Algo m¨¢s sobre las 'subprime': las falsas

Si abrimos el buscador Google por la entrada identity theft mortgage (literalmente, robo identidad hipoteca) pueden encontrarse cerca de 3,9 millones de resultados relativos a ventas e hipotecas falsas en Estados Unidos.

Entre todos esos sitios, The Wall Street Journal, en su versi¨®n on line, en un art¨ªculo firmado por Terri Cullen, relata c¨®mo a trav¨¦s de la utilizaci¨®n de una personalidad suplantada los ladrones de identidades, que antes se conformaban con vaciar las cuentas de las tarjetas de cr¨¦dito, ahora constituyen pr¨¦stamos hipotecarios sobre una finca ajena, o incluso llegan a venderla. Asegura Jim Croft, presidente del instituto de investigaci¨®n sobre activos hipotecarios [Mortgage Asset Research Institute], que se trata de un problema que va en aumento.

En Google hay m¨¢s de 3,9 millones de resultados referidos al robo de la identidad hipotecaria

Alguien debe pedir perd¨®n por dejar que unos tramposos nos pongan al borde del colapso

Parece que las v¨ªctimas favoritas son personas de cierta edad, adineradas, con la hipoteca de la vivienda ya pagada y no demasiado atentas al fraude. Se presentan los defraudadores como posibles compradores o agentes de la propiedad inmobiliaria, preguntan sobre la casa, el pr¨¦stamo, y le arrancan al propietario sus datos personales. A partir de ah¨ª, una doble v¨ªa. Generalmente solicitan un pr¨¦stamo hipotecario y, como el sistema es tan ¨¢gil y poco formalista, tras la correspondiente solicitud, a veces simplemente por Internet, formalizan un pr¨¦stamo hipotecario que naturalmente cobran para despu¨¦s desaparecer. En otras ocasiones venden simple y llanamente la finca. O combinan las dos f¨®rmulas anteriores. Aprovechando que para cambiar el propietario en el registro de la propiedad no se exige escritura p¨²blica, falsifican un modelo de contrato de venta de inmuebles y se inscriben como due?os para poder formalizar una o varias hipotecas y embolsarse su importe.

Advierte el art¨ªculo sobre los s¨ªntomas por los que el confiado propietario puede llegar a conocer el nuevo destino de su casa: sea porque le llega correo de un banco con el que nunca ha mantenido tratos (por lo que aconseja abrir siempre este tipo de correos), sea porque recibe regalos de bienvenida al barrio por parte de los comercios locales, sea porque al llegar de unas vacaciones se encuentra instalada a otra familia en la casa.

Los sucesivos informes anuales del FBI sobre delitos financieros confirman el incremento de este tipo de delito. Y es que resulta tan f¨¢cil que muchos no resisten la tentaci¨®n. Como afirma el investigador Chris E. McGoey: "No hay especial ciencia o misterio en ello, puesto que muchos de los procesos se realizan a distancia, sin una verdadera interacci¨®n cara a cara; a veces ni se pide el documento de identidad para conceder una hipoteca".

En el supuesto normal, quien pierde su dinero es la compa?¨ªa prestamista o el desgraciado comprador. El propietario s¨®lo va a perder los gastos de su defensa legal, que, por lo que dice el se?or Croft, no bajan de los 1.000 d¨®lares.

Hasta aqu¨ª, una de las caras del problema. La otra se manifiesta en la desaprensiva actuaci¨®n de los agentes free lance que practican la venta domiciliaria de hipotecas. Son frecuentes las falsificaciones de datos laborales, ingresos, deudas o garant¨ªas que enturbian los ratios de solvencia de los aspirantes. La polic¨ªa ha tenido que advertir, a trav¨¦s de los medios de comunicaci¨®n, que tal actuaci¨®n puede constituir un fraude y que cualquier aspirante a comprador o prestatario debe evitar firmar en blanco solicitudes o documentos que esos free lance puedan rellenar falsamente, enga?ando a unos y otros para cobrar su comisi¨®n.

Y como no hay dos sin tres, tambi¨¦n se detecta enga?o en la sarta de mentiras con que estos vendedores de hipotecas convencen a los prestatarios m¨¢s confiados. Hasta el propio presidente George W. Bush reconoci¨® que en muchos casos los ciudadanos no sab¨ªan lo que firmaban.

