En Martinsa no salen los n¨²meros

Presenta la mayor suspensi¨®n de pagos de la historia de Espa?a y prep¨¢rate para ver c¨®mo crecen los acreedores a tu alrededor. Si a ello sumas el colapso de los sistemas de control interno, las ventas a p¨¦rdida de algunas filiales, valoraciones y contravaloraciones de activos, as¨ª como renovaciones de cr¨¦ditos que no persegu¨ªan sanear la sociedad, sino garantizar como fuera su cobro, te puedes encontrar con lo m¨¢s parecido al caos. Algo as¨ª debieron de pensar los tres administradores judiciales cuando se sentaron a redactar el informe concursal de

Martinsa-Fadesa, todo un cat¨¢logo de lagunas, contraste de desaciertos en la gesti¨®n e inc¨®gnitas a lo largo de cuatrocientos folios que no les impide creer en la viabilidad de la inmobiliaria.

Todav¨ªa es dif¨ªcil tener informaci¨®n fiable de la fusi¨®n con Fadesa

Las nuevas tasaciones reducen en m¨¢s de 3.000 millones la valoraci¨®n de activos

Del an¨¢lisis del informe, presentado esta semana y al que ha tenido acceso EL PA?S, trascienden datos para la esperanza, como que la revisi¨®n a la baja de sus activos no lleva a la inmobiliaria a una situaci¨®n patrimonial negativa, es decir, de quiebra. Pero tambi¨¦n para la inquietud. Y mucha. Los administradores advierten que "de las solicitudes de reconocimiento de cr¨¦ditos que los acreedores han dirigido al juzgado, en un porcentaje superior al 70% las cifras comunicadas no coinciden con los datos de la contabilidad" interna de la compa?¨ªa presidida por Fernando Mart¨ªn.

Tambi¨¦n hay lugar para el lamento. Y se remonta a los meses transcurridos desde la presentaci¨®n de la suspensi¨®n de pagos, en julio. "En la solicitud de concurso de acreedores, la sociedad aport¨® datos incompletos sobre las cantidades debidas a proveedores y acreedores. Hasta el 18 de noviembre no hemos dispuesto de un balance, a¨²n provisional, con bastantes carencias, especialmente en materia de inventarios pormenorizados de cuentas patrimoniales", se queja la terna de administradores. ?ngel Mart¨ªn Torres (en nombre de la CNMV), Antonio Moreno (por Bankinter) y Antonia Magdaleno (Broseta Abogados) intentan buscar explicaciones de todo ello.

"La fusi¨®n de Martinsa y Fadesa", dicen, "colaps¨® los sistemas inform¨¢ticos y de control, lo que hace que, a d¨ªa de hoy, todav¨ªa existan dificultades para obtener informaci¨®n fiable y en un plazo razonable".

Ese vagar a ciegas por los intestinos de Martinsa-Fadesa tambi¨¦n les lleva a poner en evidencia las auditor¨ªas de la compa?¨ªa. De hecho, en el informe consta que fue en junio de 2007 cuando comenzaron a auditarse las cuentas de forma consolidada, que firma ahora Ernst & Young, "sin que nos conste con anterioridad a esa fecha auditor de cuentas para todo el grupo, s¨®lo para la sociedad".

La valoraci¨®n de los activos de la inmobiliaria, clave en el proceso concursal por cuanto ser¨¢ con lo que tendr¨¢ que hacer frente a los acreedores, se convierte en un aut¨¦ntico quebradero de cabeza. Si la propia compa?¨ªa, en un hecho relevante dirigido a la CNMV tras conocer el informe concursal, se?alaba que la rebaja de sus activos deb¨ªa establecerse en funci¨®n de las cuentas realizadas por

Tasamadrid a 31 de diciembre de 2007, unos 8.672 millones de euros, los administradores manejan en todo momento los n¨²meros de la consultora CB Richard Ellis, que a la misma fecha los situaba en 10.804,5 millones. El desglose de los activos de forma pormenorizada que llevan a cabo tambi¨¦n tiene como referencia dicha consultora norteamericana. De una a otra tasaci¨®n hay un buen trecho hasta llegar a los 7.336,9 millones en que sit¨²an el valor actual de los activos los administradores concursales, incluyendo activos no inmobiliarios.

