La crisis propicia el desarrollo de una bolsa de inmuebles

Aunque en los Estados Unidos funciona desde los a?os cuarenta, es un sistema novedoso en Espa?a que se pondr¨¢ en marcha en Valencia, donde la empresa de intermediaci¨®n inmobiliaria Primer Grupo tiene el proyecto m¨¢s avanzado, para inmediatamente extenderse por el resto del pa¨ªs. No es un simple portal inmobiliario como los que abundan en las empresas inmobiliarias, sino un sistema reglamentado, documentado y sistematizado que est¨¢ considerado como el futuro de la intermediaci¨®n inmobiliaria. Primer Grupo ha estado preparando durante seis a?os con otras empresas, como Look & Find, Global Inmobiliaria y Coldwell Banker, la puesta en marcha del Multiple Listing Service (Listado M¨²ltiple de Inmuebles) es un sistema para aglutinar la oferta y compartirla, y el prop¨®sito de los impulsores es que se adhieran entre el 70 y el 80% del sector.

La propiedad del sistema pertenece a una agrupaci¨®n sin ¨¢nimo de lucro

La Comunidad Valenciana tiene un exceso de 100.000 viviendas

Seg¨²n explica Rafael Marco, director general de la Divisi¨®n Franquicia Inmobiliaria de Primer Grupo, parte del sector era reacio a adaptarse a este sistema, entre otras razones porque "se vend¨ªa todo". Pero tambi¨¦n porque se necesitaba un proceso de maduraci¨®n empresarial, ya que para poder operar en ¨¦l eran requeridos condicionantes de profesionalidad alejados del oportunismo que ha invadido al sector en los ¨²ltimos tiempos. El sistema necesita empresas con trayectoria profesional intachable y que compartan cartera. Su empresa, por ejemplo, ha tenido que perder parte de su soberan¨ªa en algunos aspectos reglamentarios por el bien de la bolsa.

Ahora, "la necesidad" ha contribuido a madurar el sector y Marco considera que es el momento adecuado para lanzar la bolsa en la Comunidad Valenciana. "En este momento hay muchas iniciativas en Espa?a de juntarse para poder subsistir, pero nosotros lo concebimos para aumentar nuestra facturaci¨®n, no porque viniera una crisis", razona. En ese sentido, apunta que el 90% de las operaciones inmobiliarias en los Estados Unidos se realizan a trav¨¦s de este servicio, que mantiene las mismas condiciones y precios, independientemente de la empresa con la que se trabaje, homogeneizando el mercado inmobiliario.

El sistema es propiedad de una agrupaci¨®n de inter¨¦s econ¨®mico sin ¨¢nimo de lucro, explica Marco, que cobra "una cantidad simb¨®lica mensual" por la gesti¨®n de tener la bolsa y ser la gerente para la gesti¨®n. La patronal nacional del sector, AEGI, ya ha hecho suya esta bolsa. Primer Grupo est¨¢ ahora mismo en el proceso de adaptaci¨®n del sistema a las particularidades del mercado valenciano, con bolsas a su vez comarcales y locales, y ultimando el portal web de la Comunidad Valenciana, que entrar¨¢ en funcionamiento las pr¨®ximas semanas.

Tambi¨¦n para el vendedor presenta ventajas, seg¨²n Marco. Dar a muchas empresas inmobiliarias la venta de un piso alerta al posible comprador de que hay mucha necesidad de vender y aprieta el precio a la baja. Mientras que si la venta se da a una empresa de la bolsa, a la vez se est¨¢ dando a m¨¢s 400 en Espa?a y a 3.000 agentes con un solo interlocutor, con lo que se reducen las peritaciones con sus documentos de encargo.

El comprador tambi¨¦n aumenta sus garant¨ªas. El sistema garantiza, seg¨²n Marco, el cumplimiento del c¨®digo deontol¨®gico, adem¨¢s obliga a las empresas a tener un seguro de responsabilidad civil y a la clarificaci¨®n del bien con documentaci¨®n oficial.

Depuraci¨®n de empresas

La crisis inmobiliaria est¨¢ depurando a las empresas de intermediaci¨®n. M¨¢s del 50% han tenido que cerrar, aunque esta es "una cifra optimista en algunas zonas que est¨¢n entre el 60 y el 70%", seg¨²n Rafael Marco. Han desaparecido agencias que hab¨ªan surgido al calor del boom, pero tambi¨¦n otras que llevaban m¨¢s de 15 a?os en el mercado. "Esta situaci¨®n se lleva a todos", admite. "Se esperaba, aunque no tan pronto ni tan en seco", relata. En estos a?os, muchas zonas pasaron de tener cuatro empresas de intermediaci¨®n inmobiliaria a tener 25. "Eso era imposible", subraya, al producirse una ca¨ªda de la demanda del 60%.

Con 20 a?os en el sector, Primer Grupo, ha vivido ya varias crisis como la de finales de los ochenta, la del a?o 93 y luego la gran eclosi¨®n. "Este es un ciclo m¨¢s", argumenta, y se abraza a los analistas que aseguran que durar¨¢ dos a?os. "Hace cuatro a?os ya dec¨ªamos que con estas subidas no se pod¨ªa continuar: s¨®lo hab¨ªa que mirar el salario medio o mirar hacia el mercado exterior", apunta. Las estad¨ªsticas de la empresa constataban que casi el 60% de las compras se hac¨ªa por inversi¨®n. Al final, esas viviendas iban a salir a la venta sin que el mercado pudiera absorberlas. "La demanda estaba recalentada y al final ha cambiado el ciclo", indica

Ahora hay un exceso de oferta, que en la Comunidad Valenciana son unas 100.000 viviendas. Marco defiende pese a todo que hay zonas que tienen mucha oferta y otras, como algunos barrios de Valencia, en las que la demanda no est¨¢ siendo satisfecha. Con todo, hay m¨¢s oferta que demanda. Las viviendas que peor se est¨¢n vendiendo son aquellas que se han construido en zonas sin servicios y alejadas de las infraestructuras. Marco calcula que en dos a?os se habr¨¢ recuperado la estabilidad. "Ahora hay compradores, hay una demanda contenida, que o no obtienen financiaci¨®n de los bancos o est¨¢n a la expectativa de las bajadas", refiere. Seg¨²n sus c¨¢lculos, el pr¨®ximo semestre se ver¨¢ el final del exceso de la oferta en algunas zonas, aunque en la costa todav¨ªa permanecer¨¢.

De acuerdo con sus datos, el precio de la vivienda ha bajado hasta un 20% en las zonas costeras y donde no hay buena infraestructura. En determinados barrios de Valencia, en los que no se hab¨ªa construido por falta de suelo, sigue habiendo una demanda y ha subido entre el 1 y el 2%, aunque al ser inferior a la subida del IPC, constituye una bajada.