio de una vivienda digna y protegida

En pleno hundimiento del boom inmobiliario y con claros s¨ªntomas de agotamiento de un mercado de vivienda con precios por las nubes, el anteproyecto de ley del Derecho a la Vivienda aprobado la pasada semana por la Junta ha reabierto el debate del precio de los pisos y sobre todo ha reactivado al sector que construye la llamada VPO, la Vivienda de Protecci¨®n Oficial.

Emvisesa y Dolmen son dos claros ejemplos de eficiencia en la gesti¨®n y construcci¨®n de VPO. Uno desde el sector p¨²blico y otro desde el privado. Ambos se?alan un ¨²nico culpable de la brutal especulaci¨®n en la que se han movido en los ¨²ltimos a?os los precios de las viviendas libres: el precio del suelo. Pero ambas, afirman que es posible construir viviendas m¨¢s que dignas a precios que van desde los 700 a los 1.700 euros el metro cuadrado ¨²til construido.

La futura ley garantizar¨¢ que la administraci¨®n andaluza facilitar¨¢ a sus ciudadanos el acceso a la vivienda a unos precios fijos para unos determinados niveles de renta (5,5 veces el IPREM, unos 3.000 euros mensuales) y con unos determinados requisitos. Con ello, los andaluces no tendr¨¢n que destinar m¨¢s de un tercio de su salario a la compra de su vivienda o del 25% en el caso del alquiler.

En el cuadro adjunto se muestra un ejemplo tipo de lo que cuesta, seg¨²n la zona o municipio de que se trate, el acceso de una VPO en Andaluc¨ªa, as¨ª como las ayudas e hipotecas subsidiadas a las que los ciudadanos pueden acogerse.

Los actuales gestores de Emvisesa, la empresa municipal de vivieda de Sevilla, explican c¨®mo han conseguido en menos de cuatro a?os convertir una empresa en quiebra t¨¦cnica en 2003 a ser l¨ªder entre las p¨²blicas de Andaluc¨ªa en construcci¨®n y gesti¨®n de VPO. Y adem¨¢s lograr beneficios superiores a 3,5 millones de euros, reinvertidos en capitalizar la sociedad y en la construcci¨®n de equipamientos p¨²blicos. Juan Carlos de Le¨®n Carrillo, director gerente de Emvisesa, se?ala que el plan municipal para 2003-2007 ha logrado la promoci¨®n y construcci¨®n de 15.453 viviendas, de las cuales la empresa p¨²blica ha promovido directamente m¨¢s de 6.700. El resto, mediante concursos de venta de suelo de patrimonio municipal, las ha promovido el sector privado.

El secreto, seg¨²n Juan Carlos Le¨®n, fue dise?ar un proceso de gesti¨®n integral "de principio a fin en cada obra". Para ello, Emvisesa creo un registro valorado de arquitectos, con m¨¢s de 70 equipos, a los que van otorgando los proyectos y a los que somenten a un control de seguimiento en cada fase del proceso de construcci¨®n de las viviendas. Adem¨¢s, las adjudicaciones realizadas a constructoras por concurso, tienen un precio cerrado, y se mantiene hasta el final un seguimiento del proceso de construcci¨®n para evitar demoras y desv¨ªos presupuestarios.

As¨ª, el gerente de Emvisesa, cuya empresa lleva invertidos m¨¢s de 500 millones de euros en la promoci¨®n p¨²blica desde 2004, afirma que el coste de construcci¨®n del metro cuadrado ¨²til se sit¨²a en los 1.000 euros a los que hay que sumar otros 100 euros de costes operativos. Le¨®n reconoce que en su caso, el disponer de suelo de propiedad municipal permite un mejor precio, aunque al mismo tiempo presume de que sus viviendas disponen de mejores calidades.

Para el nuevo plan 2008-2011, Envisesa tiene previsto construir inicialmente otras 18.000 viviendas de VPO, m¨¢s otras 4.000 a¨²n no programadas en terrenos que se pretenden liberalizar. El PGOU de Sevilla ha previsto una reserva de suelo destinado a VPO del 41,2%, muy por encima del l¨ªmite legal establecido en el 30% por la nueva normativa auton¨®mica.

Desde la perspectiva privada, Antonio Gonz¨¢lez Lara, director general de Dolmen, el principal problema de la VPO es el encarecimiento del precio del suelo p¨²blico. Dolmen lleva m¨¢s de ocho a?os construyendo exclusivamente viviedas protegidas, y adem¨¢s con una orientaci¨®n hacia las comarcas alejadas de las grandes ¨¢reas metropolitanas y hacia el r¨¦gimen especial, es decir las viviendas dirigidas a las rentas m¨¢s bajas. En 2007 acabar¨¢n 3.800 viviendas (el 60% en Andaluc¨ªa) y su cartera de proyectos supera las 10.500. Para 2007 tienen prevista una facturaci¨®n de 320 millones de euros, con 23% de crecimiento.

Gonz¨¢lez explica que Dolmen ha conseguido una gran eficacia en la construcci¨®n de VPO a base de la integraci¨®n de todos los procesos: desde la determinaci¨®n del suelo a construir hasta la entrega de llaves. "Hemos conseguido, si puede decirse as¨ª, lograr la construcci¨®n de viviendas en serie".

El director de Dolmen afirma que el precio del suelo es el que determina, en este tipo de vivienda, la rentabilidad o no del negocio, y es el motivo por el que la iniciativa privada no est¨¢ volcado. As¨ª, explica que muchas administraciones y municipios sacan al mercado suelo para construir VPO y acaban especulando. Pese a que por ley este precio de venta no puede repercutir en m¨¢s de un 15% sobre el precio final de la viviendas, los municipios amplian la capacidad de edificaci¨®n para por ejemplo hacer m¨¢s aparcamientos, que se pueden vender libremente, o para locales comerciales, y as¨ª elevan el precio final del suelo.

No obstante, Gonz¨¢lez que a¨²n no conoce a fondo el anteproyecto de ley cree que puede ser beneficioso para el sector, porque "si el precio del suelo es razonable, hay capacidad para hacer VPO".