Oficinas ca¨ªdas del cielo

Cada vez m¨¢s cerca y ya al alcance de las empresas que quieran presumir de las oficinas m¨¢s emblem¨¢ticas, modernas y caras de todo Madrid. El macroproyecto que se levanta al norte de la ciudad y que ya ha cambiado su skyline, el denominado parque empresarial Cuatro Torres Business Area, aborda su ¨²ltima fase de construcci¨®n en los antiguos terrenos de la Ciudad Deportiva del Real Madrid. Estos cuatro rascacielos de hasta 250 metros de altura van a desplazar hacia s¨ª el distrito de negocios de la capital, dejando muy peque?a Torre Picasso, de 157 metros, que antes se erig¨ªa como el techo del paseo de la Castellana, su arteria principal.

Tienen en el mercado de oficinas casi 100.000 metros cuadrados listos para alquilar a inquilinos que busquen la mayor representatividad. Como las embajadas del Reino Unido, Canad¨¢ y Australia (y posiblemente de Holanda), que han reservado m¨¢s de 9.000 metros en el ¨²nico de los cuatro rascacielos que tiene arrendada ya el 80% de su superficie, Torre Espacio. Eso s¨ª, al menos un tercio de ella ser¨¢ ocupada por su propietaria, Grupo Villar Mir, para agrupar las distintas sedes sociales de sus empresas, con piscina privada y p¨¢del incorporados en la ¨²ltima planta para el disfrute de Juan Miguel Villar Mir.

Los tres rascacielos que se construyen han puesto 100.000 metros en alquiler El precio m¨¢ximo de las oficinas madrile?as es de 40,50 euros al mes

La falta de financiaci¨®n retrasa o aparca los proyectos futuros

Del resto, la de Caja Madrid ser¨¢ la ¨²nica que no se arriende, pues albergar¨¢ los cuarteles generales de la entidad financiera. Tambi¨¦n ser¨¢ la ¨²ltima que se corone el a?o que viene. La torre del Grupo Sacyr, exclusiva por contar con el hotel de cinco estrellas m¨¢s alto de la capital, ser¨¢ inaugurada el pr¨®ximo mes de octubre y acaba de lanzar al mercado de oficinas 21.000 metros. Mutua Madrile?a alquilar¨¢ su edificio al completo y ha designado esta semana a las consultoras que se encargar¨¢n de buscar los inquilinos: CB Richard Ellis (CBRE), que ha abandonado la comercializaci¨®n de Torre Espacio, y Knight Frank. Su Torre de Cristal estar¨¢ terminada en diciembre o enero, seg¨²n fuentes de la aseguradora. Aunque todas ellas deber¨ªan estar ya acabadas de construir si se hubiesen cumplido las previsiones iniciales de sus promotores; incendios o traspasos de propiedad, como los que se han sucedido, aparte.

Por entre 36 y 42 euros por metro cuadrado y mes (el m¨¢ximo del mercado se ha situado al cierre del primer trimestre del a?o en 40,50 euros), ni sus propietarios ni los consultores est¨¢n preocupados por el impacto que pueda tener la crisis inmobiliaria que atraviesa Espa?a en la colocaci¨®n de las torres. "Es la vivienda la que la est¨¢ sufriendo. Las oficinas, mucho m¨¢s dependientes de la evoluci¨®n de la econom¨ªa y de la financiaci¨®n, de momento, s¨®lo est¨¢n tocadas por el retraso de las decisiones empresariales de cambiarse de sede", coinciden.

Pero, entre enero y marzo, en Madrid se ha alquilado un 30% menos de espacio que en el trimestre anterior (m¨¢s de 120.000 metros cuadrados de oficinas en total), prueba de la desconfianza que sobrevuela sobre las empresas y de la falta de contrataci¨®n por parte de las administraciones. Y consultoras inmobiliarias como CBRE y Jones Lang LaSalle (JLLS), que se encarga de comercializar el edificio de la filial patrimonialista de Sacyr (Testa), prev¨¦n que la superficie de oficinas contratada ronde los 600.000 metros a final de 2008, en vez de los m¨¢s de 800.000 alquilados en 2007. "En lo que va de a?o las compa?¨ªas han retrasando muchas operaciones. Han influido las elecciones generales y tambi¨¦n se ha hecho patente la crisis econ¨®mica", asegura Pedro de Churruca, consejero director general de JLLS.

Sin embargo, al haber una carencia que se ha vuelto end¨¦mica desde principios de esta d¨¦cada de edificios de oficinas disponibles en el centro de negocios madrile?o (es lo que los expertos denominan "lleno t¨¦cnico"), los responsables de los tres rascacielos que ofrecen espacios a terceros piensan que van a encontrar ocupante en un plazo de 6 a 18 meses.

