Las cuentas pendientes de las inmobiliarias

La crisis se ha instalado en el negocio de la edificaci¨®n residencial. En 2007 el mercado de la vivienda ha marcado un punto de inflexi¨®n, tras registrar crecimientos de v¨¦rtigo desde finales de la d¨¦cada de los noventa del pasado siglo, que han llevado a las inmobiliarias espa?olas a marcar r¨¦cords de ventas y beneficios durante los ¨²ltimos siete ejercicios. Este a?o ya no ser¨¢ as¨ª, de hecho, los resultados que han obtenido en el tercer trimestre las empresas que cotizan en Bolsa reflejan que los tiempos del boom se han terminado. Astroc, Reyal Urbis e Inbes¨®s son las tres compa?¨ªas que han cerrado septiembre con n¨²meros rojos; mientras que Fadesa, Parquesol y Riofisa han sufrido un descenso importante en sus beneficios.

El descenso de las ventas de pisos, de entre el 20% y el 60%, y el cierre del grifo de la financiaci¨®n bancaria han provocado la crisis

Hasta septiembre, los beneficios de las inmobiliarias cotizadas en Bolsa han bajado un 10%, descontando al Grupo Colonial

Las cosas est¨¢n cambiando, como sucedi¨® en 2006 en el tablero inmobiliario, en el que tres empresarios que lideraban compa?¨ªas de tama?o medio se hicieron con los peces gordos del sector, creando Grupo Colonial, Martinsa Fadesa y Reyal Urbis, unos conglomerados a los que el peso de la deuda -la mayor del negocio, junto la acumulada por Metrovacesa-, les est¨¢ poniendo actualmente contra las cuerdas. El coste de estas macrooperaciones y las nuevas normas contables, que en casos como el de Colonial arrojan unos resultados no comparables con los de 2006, unido a la ca¨ªda en los ingresos por las ventas de viviendas, que oscila entre el 22% y el 60% en comparaci¨®n con el tercer trimestre del a?o anterior, han provocado que los beneficios del conjunto de las inmobiliarias que fluct¨²an en el mercado burs¨¢til bajen un 10%, descontando a la empresa presidida por Luis Portillo al no ser sus cifras equiparables.

P¨¦rdidas en la Bolsa

Y se trata de un gran cambio para un sector acostumbrado a ganar dinero a espuertas. Ya lo ha ido anticipando la Bolsa durante estos ¨²ltimos meses. Tras la crisis protagonizada por Astroc en el pasado mes de abril, las inmobiliarias han perdido m¨¢s de 14.000 millones de euros en el parqu¨¦. Y las previsiones para lo que resta de a?o y para 2008 no son precisamente optimistas.

Entre el brusco descenso de las ventas de viviendas que est¨¢n registrando estas empresas y la falta de liquidez que se acusa en el mercado financiero desde que este verano estallase la crisis de las hipotecas basura en Estados Unidos, un halo de desconfianza se cierne sobre el sector. El comprador de pisos espera que los precios bajen para adquirirlos y los bancos, cargados con una deuda de 282.000 millones de euros por parte de las compa?¨ªas inmobiliarias, les han cerrado el grifo de la financiaci¨®n. En consecuencia, las promotoras han paralizado el desarrollo de nuevos proyectos hasta que no vendan un stock de viviendas que el director de Negocio de Caixa Catalunya, Andreu Plaza, cifra entre 350.000 y 500.000 unidades en Espa?a.

As¨ª, 2007 y 2008 se convertir¨¢n en ejercicios en los que la estrategia del crecimiento del negocio y la internacionalizaci¨®n pasen a segundo plano entre las inmobiliarias. Ahora lo importante es la gesti¨®n de la deuda, se?ala Jordi Boza, director de Centros Comerciales de Metrovacesa. Si no que se lo digan a empresas como Grupo H¨¢bitat, que est¨¢ siendo incapaz de digerir la adquisici¨®n de Ferrovial Inmobiliaria sin problemas. Ten¨ªa que devolver este a?o 445 millones de euros del pr¨¦stamo de 1.745 millones que le otorgaron 38 entidades financieras, pero, por ahora, s¨®lo devolver¨¢ 375 millones.

Tambi¨¦n, Colonial ha renegociado su cr¨¦dito y Martinsa Fadesa y Reyal Urbis est¨¢n llegando por los pelos a pagar sus cuotas, seg¨²n se dice en el mercado. Adem¨¢s, las grandes empresas endeudadas est¨¢n tirando de la venta de activos (fundamentalmente suelo y, en menor medida, edificios) para ir pagando sus cuentas pendientes y, a la vez, para maquillar sus resultados en la medida de lo posible.

"La ca¨ªda de las ventas de viviendas y el aumento de los costes financieros ya est¨¢n pesando y caracterizar¨¢ los resultados de 2007", asegura el director general de una empresa patrimonialista. No hay que olvidar que, por ejemplo, Fadesa paga 250 millones de euros de costes financieros, y Vallehermoso, 120 millones. Ambas tienen en marcha un plan de ventas de activos que, en el caso de la primera, incluye suelo y hoteles por valor superior a 1.000 millones de euros y, en el de la segunda, suelo por 300 millones en 2007. "El a?o que viene tendr¨¢n un efecto m¨¢s grave en las cuentas de las inmobiliarias", a?ade el directivo. A su juicio, con tanto producto en venta, los precios de los edificios de oficinas, comerciales e industriales han bajado, "todav¨ªa menos del 5%, aunque pueden descender un poco m¨¢s porque hay muchas compa?¨ªas interesadas en vender para atender sus compromisos financieros".

Cae el precio del suelo

El suelo, mucho m¨¢s abundante, ha recortado a¨²n m¨¢s sus precios, seg¨²n el consejero delegado de la consultora Irea, Mikel Echavarren, que mantiene que el list¨®n para construir pisos cotiza un 20% por debajo del valor en que fue tasado en 2006 y, si se encuentra en la costa espa?ola, un mercado notablemente m¨¢s afectado por la crisis, el descenso puede superar el 30%.

Aunque no s¨®lo hay activos en el mercado, tambi¨¦n "hay montones de inmobiliarias en venta", a?ade Echavarren, quien vaticina para el pr¨®ximo a?o que "muchos de los terrenos que no van a conseguir colocarse a otras inmobiliarias porque no los quiere nadie, pasar¨¢n a ser propiedad de los bancos. Estas situaciones de iliquidez de m¨²ltiples suelos llevar¨¢n a muchos procesos de suspensi¨®n de pagos entre las empresas, como ha ocurrido ya con la valenciana Llanera. Y tambi¨¦n a que el sector terciario se contagie de la crisis del residencial", pronostica. En consecuencia, 2008 ser¨¢ un peor ejercicio para las inmobiliarias que el a?o que ahora se cierra.

Unos ¨²ltimos datos para ilustrar la que se avecina. Seg¨²n la firma de servicios por Internet Axesor, si en 2006 se crearon 36.765 sociedades inmobiliarias (promotoras, arrendadoras, intermediarias...), en los once primeros meses del ejercicio en curso se han constituido el 24% menos: 28.114, y si entonces se disolvieron 2.092, hoy han sido 5.188 las que han cesado su actividad, con un aumento del 148%.