Espa?a baila con la m¨¢s fea

Coparon titulares, subieron como la espuma en los mercados de valores, protagonizaron las operaciones de mayor relumbr¨®n de Espa?a y gozaron de plusval¨ªas de lujo. Hoy todo eso queda atr¨¢s, muy atr¨¢s. Los que fueron los ricos del ladrillo, que escalaban a?o tras a?o posiciones en la lista Forbes, atraviesan el peor momento jam¨¢s conocido. Las restricciones crediticias han provocado una aguda recesi¨®n de los sectores inmobiliario y de la construcci¨®n en todo el mundo. Pero Espa?a lidera el declive, junto a Estados Unidos, Irlanda y Reino Unido.

En verano de 2007 todos los indicadores apuntaban ya a un descenso de la actividad inmobiliaria. Por entonces, no obstante, la palabra crisis era m¨¢s que un tab¨². Se hablaba de "aterrizaje suave". "Era m¨¢s un rezo o un deseo, una forma de mantener la confianza de la demanda, porque a finales de 2006 y comienzos de 2007 ya se advert¨ªan signos de deterioro", explica el consejero delegado de Irea, Mikel Echavarren.

La crisis de las 'subprime' mat¨® las esperanzas de un "aterrizaje suave"

Espa?a es el pa¨ªs de la OCDE que sufri¨® el mayor desplome de pisos iniciados

En efecto, en 2007 hab¨ªa demasiados s¨ªntomas para advertir que lo que ven¨ªa no era un simple resfriado: el concurso de acreedores de la valenciana Llanera, el imparable descenso del valor de Astroc, la salida de Luis Portillo de Colonial tras pasar serios apuros y el principio de la agon¨ªa de Habitat. Todo ello ocurr¨ªa cuando en Estados Unidos acababa de estallar la crisis de las hipotecas subprime y cuando all¨ª las ventas ya estaban cediendo un 10% desde abril. Las patronales y el Gobierno aseguraban que la tormenta estadounidense no tendr¨ªa apenas efectos en Espa?a, pero el sector no aguant¨® el cierre del grifo del cr¨¦dito.

La tormenta financiera atac¨® de forma especialmente virulenta a Irlanda, Reino Unido y los pa¨ªses del este de Europa, que tambi¨¦n experimentaron su boom. En general, las consultoras calculan que la inversi¨®n inmobiliaria se desplom¨® alrededor del 60% en todo el mundo.

Los n¨²meros de Espa?a asustan. Las compraventas cayeron alrededor del 30%, aunque con una gran disparidad territorial (en la costa mediterr¨¢nea descendieron m¨¢s de un 40%); la inversi¨®n en oficinas y comercios baj¨® un 50%, y los precios cayeron por primera vez desde 1993, un 3,2% seg¨²n el Ministerio de Vivienda y entre un 20% y un 30%, de acuerdo con el sector.

Espa?a es el pa¨ªs de la Organizaci¨®n para la Cooperaci¨®n y el Desarrollo Econ¨®mico (OCDE) que sufri¨® el mayor desplome en el inicio de viviendas. Seg¨²n el informe de la OCDE, los visados descendieron un 60%. Le siguieron Nueva Zelanda y Estados Unidos con bajadas de poco m¨¢s del 35%. La recuperaci¨®n en la construcci¨®n de pisos vendr¨¢ a medida que se vaya reduciendo el stock, que los promotores cifran en m¨¢s de 600.000 y otras fuentes en m¨¢s de un mill¨®n de viviendas.

El director general de Aguirre Newman, ?ngel Serrano, sostiene que una de las diferencias de Espa?a con el resto de los mercados de la Uni¨®n Europea es que ¨¦stos "reconocieron m¨¢s r¨¢pidamente las p¨¦rdidas y corrigieron valores enseguida". "Ven¨ªamos de unos desequilibrios important¨ªsimos. Por ejemplo, la falta de aproximaci¨®n entre oferta y demanda. Y los vendedores se aferraron a los valores marcados. Y a eso se uni¨® la falta de financiaci¨®n para proyectos", explica.

La construcci¨®n acumula, adem¨¢s, el mayor volumen de concursos de acreedores. Seg¨²n el Banco de Espa?a, el par¨®n de la vivienda se tradujo en 1.122 procesos, el 39% del total. El sector se vio definitivamente herido con los concursos de dos de las cinco primeras inmobiliarias del pa¨ªs:

Martinsa Fadesa, con un pasivo a cierre de 2008 de 7.666 millones de euros, y

Habitat, con una deuda de 2.807 millones. Metrovacesa y

Colonial acabaron en manos de la banca. A su vez, el desplome en las transacciones se llev¨® por delante a m¨¢s de la mitad de las empresas de intermediaci¨®n que nacieron al calor del boom.

Las entidades financieras, adem¨¢s, han ido adquiriendo activos inmobiliarios a cambio de cancelar deudas, a trav¨¦s de la figura de la daci¨®n de pago. Tal ha sido el volumen de pisos que se fueron quedando en 2008 que fueron reconstituyendo sus antiguas divisiones inmobiliarias, que pusieron en el mercado los inmuebles con descuentos que en muchas ocasiones rondan en 30%. Los promotores est¨¢n enojados y han tachado en varias ocasiones a la banca de "competencia desleal".

La Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS), la mayor organizaci¨®n internacional del sector, empieza a ver s¨ªntomas de esperanza en Estados Unidos, donde los precios podr¨ªan haber tocado fondo tras una ca¨ªda del 19%, y en Reino Unido, donde se est¨¢ produciendo una recuperaci¨®n en las hipotecas concedidas, aunque todav¨ªa modesta. Sin embargo, RICS mantiene la perspectiva negativa para Espa?a. El aumento del paro, el continuo descenso del valor de los pisos y la subida de la morosidad implican que para este a?o tambi¨¦n pinten bastos.