Un informe de tasaci¨®n infl¨® los resultados de Martinsa en 2007

En el imaginario colectivo, y en la opini¨®n de los expertos, hay cierto consenso acerca de que el problema de Martinsa es que pag¨® demasiado cara la compra de Fadesa. Sin embargo, la contabilidad de la empresa no lo reflej¨® as¨ª, sino todo lo contrario.

La revalorizaci¨®n de los activos permiti¨® a Martinsa esquivar las p¨¦rdidas de 2007

El pasivo frente a acreedores a?ade 900 millones a los 5.300 de los bancos

Un informe de Tasamadrid, sociedad de tasaci¨®n filial de Caja Madrid (el principal acreedor de Martinsa-Fadesa), atribuy¨® tal valor a los inmuebles adquiridos, que permiti¨® revalorizarlos contablemente en 4.617 millones. Eso convert¨ªa la compra de Fadesa -cuyo 86,5% cost¨® 3.512 millones en marzo de 2007- en una ganga, hasta el punto de que la empresa se apunt¨® 416 millones como beneficio por la diferencia entre la cantidad pagada y el supuesto valor real de los activos, seg¨²n se refleja en la auditor¨ªa de la compa?¨ªa. Sin ese apunte contable, respaldado por el informe de Tasamadrid, Martinsa-Fadesa habr¨ªa entrado en p¨¦rdidas en 2007, por los altos gastos asociados a la compra de Fadesa.

Fuentes de la empresa se?alan que la valoraci¨®n de los activos del informe de Tasamadrid es inferior o m¨¢s conservadora a la que en su momento realiz¨® CB Richard Ellis para los activos de Fadesa. De haberse aplicado esa valoraci¨®n se hubiera generado un beneficio muy alto de forma artificial, a?aden, de unos 1.900 millones. En comparaci¨®n con esa cifra, la de Tasamadrid aminor¨® el beneficio, a?aden. Un portavoz de Caja Madrid, por su parte, indic¨® que la entidad no ten¨ªa nada que decir sobre la tasaci¨®n y que aunque Tasamadrid es una filial al 100% de Caja Madrid, no dispon¨ªan de informaci¨®n al respecto.

Tasamadrid advirti¨® de que la valoraci¨®n s¨®lo era v¨¢lida asumiendo como buenas las hip¨®tesis de desarrollo y gesti¨®n urban¨ªstica facilitadas por los propios administradores de la sociedad. Ese punto es importante, porque la partida principal de la cartera de Martinsa-Fadesa es suelo no urbanizable, que la empresa esperaba que fuera recalificado. As¨ª se explica el inter¨¦s de Fernando Mart¨ªn en que las administraciones p¨²blicas agilizaran la urbanizaci¨®n de suelo. El presidente de Martinsa aprovech¨® en octubre del a?o pasado la presentaci¨®n del lobby del ladrillo para amenazar con un aumento "vertiginoso" de los precios de la vivienda si los ayuntamientos y comunidades no hac¨ªan m¨¢s r¨¢pidos los tr¨¢mites urban¨ªsticos.

La elevada valoraci¨®n de los activos que permiti¨® a Martinsa-Fadesa esquivar las p¨¦rdidas no es un caso aislado, informa Luis Doncel. Fuentes del sector apuntan que las tasadoras se dejaron llevar en los a?os del boom del ladrillo por la euforia y las tasaciones se dispararon. "El mercado ten¨ªa unas expectativas en las que no preve¨ªa ning¨²n riesgo; y las valoraciones se hicieron en funci¨®n de ese riesgo cero. Lo parad¨®jico es que, por un precio muy alto que se pusiera, el mercado siempre respond¨ªa y se cerraban las operaciones", explican.

Pero las tasadoras ya notaron a mediados de 2006 que el ritmo de ventas disminu¨ªa, y las valoraciones no reflejaron lo que entonces parec¨ªa un aterrizaje suave y que ha acabado convertido en un vuelo sin motor. "Estas empresas deber¨ªan haber sido m¨¢s cautelosas", confirman en otra compa?¨ªa fuentes que no quieren dar su nombre.