"El mercado de oficinas de lujo es muy estrecho. Hay mucho inter¨¦s por alquilar superficies en la torre, sobre todo sus plantas m¨¢s altas", mantiene el director general de Inmobiliaria Espacio, Jos¨¦ Antonio Fern¨¢ndez Gallar. Y, aunque "no estamos en el mejor momento de las oficinas, una desocupaci¨®n inferior al 5% en el distrito de negocios de la ciudad nos hace prever que tendremos el 80% del espacio alquilado en seis meses. Dentro de la M-30 al mercado no le llegar¨¢n las bajas de precios ni la desocupaci¨®n. Fuera, los proyectos nuevos de oficinas son dif¨ªciles de comercializar y las empresas pueden dejar muchos metros libres como consecuencia de las reestructuraciones de plantillas que se van a producir. Pero las rentas m¨¢ximas se quedar¨¢n como est¨¢n", se?ala Javier Zarrabeitia, director general de Testa, que pretende amortizar los 350 millones de euros invertidos en su rascacielos (sobre los 320 millones inicialmente previstos) en una d¨¦cada.

Para Alfonso Galobart, socio director general de CBRE, "la financiaci¨®n se ha vuelto muy restrictiva para el sector inmobiliario. Este a?o se han retrasado muchos proyectos de construcci¨®n de oficinas por falta de dinero. Por eso no vamos a ver sobreoferta en Madrid y no van a bajar los precios del alquiler". En el primer trimestre las rentas m¨¢ximas todav¨ªa se han encarecido levemente y, en las zonas perif¨¦ricas de Madrid, han dejado de crecer. Y, seg¨²n fuentes de Metrovacesa, que tiene 19 proyectos en curso con un total de 432.000 metros cuadrados y una inversi¨®n de 2.700 millones de euros entre Madrid y Barcelona, "las rentas han tocado techo y en los ¨²ltimos meses podr¨ªan experimentar alguna bajada".

Por eso los retrasos experimentados en la construcci¨®n de todos los rascacielos (y los aumentos en los presupuestos de obra que han tenido lugar) han llegado en mal momento para las oficinas madrile?as. No s¨®lo porque se alquila menos espacio sino, adem¨¢s, porque est¨¢ previsto que la oferta crezca sustancialmente a lo largo del a?o, con la entrega de unos 600.000 metros cuadrados en edificios nuevos, incluidos los espacios de las torres. As¨ª que, "tal y como est¨¢ el mercado, nadie tiene prisa, asegura Pedro de Churruca. Y Mutua Madrile?a lo confirma, "queremos empezar a comercializar nuestras oficinas cuando estemos seguros de cu¨¢ndo vamos a acabar el edificio".

Inmobiliaria Espacio s¨ª ha estrenado su rascacielos. "Nuestra plantilla ya se ha instalado en Torre Espacio y prepara la mudanza del resto del grupo. El proyecto se ha retrasado porque la puesta en marcha de estos edificios es m¨¢s compleja y costosa que la de uno tradicional por la tecnolog¨ªa que incorporan. Esperamos que este a?o el edificio est¨¦ alquilado al ciento por ciento", explica Fern¨¢ndez Gallar. La compa?¨ªa prev¨¦ ingresar 30 millones de euros anuales por el arrendamiento de su torre, cuyos terrenos y construcci¨®n le han costado 420 millones de euros, sobre los 380 millones previstos inicialmente. Tardar¨¢ unos 15 a?os en amortizar su inversi¨®n, como Mutua Madrile?a, que ha llevado su presupuesto de 360 a 450 millones.

En opini¨®n de la aseguradora, "la situaci¨®n econ¨®mica es delicada ahora mismo y acabar¨¢ traslad¨¢ndose al mercado de oficinas. La gente se va a contener un poco hasta que vea la profundidad de la crisis". La compa?¨ªa, que asegura tener ocupados la pr¨¢ctica totalidad de los 250.000 metros cuadrados de edificios de oficinas que tiene en Madrid en patrimonio, espera tranquila el importante aumento de la oferta que se va a producir, sobre todo porque ¨¦ste se va a concentrar en la periferia de la ciudad, que es la m¨¢s afectada por el descenso de la contrataci¨®n, que se ha situado a niveles de 2003.

Menos empresas alquilando y superficies m¨¢s peque?as porque el presupuesto no les da para m¨¢s. De hecho, en el primer trimestre de 2008 las operaciones de un volumen por encima de 5.000 metros han sido escasas. Y, aunque las consultoras inmobiliarias piensen que todav¨ªa est¨¢n por llegar contratos de superficies grandes, retrasados desde 2007, lo cierto es que nadie sabe el alcance de la crisis y, por tanto, cu¨¢l va a ser el comportamiento de las compa?¨ªas sobre ella. Las torres m¨¢s lujosas de la ciudad todav¨ªa no est¨¢n salvadas. -