No es extra?o que Robert J. Shiller, profesor de econom¨ªa en la Universidad de Yale, en su reciente obra sobre la soluci¨®n a este problema (The subprime solution), publicada por Princeton, entre otras soluciones para prevenir el gigantesco fraude de las hipotecas norteamericanas, proponga: "Otra posible opci¨®n ser¨ªa la de imponer el requisito de que cada prestamista hipotecario cuente con la asistencia de un profesional an¨¢logo al notario de derecho civil. Tales notarios ejercen en muchos pa¨ªses, aunque no en EE UU. En Alemania, por ejemplo, el notario de derecho civil es un profesional jur¨ªdico preparado que lee en alta voz e interpreta el contrato y provee asesoramiento legal a ambas partes antes de autentificar sus firmas. Este planteamiento ayuda sobre todo a los que no llegan a obtener un asesoramiento competente y objetivo. La participaci¨®n de tal figura designada por el Gobierno en el procedimiento del pr¨¦stamo hipotecario har¨ªa m¨¢s dif¨ªcil que prestamistas hipotecarios sin escr¨²pulos desviaran su clientela hacia abogados complacientes, que no advertir¨ªan adecuadamente a los clientes sobre los peligros que asumen".

Con este producto subprime o basura -que aqu¨ª, en Espa?a, considerar¨ªamos simplemente tarado-, el lib¨¦rrimo mercado financiero estadounidense ha conseguido transformar el agua en vino.

Se han decorado las hipotecas, cortado la mercanc¨ªa como hacen los traficantes de droga, maquillado la calificaci¨®n por las agencias gur¨²s del rating; se han empaquetado las hipotecas y... a vender. Como sea que en este sistema ultraliberal el cedente del cr¨¦dito no responde de la solvencia del deudor, pasada la bola, se acab¨® el problema. Tan es as¨ª que, seg¨²n el argot de los intermediarios financieros, cada vez que colocan uno de esos tarugos logran un jomron, jugada de b¨¦isbol que consiste en batear la bola fuera del campo y correr tranquilamente las bases anot¨¢ndose todos los puntos.

En vista de tales antecedentes, no debe extra?ar que no s¨®lo se ignore qui¨¦n va a pagar y qui¨¦n incumplir¨¢ la hipoteca, sino que se desconozca algo m¨¢s elemental: cu¨¢les son las hipotecas de verdad y cu¨¢les las de mentira.

T¨¦cnicamente cabr¨ªa argumentar que en el sistema anglosaj¨®n la teor¨ªa es que es el comprador quien debe asegurarse de la calidad de la mercanc¨ªa. Se sigue la regla caveat emptor. Por el contrario, en los derechos de ra¨ªz latina es el vendedor quien debe advertir de tales vicios o responder por ellos. Es el llamado saneamiento procedente de las antiguas acciones romanas, la redhibitoria y la quanti minoris. A m¨ª, desde luego, me parece m¨¢s l¨®gico lo segundo. Quien m¨¢s contacto ha tenido con el objeto vendido es quien mejor lo conoce.

Puede que sea una confusi¨®n jur¨ªdica lo que ha llevado a Europa a tragarse el 51% de las subprime existentes. Obviamente, los gestores europeos no han estado especialmente brillantes, pero, vistas las tortas que ha amasado el sistema anglosaj¨®n dentro y fuera de sus l¨ªmites, no cabe excusa ni paliativo. El fallo ha sido tan estrepitoso all¨¢ como aqu¨ª. Desde el vendedor de hipotecas hasta el empaquetador, pasando por los calificadores, los trileros han podido sucederse unos a otros sin excepci¨®n ni fisuras.

Por su parte, los supervisores, alimenticiamente adheridos al mercado libre y autorregulado que les presentan las grandes corporaciones, han mirado pudorosamente hacia otro lado. Sin ir m¨¢s lejos, el gran Paul Paulson, hoy jefe de los polic¨ªas, estuvo del otro lado hasta 2006. Qu¨¦ curioso que, sabiendo lo que sab¨ªa, estuviera sin abrir boca desde su nombramiento hasta 2008.

Y toda esta gente, c¨®modamente apoltronada en el establishment, apunta hacia los pobres ninja (poblaci¨®n sin ingresos, sin trabajo y sin activos con los que avalar su hipoteca) como causantes de la cat¨¢strofe. Siempre se ha dicho que los pobres son pobres porque no tienen voluntad ni saben gobernarse. Juzguen ustedes mismos. Por mi parte, creo que empieza a ser hora de que alguien pida perd¨®n al resto del mundo por permitir que unos tramposos nos hayan puesto al borde del colapso. Aunque puede que este alguien tambi¨¦n resulte ser uno de los suyos.

Enrique Branc¨®s N¨²?ez es notario, letrado adjunto de la direcci¨®n general de los Registros y del Notariado, y participante de los grupos de trabajo del Consejo de Notariados de la Uni¨®n Europea (CNUE) en representaci¨®n del Notariado espa?ol.