Su piso va a perder valor

Ya lo reconocen hasta los m¨¢s conservadores. Servicios de estudios tan poco sospechosos de catastrofistas como los del BBVA, el Deutsche Bank o Standard & Poor's hablan abiertamente de que en los pr¨®ximos a?os caer¨¢ el precio de la vivienda por primera vez en 15 a?os. Eso s¨ª, por el momento, todos anticipan bajadas moderadas, siempre y cuando la crisis crediticia que lleg¨® de EE UU el pasado verano no pegue coletazos de ¨²ltima hora.

El Gobierno sigue aferrado al discurso del "aterrizaje suave" del sector

Las estad¨ªsticas van retrasadas, y puede que los precios ya est¨¦n cayendo

Fadesa dice contar con un gran margen para bajar precios y seguir ganando

El banco que preside Francisco Gonz¨¢lez estima para 2009 una ca¨ªda del 1,9%, que llegar¨¢ tras un ligero aumento en 2008. El alem¨¢n va m¨¢s all¨¢ y considera "muy probable" que el a?o que viene ya se vean precios a la baja. "Esto podr¨ªa provocar ansiedad y acelerar el proceso de ajuste, sobre todo teniendo en cuenta el endurecimiento en las condiciones de cr¨¦dito", a?ade el estudio elaborado por el Deutsche. Standard & Poor's, por su parte, m¨¢s cauto, considera que 2008 se cerrar¨¢ con un crecimiento pr¨®ximo a cero, y que a mediados de 2009 los pisos ser¨¢n un 1,1% m¨¢s baratos que un a?o antes.

Hasta aqu¨ª lo que profetizan los estudios. Pero, ?qu¨¦ est¨¢ ocurriendo en la calle, en un momento en el que las inmobiliarias reconocen en privado que las ventas llevan meses estancadas y en el que los propietarios particulares se ven obligados a rebajar sus expectativas de ganancia para retirar el cartel de Se Vende?

El experto inmobiliario Jos¨¦ Barta dice que, tras varios a?os en los que el sector promotor ha sido el m¨¢s rentable de la econom¨ªa espa?ola, nadie est¨¢ interesado ahora en reconocer la realidad. Las inmobiliarias se esfuerzan en negar la posible bajada de precios porque si sus clientes piensan que ¨¦sta es inminente, pospondr¨¢n sus decisiones de compra. Y adem¨¢s, la temida deflaci¨®n supondr¨ªa una p¨¦rdida de valor para su stock de viviendas. "Hacia fuera dicen que aqu¨ª no pasa nada, pero a puerta cerrada reconocen una honda preocupaci¨®n", dice.

El Gobierno, por su parte, sigue aferrado al discurso del "aterrizaje suave", que implica un acompasamiento entre el incremento de los precios y las tasas de inflaci¨®n. "Casi todas las familias tienen invertida la mayor parte de su riqueza en el piso. Con unas elecciones a la vuelta de la esquina, los pol¨ªticos no pueden decir a los espa?oles que su patrimonio se va a devaluar", dice Barta.

Las estimaciones oficiosas del Ministerio de Vivienda apuntan a que 2007 cerrar¨¢ con una subida de entre el 4% y el 5%, ligeramente por encima del IPC. Una previsi¨®n cercana al 5% de la Asociaci¨®n de Promotores Constructores. Pero, hasta los analistas m¨¢s optimistas, aseguran que 2008 y 2009 ser¨¢n a?os en los que el precio de la vivienda descender¨¢ en t¨¦rminos reales (descontando la inflaci¨®n) y tal vez nominales. Otro problema que se?alan las fuentes consultadas es la deficiente calidad de las estad¨ªsticas, que impide conocer la situaci¨®n actual. Seg¨²n Barta, que estima en unos 18 meses el retraso que llevan las estad¨ªsticas para reflejar la realidad, es muy probable que los precios ya est¨¦n cayendo en t¨¦rminos nominales. "En los pr¨®ximos meses habr¨¢ magn¨ªficas oportunidades para los que quieran invertir. Si quieren cuadrar sus cuentas anuales, las inmobiliarias cotizadas tendr¨¢n que sacar producto a precios muy ventajosos antes del 31 de diciembre", a?ade.

Varios analistas consideran que la decisi¨®n de bajar los precios podr¨ªa dinamizar el mercado. Y esto es lo que sugiri¨® esta semana Carlos Vela, consejero delegado de Fadesa, inmobiliaria que cuando formalice su fusi¨®n con Martinsa se convertir¨¢ en la primera de Espa?a por activos. En una actitud opuesta a la del presidente de la empresa, Fernando Mart¨ªn, que niega categ¨®ricamente cualquier posibilidad de bajada de precios, Vela puso buena cara al mal tiempo y asegur¨® que Fadesa es una de las inmobiliarias con mayor margen para hacer rebajas. Evidentemente, s¨®lo adoptar¨¢n esa medida dram¨¢tica si la coyuntura les ahoga.

?Hasta d¨®nde podr¨ªan llegar las rebajas en Fadesa? "Gracias a que hemos comprado suelo muy barato, sacamos un margen bruto del 40% por cada piso. As¨ª que hasta ese 40% tenemos un amplio abanico de posibilidades", respondi¨® Vela. En el mismo encuentro, el n¨²mero dos de Fadesa reconoci¨® que las reducciones de precios pueden estar afectando ya a la segunda residencia y a las viviendas usadas.

El informe del Deutsche Bank se?ala a Murcia, Andaluc¨ªa y Madrid como las comunidades donde la vivienda puede estar m¨¢s sobrevalorada y, por lo tanto, donde ser¨ªa m¨¢s posible un ajuste a la baja. Navarra y otras 12 provincias ya experimentaron ca¨ªdas en los precios en el tercer trimestre del a?o.

Pero en lo que todos los economistas consultados est¨¢n de acuerdo es en que la econom¨ªa espa?ola est¨¢ ahora mejor preparada para afrontar una crisis. Y aqu¨ª las buenas cifras de empleo son decisivas. "La renta disponible es la variable clave. En la medida en que no se destruya empleo en los pr¨®ximos a?os, la crisis no ser¨¢ tan grave; y la UE prev¨¦ la creaci¨®n de unos 400.000 puestos para 2009", asegura Josep Oliver, catedr¨¢tico de la Aut¨®noma de Barcelona, que compara el mill¨®n de empleos que se destruyeron en seis trimestres de 1992, 1993 y 1994 con la buena marcha actual del mercado del trabajo.

Lorenzo Pareja, autor del informe de Standard & Poor's, destaca el consenso entre los analistas de que el ajuste ser¨¢ gradual. Y asegura que las p¨¦rdidas en la construcci¨®n se podr¨¢n reasignar a otros sectores. Santiago Carb¨®, catedr¨¢tico de Econom¨ªa en la Universidad de Granada, ve muy dif¨ªcil que en Espa?a se d¨¦ el proceso parecido al que experimentaron EE UU y el Reino Unido en los noventa. Tras la ca¨ªda de precios, un n¨²mero importante de familias se hab¨ªan hipotecado por m¨¢s dinero de lo que val¨ªa su piso.

Y es que, adem¨¢s de otras diferencias, Carb¨® apunta factores sociol¨®gicos -como la menor flexibilidad laboral y geogr¨¢fica espa?ola- que dificultan un cambio brusco en el sector. Pero para que el ajuste no sea violento es necesario recobrar la confianza. Porque la creencia de que los precios van a bajar puede acabar convirti¨¦ndose en la profec¨ªa que se cumple por el mero hecho de haber sido profetizada.