El Dorado no estaba en el Este

Era la tierra prometida. The sky is the limit (el cielo es el l¨ªmite) era el eslogan que las promotoras popularizaron en el este de Europa. Y empezaron a levantar pisos. Bloques de viviendas, oficinas, hoteles y centros comerciales. Los espa?oles, entonces los reyes del ladrillo en Europa, desembarcaron en masa. Peque?as, medianas y grandes inmobiliarias aterrizaron en Polonia y desde all¨ª saltaron a Hungr¨ªa y Rumania con grandes desarrollos de viviendas, en muchos casos de lujo, y con el mantra de que en estos pa¨ªses hab¨ªa "muchas necesidades de vivienda". La construcci¨®n, la inversi¨®n y los precios se dispararon. Pero la recesi¨®n ha roto las costuras del sector inmobiliario en estos pa¨ªses, especialmente en Rumania, donde las ventas y los precios se han desplomado.

El valor de los pisos cay¨® en 2008 m¨¢s de un 30% en Bucarest

Martinsa Fadesa, L¨¢baro o Trem¨®n tienen promociones en Ruman¨ªa

Rafael Garc¨ªa es el director de una firma que re¨²ne a un grupo de inversores y constructores espa?oles con activos en Rumania. "Estamos a la expectativa de ver qu¨¦ pasa. Ten¨ªamos a punto de salir al mercado un producto residencial para clase media-alta y hemos decidido no empezar. Esperaremos a que el mercado d¨¦ signos claros", explica.

Los precios de la vivienda en Bucarest, seg¨²n las estimaciones de las inmobiliarias rumanas, escalaron un 160% entre 2005 y 2007 y se situaron entre los 1.200 y 4.000 euros el metro cuadrado, dependiendo de la zona. Una horquilla muy amplia entre la que se mueven muchas ciudades espa?olas. El encarecimiento afecta a todas las rentas. Un piso modesto de unos 50 metros cuadrados en 2002 se vend¨ªa por s¨®lo 10.000 euros, mientras que en 2008 lleg¨® a 110.000 euros. El sueldo medio creci¨®, pero no a la misma velocidad. En 2002 era de unos 150 euros, y el a?o pasado se situ¨® en unos 370.

"A ra¨ªz del boom espa?ol y del exceso de liquidez llegaron muchos inversores. Compraron apartamentos para dar el pase [revender]. Eso hac¨ªa subir los precios. El mercado se calent¨® demasiado, hasta que lleg¨® el par¨®n y los precios empezaron a descender", explica Garc¨ªa. No hay una estad¨ªstica clara sobre las bajadas de precios. La consultora CB Richard Ellis (CBRE)apunta que en 2008 los valores cayeron alrededor del 30%, mientras que Atisreal, filial de BNP Paribas, cifra el desplome en hasta un 40%. Y para este a?o pintan bastos.

El director de inversi¨®n internacional de Atisreal, Fausto Vizoso, explica que el cuento empieza cuando los ciudadanos pasan a ser propietarios de la vivienda que habitan y a acceder al cr¨¦dito. A la vez, muchos abandonan el campo para ir a la ciudad. Empieza a estallar entonces la mecha. Los precios se disparan y empiezan a acudir promotoras espa?olas. Desde las grandes -Martinsa Fadesa, Hercesa, Prasa y la entonces Ferrovial Inmobiliaria- hasta las peque?as. "En Espa?a, el mercado se iba agotando, y muchas empresas decidieron renunciar a los m¨¢rgenes tan amplios que ten¨ªan aqu¨ª y compensarlo ampliando los que obten¨ªan en Rumania", explica Vizoso. A medida que la burbuja se iba hinchando, el suelo se encarec¨ªa hasta llegar a quintuplicar su valor en pocos a?os. Eso encareci¨® los costes, los precios, y fue apartando del acceso a la vivienda a buena parte de la poblaci¨®n.

