La burbuja inmobiliaria se desinfla
La deuda y las ca¨ªdas en la demanda y en el valor de sus activos castigan a las compa?¨ªas
El lobo, como en la f¨¢bula de Esopo pero en forma de pinchazo de la burbuja, finalmente, ha llegado al mercado inmobiliario y se ha llevado en dos bocados potenciales plusval¨ªas de muchos inversores que hab¨ªan confiado en algunas de las compa?¨ªas del sector, buena parte del valor de sus activos -que est¨¢n siendo revisados a la baja por consultoras como CB Richard Ellis y por buena parte de la banca-, y ha puesto en riesgo la supervivencia de algunas de ellas por esas heridas y por la enorme deuda que han acumulado hasta hace unos meses alentadas por unos bajos tipos de inter¨¦s y la demanda de vivienda.
Un escenario que ha cambiado radicalmente. Las inmobiliarias espa?olas que el a?o pasado protagonizaron el 40% de las salidas al parqu¨¦ (Renta Corporaci¨®n, Parquesol, Riofisa y Astroc), varias OPA y fusiones (Inmocaral sobre Colonial, Martinsa sobre Fadesa, San Jos¨¦ sobre Parquesol y Reyal sobre Urbis), varias ampliaciones de capital (Inmocaral y Urbas, entre otras) y grandes adquisiciones, han comenzado a purgar los excesos.
Martinsa Fadesa y Colonial se aprestan a vender activos y buscan nuevos socios para aliviar el peso de la deuda en sus balances
Las inmobiliarias coparon el a?o pasado el 40% de las salidas a Bolsa, pero en 2007 ¨²nicamente Realia se ha incorporado al parqu¨¦
En 2007 solo Realia, la inmobiliaria cuyo control comparten FCC y Caja Madrid, ha salido a Bolsa -Trem¨®n ha protagonizado dos gatillazos en su anunciado desembarco en el parqu¨¦- y adem¨¢s es la ¨²nica entre las grandes que no registra grandes p¨¦rdidas en su cotizaci¨®n.
Peor le ha ido a la catalana Habitat, que se hizo hace ahora un a?o con la divisi¨®n inmobiliaria de Ferrovial por 2.200 millones de euros (incluidos 600 millones de deuda). El jueves, en junta extraordinaria de accionistas y con la espada de Damocles del inicio de un proceso concursal, logr¨® arrancar un compromiso in extremis con los bancos, que en su d¨ªa le concedieron un cr¨¦dito de 1.745 millones, que le da un peque?o respiro, hasta enero, con vistas al cumplimiento de sus obligaciones financieras. Un camino, el del proceso concursal, ya ha recorrido la valenciana Llanera que lo solicit¨® en octubre ante la negativa de la banca a reestructurar su deuda.
El primer aviso de lo que se ven¨ªa encima, aunque muchos lo tomaron a la ligera con el argumento de que era un hecho aislado, lo protagoniz¨® la tambi¨¦n inmobiliaria valenciana Astroc a mediados de abril. Su cotizaci¨®n cay¨® un 42% en un d¨ªa al trascender una auditor¨ªa que revel¨® las maniobras de su fundador, Enrique Ba?uelos, para maquillar el balance. Desde entonces no levanta cabeza y baraja, incluso, un cambio de nombre. CV Capital, una sociedad de Ba?uelos, posee el 30% de Astroc, pero esa participaci¨®n se reducir¨¢ al 17% tras el proceso de fusi¨®n con Rayet. F¨¦lix Ab¨¢nades, presidente de Rayet, se convertir¨¢ con el 40% en su primer accionista.
La epidemia, en mayor o menor medida, afecta al grueso de las inmobiliarias. Sus gestores se aprestan a enajenar activos para aliviar el peso del endeudamiento financiero en sus balances, que seg¨²n algunos expertos puede superar los 280.000 millones de euros y de esa cantidad el 40% es sobreendeudamiento.
Colonial, una de las compa?¨ªas con mayor nivel de endeudamiento sobre activos (66%), cerr¨® en abril la refinanciaci¨®n de su deuda a largo plazo por 7.200 millones con varios bancos internacionales. Ese cr¨¦dito inclu¨ªa toda la deuda refinanciable y 2.000 millones de euros necesarios para la adquisici¨®n de Riofisa, con un plazo de amortizaci¨®n de cinco a?os. El endurecimiento de las condiciones crediticias, tras el estallido de la crisis de las hipotecas de alto riesgo, ha llevado a su presidente, Luis Portillo, a barajar la posible entrada de otros socios (Joaqu¨ªn Rivero y Gecina) y la venta de activos.
Tres cuartos de lo mismo le ocurre a Martinsa Fadesa. La promotora de Fernando Mart¨ªn ha puesto a la venta activos por valor de 1.000 millones de euros y se ha desprendido del 50% de su filial Fadesa Maroc.
El endurecimiento del escenario crediticio y de actividad, y las seguridades exigidas por el regulador franc¨¦s del mercado burs¨¢til, ha reabierto la guerra entre Rivero y la familia Sanahuja con acusaciones mutuas de incumplimiento del divorcio pactado de la matriz espa?ola Metrovacesa y su filial francesa Gecina.
Las constructoras plantan sus cimientos en Estados Unidos
Las constructoras, que llevan a?os diversificando actividades y mercados en prevenci¨®n del fin del boom inmobiliario y de una ca¨ªda de las inversiones p¨²blicas en Espa?a, han pisado el acelerador en 2007.
OHL se ha convertido en el mayor operador de autopistas de Brasil, en un operador relevante en M¨¦xico y est¨¢ buscando en EE UU, donde cuenta desde 2006 son dos constructoras y ha ganado varios contratos de obra civil, la compra de una tercera constructora.
ACS entr¨® en marzo en la alemana Hochtief, tercera constructora mundial, y se convirti¨® con una inversi¨®n de 1.264 millones en accionista de referencia. Con esta compra, ACS busca aprovecharse de su presencia en EE UU y Asia.
La apuesta de FCC por EE UU en los mercados de mobiliario urbano, concesiones de infraestructuras y construcci¨®n tambi¨¦n ha dado un paso de gigante en 2007.
Ferrovial, due?a del operador aeroportuario brit¨¢nico BAA, donde tiene problemas tarifarios con las autoridades, ha retrasado a 2008 la refinanciaci¨®n de la deuda contra¨ªda (13.000 millones de euros) por la compra de dicho grupo, pero ha reforzado al tiempo su expansi¨®n en las islas Brit¨¢nicas y en EE UU a trav¨¦s de sus filiales Amey (servicios) y Cintra (autopistas).
Acciona ha seguido la misma ruta en su diversificaci¨®n geogr¨¢fica, pero se ha centrado m¨¢s este a?o en el ¨¢mbito de la energ¨ªa.
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