En el auto de admisi¨®n a tr¨¢mite de la suspensi¨®n de pagos, el titular del Juzgado de lo Mercantil n¨²mero uno de A Coru?a, Pablo Gonz¨¢lez-Carrer¨® Foj¨®, tambi¨¦n alud¨ªa a los 10.804,5 millones de Richard Ellis, comunicados en su d¨ªa por la inmobiliaria a la autoridad burs¨¢til. Con este planteamiento, la rebaja en los activos suma unos 3.500 millones, aunque no es f¨¢cil seguir la pista a los activos en la voluminosa documentaci¨®n del concurso.

El total de deudas de la compa?¨ªa, que el informe eleva hasta los 7.155,9 millones de euros, arroja un patrimonio positivo neto de s¨®lo 181 millones de euros. Y entretanto, dos operaciones financieras sobre las que los administradores intentar¨¢n arrojar m¨¢s luz, cuando no revocarlas.

En este sentido, consideran que el acuerdo de renovaci¨®n del cr¨¦dito firmado el pasado 8 de mayo, por el cual Martinsa refinanciaba los pr¨¦stamos para adquirir Fadesa, por un importe de 3.597 millones de euros, "no ha alcanzado el fin propuesto: la continuidad de la sociedad". De las entidades firmantes de la renegociaci¨®n, 10 solicitaron el reconocimiento de su cr¨¦dito como privilegiado en raz¨®n de las garant¨ªas otorgadas, lo que les permitir¨ªa, en caso de concurso de acreedores, el cobro ¨ªntegro de los nuevos activos hipotecados para reestructurar la deuda.

La administraci¨®n concursal admite en el inventario de acreedores a dichas entidades como cr¨¦ditos con privilegio especial, "si bien iniciar¨¢ de manera inmediata la acci¨®n de reintegraci¨®n correspondiente para dejar sin efecto el otorgamiento de estas garant¨ªa"".

Los administradores tambi¨¦n est¨¢n chequeando la novaci¨®n de un contrato de warrants realizada por la inmobiliaria como garant¨ªa por el compromiso de determinadas entidades financieras de cubrir una eventual ampliaci¨®n de capital que baraj¨® a finales de 2007. El objetivo, analizar si result¨® perjudicial para los intereses de Martinsa-Fadesa. Cuestionan, en concreto, que el grupo provisionara 140 millones por estas opciones, cuando el valor de los warrants no superaba los 81 millones. "Dado que uno de los factores que m¨¢s peso tienen en la determinaci¨®n del valor neto patrimonial actualizado de la sociedad para el c¨¢lculo del precio de los warrants es el de los inmuebles", advierten, "carece de sentido establecer un precio como el que se fij¨® en mayo de 2008".

De riesgo tambi¨¦n hablan los supervisores judiciales de Martinsa. Para aludir al "actual colapso financiero", advierten que la compa?¨ªa tuvo que comprometer para los gastos de adquisici¨®n de Fadesa una cifra cercana a sus recursos propios, por lo que necesit¨® financiar el proyecto al completo, con un pr¨¦stamo sindicado de 4.100 millones de euros, "en un momento en que el mercado inmobiliario estaba llegando a un punto de inflexi¨®n en su crecimiento", a?aden.

Desde la compra de la inmobiliaria, entonces presidida por Manuel Jove, y con la excepci¨®n de la filial marroqu¨ª, todas las operaciones de desinversi¨®n de activos que han realizado los gestores de la inmobiliaria se han saldado con p¨¦rdidas. El resultado, seg¨²n los administradores, arroja unos n¨²meros rojos en el balance de 43,8 millones por esas desinversiones, mientras que apunt¨® 38,5 millones por la venta de la filial Group Fadesa Maroc.

En otros casos, son determinados h¨¢bitos los que atraen la lupa de los administradores. "La pr¨¢ctica que utiliz¨® la sociedad para ventas de viviendas en grandes paquetes, con condiciones muy gravosas por los plazos de realizaci¨®n de promociones, y que han devenido en imposibles de cumplir, permitieron mostrar ratios de ventas elevados en los informes de gesti¨®n, sin que se llegara a percibir cantidad alguna a cuenta" por esas operaciones.

Y un susto final: los administradores incorporan in extremis a su informe la existencia de un procedimiento de inspecci¨®n fiscal contra Fadesa notificado el primero de diciembre, "en el que no se concretan ni periodos a investigar ni los conceptos tributarios".