Llega la hora del alquiler

La incertidumbre econ¨®mica rebaja las esperanzas de los j¨®venes vascos de emanciparse. No pueden comprarse un piso porque carecen de un trabajo estable. La zozobra de las entidades financieras ha paralizado el mercado inmobiliario casi de golpe y sin previo aviso. Despu¨¦s de cuatro a?os nadando en la abundancia, con los pr¨¦stamos hipotecarios al alcance de cualquiera, con los bancos concediendo m¨¢s del 80% del importe del cr¨¦dito solicitado y el trabajo asegurado, la crisis bancaria ha golpeado al sector de la vivienda en plena cara. Se ha cerrado el grifo de los pr¨¦stamos, los pisos se quedan sin terminar porque las constructoras quiebran y crece el n¨²mero de agraciados con una vivienda de protecci¨®n oficial (VPO) que se ven obligados a rechazarla cuando les toca en un sorteo por no poder hacer frente a la correspondiente hipoteca. Un escenario muy complicado, sobre todo el que se presenta para este a?o y 2010.

La ley de Suelo es el mayor logro del Gobierno durante la legislatura

Siete de cada diez pisos que se inician en Vitoria son protegidos

Apenas el 5% de las familias vascas reside en un piso alquilado

82.000 personas est¨¢n apuntadas a las listas para los sorteos de vivienda

Con todo, y a pesar de las tribulaciones, la crisis tambi¨¦n puede resultar un momento de oportunidades, sobre todo de reorientaci¨®n de algunas pol¨ªticas. Ha llegado la hora de apostar decididamente por el alquiler protegido, coinciden los expertos. El Departamento de Vivienda, que durante las dos ¨²ltimas legislaturas ha dirigido Ezker Batua, ha iniciado ese viraje y el pasado a?o el 44% de los pisos protegidos que tripartito y ayuntamientos comenzaron a edificar en Euskadi fue en r¨¦gimen de alquiler. Sin embargo, hay que aumentar la cuota.

El alquiler protegido permite a los ciudadanos seguir accediendo a una vivienda ante la imposibilidad de comprar una casa ante la falta de cr¨¦dito. Por otro lado, las empresas privadas pueden seguir manteniendo su actividad, aunque, eso s¨ª, deben estar dispuestas a reducir considerablemente sus m¨¢rgenes de beneficio. Juan Landa, responsable del gabinete jur¨ªdico Ekain, especializado en urbanismo, entre otras materias, zanja la cuesti¨®n de manera muy gr¨¢fica: "Se acab¨® la especulaci¨®n salvaje del suelo y los beneficios siderales de los empresarios. Ya se ha olvidado eso de poner cinco y ganar 1.000".

Y los ¨²nicos en condiciones de asumir el riesgo son las administraciones, riesgo porque un parque de alquiler no deja ning¨²n beneficio a las instituciones y su mantenimiento supone un alto coste. En un contexto donde las empresas privadas se encuentran muy d¨¦biles, la ¨²nica empresa que puede arriesgar es la p¨²blica. ?sta es una de las m¨¢ximas del presidente estadounidense Barack Obama y a ella se aferra Jorge Letamendia, concejal de Urbanismo de San Sebasti¨¢n y uno de los mu?idores de la ley de Suelo: "No es f¨¢cil mantener una alta producci¨®n de VPO si pincha la vivienda libre, porque ¨¦sta asume una parte del coste de la protegida y los desarrollos urban¨ªsticos son mixtos, es decir, que deben tener cabida los dos tipos de inmuebles. Por ello, si decae la vivienda libre el Gobierno tiene que arriesgar m¨¢s con la protegida y el alquiler".

En la actualidad, apenas el 5% de las familias vascas vive arrendada, el porcentaje m¨¢s bajo de Espa?a, que ya de por s¨ª presenta la menor media de la Uni¨®n Europea. Resulta dif¨ªcil remover los cimientos de una cultura tan asentada en la comunidad aut¨®noma como la de la propiedad de la vivienda, pese a los disparatados precios del sector inmobiliario. ?ste puede ser el momento. La apuesta pasa por un gran pacto social entre Gobierno, ayuntamientos y entidades financieras, una especie de todos a una que el departamento no ha conseguido materializar durante la legislatura y es una de las tareas que deja pendiente para el pr¨®ximo gabinete.

La ley de Suelo, aprobada en junio de 2006, supone el mayor logro del departamento esta legislatura. Algunos de sus frutos, como el aumento de las reservas para pisos protegidos, se ir¨¢n viendo a largo plazo, pero a corto se podr¨¢n vislumbrar otros. Es el caso de los alojamientos dotacionales para j¨®venes y tercera edad. Se trata de apartamentos construidos sobre parcelas de equipamiento comunitario que, en el caso de los j¨®venes, tienen car¨¢cter rotatorio, lo que puede facilitar ese camino. El Ayuntamiento de San Sebasti¨¢n es un aventajado en este terreno y ya cuenta con m¨¢s de 500. En el resto de municipios han comenzado ahora a tirar de esta soluci¨®n.

La ley impulsa de una manera absoluta la construcci¨®n de pisos protegidos, que lleva camino de convertirse en el refugio para que los constructores puedan capear la crisis, como viene repitiendo en las ¨²ltimas semanas el consejero Javier Madrazo. En los dos ¨²ltimos a?os se ha batido el r¨¦cord de construcci¨®n de este tipo de casas, con cerca de 14.500 y el a?o pasado su producci¨®n lleg¨® a suponer el 50% de toda la vivienda edificada en Euskadi. El pinchazo de la construcci¨®n de los pisos libres ayud¨® lo suyo (cay¨® un 32%). "Hay que producir VPO de forma masiva", apunta Landa, porque demanda hay de sobra. La ¨²ltima encuesta del Gobierno sobre necesidades de vivienda en Euskadi concluy¨® que en 2007 hab¨ªa 82.000 personas buscando piso a cuatro a?os vista. De acuerdo con esos datos, Euskadi necesitar¨¢ cerca de 45.000 pisos para el a?o 2012.

Vitoria es el ejemplo de c¨®mo se puede alcanzar tal producci¨®n: el este y el oeste de la ciudad han crecido a base de pisos protegidos, acordando las expropiaciones con los due?os de los solares y compens¨¢ndoles con aprovechamientos urban¨ªsticos cuando se edifique en las parcelas.

La crisis inmobiliaria que sacude a Espa?a no resulta tan cruenta en el Pa¨ªs Vasco debido, fundamentalmente, a que nunca se ha dado el fen¨®meno de la sobreconstrucci¨®n (apenas hay mercado de segunda residencia) y a la cuota creciente de vivienda protegida, que tiene la venta asegurada. Para evitar que las cajas ralenticen la concesi¨®n de pr¨¦stamos a los due?os de una VPO, el departamento ha planteado a las entidades financieras una alternativa: por cada hipoteca para un piso protegido firmar¨¢ un seguro de impago que cubra una eventual situaci¨®n de desempleo. A cambio, las cajas de ahorros deber¨¢n seguir concediendo los cr¨¦ditos al mismo ritmo que antes de reventar la burbuja inmobiliaria.