Exceso de viviendas y mercado de alquiler

Tras el pinchazo de la burbuja inmobiliaria se hace imprescindible la reforma del mercado de la vivienda, tanto de compraventa como de alquiler. La finalidad ser¨ªa en primer lugar absorber el excedente actual de viviendas sin vender y reconducir el sector de la construcci¨®n residencial a par¨¢metros (en cantidad y precio) m¨¢s acordes con las necesidades de la poblaci¨®n, la renta de las familias y las posibilidades de una inversi¨®n m¨¢s racional en el mercado inmobiliario, en el momento en que se salga de la crisis actual.

En segundo lugar, impulsar el mercado de alquiler de viviendas, otorgando seguridad al propietario y ofreciendo m¨¢s alternativas a los ciudadanos sin que se vean forzados a la compra de una vivienda cuando no disponen de condiciones de renta suficiente para acometer esa cuantiosa inversi¨®n.

Tras el pinchazo de la burbuja inmobiliaria es imprescindible reformar el mercado de la vivienda

En la fase expansiva del ciclo se ha llegado a un nivel excesivo de construcci¨®n de viviendas, alimentado por una inversi¨®n especulativa como consecuencia de un aumento desaforado de los precios. As¨ª, los indicadores han reflejado su m¨¢ximo en el a?o 2006, con una construcci¨®n y rehabilitaci¨®n de 912.000 viviendas, comenzando la desaceleraci¨®n en 2007 con 689.000 viviendas y sufriendo una intensa ca¨ªda en 2008 (-56,6% en el a?o). El crecimiento de los precios, que, seg¨²n el nuevo ¨ªndice de precios de la vivienda del INE, lleg¨® a ser del 13% anual en el comienzo de 2007, se ha desacelerado, aunque no suficientemente (-5,4% en el cuarto trimestre de 2008).

La tradicional tendencia de la poblaci¨®n espa?ola a la compra de vivienda en propiedad (el 82,8% de la primera residencia, seg¨²n la Encuesta de condiciones de vida en 2007) se ha visto aumentada por la compra de segunda vivienda, por la inversi¨®n de extranjeros y por el aumento de los inversores en busca de la elevada plusval¨ªa que permit¨ªa el mercado entre el momento de la iniciaci¨®n y la terminaci¨®n de la vivienda.

Con la crisis actual en la que se ha paralizado la compra de viviendas y el mercado se ve inundado por las promociones terminadas o a punto de terminarse y sin expectativas de venta, se est¨¢ incrementando el stock de viviendas (24,5 millones en 2007) sin que nadie sea capaz de dar una cifra cre¨ªble, aunque sea aproximada, del n¨²mero de viviendas que habr¨¢ que vender antes de que se pueda recuperar m¨ªnimamente la actividad del sector de la construcci¨®n, como se sabe, gran generador de empleo. Refiri¨¦ndonos s¨®lo al mercado de vivienda nueva, ya que el de segunda mano es imposible de cuantificar con anterioridad a la formalizaci¨®n de la venta, un posible indicador en un periodo concreto es la diferencia entre el n¨²mero de viviendas terminadas y el n¨²mero de compras realizadas, lo que, seg¨²n los expertos, dar¨ªa un stock de inmuebles sin vender en el a?o 2008 de entre 500.000 y 900.000 viviendas de nueva construcci¨®n.

En esta situaci¨®n de crisis del sector, ?qu¨¦ puede aportar la vivienda de protecci¨®n oficial? Hasta ahora, la construcci¨®n de viviendas de protecci¨®n oficial ten¨ªa como objetivo te¨®rico aportar viviendas a precios m¨¢s asequibles para las econom¨ªas menos favorecidas. Sin embargo, en un momento de exceso de oferta de inmuebles en venta, quiz¨¢ habr¨ªa que replantearse la pol¨ªtica gubernamental actual y pensar en incentivar la vivienda en alquiler en general, ofertando pisos de protecci¨®n en alquiler a precios asequibles.

Por una parte, la reforma deber¨ªa ir por la v¨ªa de liberalizar el mercado, eliminando las trabas existentes actualmente y dando m¨¢s seguridad legal al propietario en caso de falta de pago de los inquilinos. Por otra parte, pensando en ayudar a los inquilinos potenciales, podr¨ªan dedicarse parte de los recursos ya anunciados para la compra de activos dudosos, a la compra de viviendas en manos de promotores fallidos en el pago de los cr¨¦ditos, con las correspondientes rebajas en los precios (entre el 20% y el 30%), y poner esas viviendas en alquiler, a trav¨¦s de la ya existente Sociedad P¨²blica de Alquiler, en un nuevo r¨¦gimen de vivienda de protecci¨®n oficial en alquiler. Esta nueva oferta podr¨ªa dirigirse a colectivos espec¨ªficos como los j¨®venes que no pueden acceder a¨²n a una vivienda o a los parados que tienen grandes dificultades para pagar sus hipotecas.

Aunque las reformas estructurales exigen normalmente cambios legislativos que llevan un tiempo de preparaci¨®n y discusi¨®n en el Parlamento, salvo que sean viables por decreto ley, tienen la ventaja de preparar los cambios que se consideren necesarios en el medio plazo, poniendo la econom¨ªa en una mejor situaci¨®n para la salida de la crisis, pero tambi¨¦n en el corto plazo son capaces de generar confianza, creando expectativas positivas en un mercado que hoy en d¨ªa est¨¢ muy necesitado de ellas. El mercado de la vivienda no debe volver, ni volver¨¢ en el medio plazo, a las dimensiones anteriores, pero s¨ª es necesario retornar a par¨¢metros adecuados si se quiere generar un empleo dif¨ªcilmente sustituible por el de otros sectores.

Carmen Alcaide es economista y ex presidenta del INE.