Bucarest se qued¨® pronto peque?o y las inmobiliarias buscaron otras ciudades de cierto tama?o, como Timisoara, Iasi, Galati, Brasov, Craiova, Constanza o Cluj. En todos esos sitios hab¨ªa "necesidades de vivienda". Y las sigue habiendo. Sin embargo, la demanda que alimentaba a las promotoras era sobre todo especulativa.

Un informe de la consultora internacional Colliers de este a?o calcula que los inversores compraron m¨¢s del 75% de los pisos que se vendieron entre 2005 y 2007. Una proporci¨®n desmesurada en comparaci¨®n con el otro gran boom europeo, el espa?ol, donde los inversores acapararon entre el 30% y el 40% de las viviendas. Hoy este inversor se ha retirado. En 2008 s¨®lo adquiri¨® un 10% de los pisos entregados, seg¨²n CBRE, y este a?o pr¨¢cticamente ha desaparecido. Pero no s¨®lo se ha ido el inversor. Tambi¨¦n ha fallado el comprador final.

El grifo del cr¨¦dito tambi¨¦n se ha cerrado, y tras los descensos de precio de 2008, los compradores posponen cualquier decisi¨®n. El informe de CBRE apunta que muchas reservas y precontratos se han cancelado porque los compradores no pueden obtener financiaci¨®n. "En Rumania y otros pa¨ªses del Este tenemos clientes que est¨¢n desinvirtiendo, algunos de forma total y otros parcialmente", asegura Mikel Marco-Gardoqui, director de la consultora Cross Border.

Algunos de los promotores que fueron o estudiaron la posibilidad de instalarse en Rumania hoy est¨¢n en concurso de acreedores. Por ejemplo, Trem¨®n, L¨¢baro, Construccions Riera o Martinsa Fadesa. La promotora de Fernando Mart¨ªn desarrolla en el ¨¢rea metropolitana de Bucarest un aut¨¦ntico barrio de 7.600 viviendas que promocionaba prometiendo rentabilidades de entre "el 15% y el 20% a corto plazo". Eso cuando los precios iban al alza.

Pero la lista de promotores es muy vasta. Grupo Menchero, Realia, Grupo Mangle, Prasa... "El sector se mueve de forma muy gregaria. ?Ad¨®nde van? All¨ª donde est¨¢n los otros, sin an¨¢lisis de riesgo ni macroecon¨®mico, sin valorar que la moneda no es el euro. Se dren¨® la tesorer¨ªa de Espa?a a esos pa¨ªses, y en ¨¦poca de crisis eso es muy incierto", explica el consejero delegado de Irea, Mikel Echavarren. Una vez all¨ª, muchos optaron por aliarse con un socio local. "El compa?ero de viaje en varias ocasiones quebr¨®, por lo que muchos espa?oles han quedado atrapados y sin tener tiempo para obtener resultados", a?ade.

Esta misma semana, el promotor catal¨¢n Felip Massot, que lleva m¨¢s de 40 a?os en el negocio al frente de V¨¨rtix, se jactaba en un foro inmobiliario de la suerte de quienes fueron al este de Europa. "Hay que volver a empezar. ?Qu¨¦ hac¨ªamos en Polonia? ?Y en Bulgaria? Estamos todos locos yendo a pa¨ªses con leyes que ni entendemos. ?Y ahora qu¨¦ ha pasado con todo esto? Todos marcha atr¨¢s. Ha sido una exageraci¨®n", lament¨®.

No piensa lo mismo el presidente de Hercesa, Juan Jos¨¦ Cercadillo. Afirma estar tranquilo porque adquiri¨® los suelos para desarrollar entre 2000 y 2001, mucho antes de que todos se subieran a la cresta de la ola. "La situaci¨®n ha empeorado, pero no tanto como en Espa?a. Hemos adaptado algunos proyectos a usos que se demandan m¨¢s. Uno de los principales errores de muchos fue el de comprar suelo esperando revalorizaciones del 200%, porque Rumania es un pa¨ªs para trabajar a largo plazo", afirma. Una estrategia, la del largo recorrido, que no valoraron quienes hoy est¨¢n atrapados con cientos de metros cuadrados de suelo sin salida.