La Comisi¨®n Nacional del Mercado de Valores (CNMV) llevaba tiempo advirtiendo de manera confidencial a las consultoras inmobiliarias de estos riesgos. El presidente del regulador, Julio Segura, ya avis¨® el a?o pasado que revisar¨ªa el control sobre las empresas cotizadas del sector por su "aparente riesgo contable". Segura dijo entonces que el valor de las empresas del ladrillo no deb¨ªa reflejar expectativas futuras. Y hace s¨®lo un mes y medio, la CNMV hizo p¨²blicas unas recomendaciones para que las inmobiliarias se aseguraran de que las sociedades de tasaci¨®n que contrataban fueran realmente independientes.

La alta deuda para la compra de Fadesa es la que ha llevado al grupo a solicitar voluntariamente el concurso de acreedores. Lo hizo el martes en el Juzgado de lo Mercantil n¨²mero 1 de A Coru?a. La empresa reconoce un pasivo de m¨¢s de 6.200 millones, repartidos entre la matriz y media docena de filiales, que tambi¨¦n hab¨ªan contra¨ªdo deudas y que se han sumado al procedimiento. De esa cifra, 5.289 millones corresponden a entidades.

El equipo jur¨ªdico de Martinsa, que lidera el bufete G¨®mez-Acebo & Pombo, considera que el pasivo que reconoce la compa?¨ªa, entre la matriz y las filiales, es meramente estimativo, por cuanto a partir de ahora se sumar¨¢n m¨¢s acreedores que no estaban contemplados inicialmente, entre ellos subcontratistas y empresas auxiliares. De hecho, en el listado inicial hay entidades que figuran por cantidades significativamente inferiores a las que ellas mismas han reconocido, como la propia Caja Madrid.

El titular del juzgado, Pablo Gonz¨¢lez Carrer¨®-Foj¨®n, que ha solicitado documentaci¨®n adicional antes de admitir a tr¨¢mite la suspensi¨®n, medita si incorporar al proceso todas las empresas que componen el grupo o bien remitir a los juzgados de Madrid las sociedades all¨ª domiciliadas.

Otro tanto sucede con el expediente de regulaci¨®n de empleo (ERE) que ha activado la compa?¨ªa. El titular del juzgado entiende, seg¨²n las fuentes consultadas, que el ERE se incorporar¨¢ al proceso judicial. Mientras esto no suceda, la extinci¨®n de contratos prevista por Martinsa seguir¨¢ su curso. El juzgado de A Coru?a que instruye el caso, integrado por cinco funcionarios, ver¨¢ ampliado su personal a instancias del juez, que ya ha recibido apoyo expl¨ªcito de la administraci¨®n de justicia gallega.

Fuentes judiciales creen posible que se proponga un convenio ordinario de acreedores para cubrir de forma ordenada parte de las deudas contra¨ªdas, para lo cual la Ley Concursal establece un plazo de cinco a?os. Sin embargo, antes de ese plazo, los acreedores con garant¨ªa hipotecaria podr¨ªan ejecutarlas.

Jafemafe, Inmobiliaria Mar Plus, Fecler, Inomar, Town Planning Consultores y Construcciones P¨®rtico son las filiales que se han incorporado al concurso para evitar que fueran embargadas, pues formaban parte de las garant¨ªas de los pr¨¦stamos.

El valor de los activos declarados por Martinsa Fadesa ascend¨ªa a mediados del a?o pasado a 12.976 millones, con una cartera de suelo de 27,5 millones de metros cuadrados. Richard Ellis ha rebajado este a?o la valoraci¨®n a 10.804 millones, aunque algunos acreedores dudan de que la cifra se corresponda con los precios de mercado. En teor¨ªa, sus activos son superiores al pasivo declarado, aunque ser¨¢n los administradores judiciales quienes realicen nuevas tasaciones para revisar el valor real de la empresa.