Las ventas de pisos usados se vienen abajo a pesar de las rebajas de precio

Los datos oficiales ya certifican que el precio de la vivienda ha crecido en los ¨²ltimos doce meses por debajo del resto de bienes de consumo, algo que no ocurr¨ªa desde finales de 1997. Pero si toda la vivienda cae en t¨¦rminos reales, es decir, descontada la inflaci¨®n, los pisos usados son ahora m¨¢s baratos en media Espa?a. Tambi¨¦n en t¨¦rminos nominales. 22 provincias, entre ellas Madrid y Zaragoza, han asistido en el ¨²ltimo trimestre a ca¨ªdas de precios.

La compra de casas nuevas supera ahora a las de segunda mano

La construcci¨®n de pisos protegidos cay¨® un 12% el pasado a?o

De la estad¨ªstica que ayer se present¨® en el Ministerio de Vivienda se desprende que los propietarios, desesperados por deshacerse de inmuebles que no logran vender, est¨¢n mucho m¨¢s dispuestos a rebajar sus expectativas que los promotores que levantan casas nuevas. Pero lo llamativo es que esta estrategia choca de lleno con la realidad: las compraventas de pisos usados se han desplomado.

Las 421.000 operaciones de viviendas usadas que se cerraron el a?o pasado suponen una disminuci¨®n del 23% respecto a 2006. Peor todav¨ªa fue el ¨²ltimo trimestre de 2007, en el que estas transacciones cayeron un 40%. Esto quiere decir que a pesar de las rebajas de precios, casi nadie se anima a comprar casas que ya han sido habitadas. Como consecuencia de este desplome, el ¨²ltimo semestre de 2007 asisti¨® al sorpasso de los pisos nuevos sobre los usados. Es la primera vez que se cierran m¨¢s operaciones de vivienda de nueva construcci¨®n.

Las compras de pisos reci¨¦n estrenados tambi¨¦n caen, pero no tanto. Las 100.000 operaciones que se cerraron en el ¨²ltimo trimestre del a?o suponen un descenso del 10% respecto al mismo periodo del a?o anterior, lo que demuestra que la crisis afecta a todos los que hoy tratan de vender algo en el mundo inmobiliario: empresarios y particulares.

Pero algunos expertos avisan en voz alta de que estas estad¨ªsticas no reflejan la realidad. Como el profesor de la Universidad de Barcelona Gonzalo Bernardos. ?l apunta que el derrumbe de compraventas es mucho mayor del que se deduce de los datos oficiales. Cita fuentes del mercado que aseguran que, por ejemplo en Barcelona, ahora se cierra tan s¨®lo el 20% de las operaciones que las de hace un a?o.

Bernardos tambi¨¦n asegura que no es s¨®lo la vivienda usada la que est¨¢ asistiendo a ca¨ªdas en los precios, sino tambi¨¦n la nueva. "Los promotores est¨¢n aplicando rebajas del 10%, del 15%, del 25%... Por pura l¨®gica, un mercado que hoy no vende ni la mitad de lo que hace un a?o, tendr¨¢ que ajustar sus precios. La cuesti¨®n b¨¢sica para las empresas ya no es a qu¨¦ precio vender, si no vender como sea para captar un m¨ªnimo de liquidez", a?ade. De hecho, el propio lobby de las grandes promotoras, el G-14, reconoci¨® esta semana que el ajuste de precios ya se hab¨ªa producido en el ¨²ltimo semestre de 2007.

Volviendo a los precios, el ministerio cifra en el 4% el incremento medio que la vivienda ha experimentado en los ¨²ltimos doce meses. El ascenso en el mercado libre ha sido algo inferior, qued¨¢ndose en el 3,8%. Pero donde s¨ª ha habido un repunte importante ha sido en el precio de la vivienda protegida, que ha aumentado un 7,8%. Este factor es el que ha tirado ligeramente hacia arriba el ¨ªndice general que engloba a todos los tipos de viviendas.

El metro cuadrado de protegida llega ahora hasta los 1.100 euros, casi la mitad de los 2.101 euros que se paga por la misma superficie en el mercado libre. As¨ª, justo en el momento en el que la vivienda libre crece a sus ritmos m¨¢s bajos, incluso menos que el resto de los bienes de consumo, la protegida hace lo contrario, experimentando su mayor incremento trimestral de los dos ¨²ltimos a?os.

?ste no es el ¨²nico dato que ayer dio el ministerio sobre vivienda protegida (VPO). Las cifras oficiales encierran otro aspecto decepcionante para los adalides de la VPO. Como que en 2007 se iniciaron 83.859 pisos con alg¨²n tipo de protecci¨®n, un 12% menos que los comenzados en 2006.

Y, como ya es habitual en todo lo que se refiere a las estad¨ªsticas inmobiliarias, la ¨²ltima parte del a?o arroja datos mucho peores. Porque si el descenso anual de viviendas protegidas fue del 12%, en el cuarto trimestre del a?o roz¨® el 15,6%.

Este dato puede provocar alg¨²n dolor de cabeza en el ministerio, que se ha propuesto alcanzar los 150.000 pisos protegidos en este a?o. Para cumplir su promesa electoral, la iniciaci¨®n de VPO casi tendr¨¢ que duplicarse.

Es verdad que en 2007 se iniciaron menos viviendas protegidas que el a?o anterior, pero el descenso en la libre fue mucho m¨¢s intenso. Un mercado como el espa?ol, que lleg¨® a iniciar cada a?o 760.000 viviendas -una cifra parecida a la que acumularon Italia, Francia y Alemania juntas- se retuerce ahora en una crisis que mostr¨® su cara m¨¢s virulenta a partir de agosto del a?o pasado, cuando irrumpi¨® la crisis de las hipotecas t¨®xicas de EE UU. El resultado es que en 2007 se iniciaron 615.976 viviendas, un 19% menos que el a?o anterior.

Y las perspectivas para este a?o no son mejores. Los promotores madrile?os presentaron a finales de marzo un estudio que preve¨ªa que en 2008 se iniciar¨ªan 400.000 viviendas. Pero visto el r¨¢pido deterioro del sector, tuvieron que corregir su pron¨®stico y reducir la cifra hasta 300.000. Es decir, si se cumple esta ¨²ltima previsi¨®n, este a?o se iniciar¨¢n menos de la mitad de viviendas que en 2007.