La costa es ya un cementerio de hormig¨®n

Un enorme cementerio de hormig¨®n. En eso se ha convertido el litoral espa?ol tras una d¨¦cada de boom inmobiliario. Ayuntamientos y promotoras inundaron el Mediterr¨¢neo de proyectos urban¨ªsticos que pasearon por los salones y escaparates inmobiliarios de todo el pa¨ªs. Complejos que crec¨ªan a base de chalet y adosado y que cambiaron el rostro de los principales destinos vacacionales espa?oles. Hoy se justifican en la avidez de los inversores nacionales y extranjeros, del turismo residencial y del crecimiento demogr¨¢fico, pero aun as¨ª sobran miles de viviendas. ?Acaso esa demanda era ficticia? ?Se pens¨® en las necesidades de los ciudadanos y del territorio?

A finales de 2008, en Espa?a hab¨ªa 997.652 casas por vender, de las cuales dos terceras partes estaban ya terminadas. Seg¨²n un informe del Ministerio de Vivienda, las provincias del Mediterr¨¢neo concentran el 47,2% de todo ese stock, casi medio mill¨®n de viviendas. Y en un contexto de crisis, pintan bastos para que sean absorbidas por un mercado que a?os atr¨¢s s¨ª era una esponja. "La segunda residencia es la que m¨¢s est¨¢ notando las ca¨ªdas en las ventas. Es l¨®gico, los ciudadanos es de lo que prescinden primero ante las dificultades", explica Pedro P¨¦rez, presidente del G-14, el lobby de las grandes inmobiliarias.

El 'stock' de pisos vac¨ªos tardar¨¢ entre dos y cinco a?os en absorberse

Los promotores construyeron el triple de lo que se necesitaba

Espa?a podr¨ªa tardar una media de unos 2,2 a?os en absorber todas las viviendas que aguardan un comprador. Eso si cada a?o se venden entre 350.000 y 400.000 casas, una cifra que ahora se antoja optimista. ?sa es la estimaci¨®n que realiza el catedr¨¢tico de Econom¨ªa Aplicada de la Universidad Pompeu Fabra, Jos¨¦ Garc¨ªa Montalvo. "En algunas zonas, sobre todo en las que hay una mayor dispersi¨®n y en la costa, se tardar¨¢ m¨¢s, alrededor de tres a?os", apunta.

Pocos se aventuran a pronosticar c¨®mo evolucionar¨¢ el mercado. Si se vendiera al ritmo de 2007, cuando el ladrillo empez¨® a languidecer, no habr¨ªa demasiadas complicaciones: se tardar¨ªan 1,3 a?os en despachar todos los pisos de la costa (v¨¦ase el gr¨¢fico). En el otro extremo, en caso de mantenerse la tendencia de compraventas de pisos de obra nueva que indica el Instituto Nacional de Estad¨ªstica en el ¨²ltimo semestre, se tardar¨ªa 4,8 a?os en dar salida a ese stock.

No obstante, algunos observadores ven ya un repunte en las ventas. El vicerrector de la Universidad de Barcelona, Gonzalo Bernardos, por ejemplo, asegura que mayo y junio han sido "sorprendentes" en transacciones gracias a la bajada de los precios y de los tipos de inter¨¦s, que han abaratado la vivienda, en algunas zonas entre el 40% y el 50%. As¨ª que si se toma como referencia un escenario intermedio, pasar¨¢n cerca de tres a?os y medio hasta que se vendan todos los pisos de la costa.

Hoy por hoy, el paisaje es si cabe m¨¢s l¨²gubre que cuando lo adornan las gr¨²as. Hay obras paradas en multitud de localidades del litoral de Catalu?a, Baleares, la Comunidad Valenciana, Murcia y Andaluc¨ªa. En lo que deb¨ªan ser nuevos desarrollos han quedado centenares de esqueletos de proyectos de viviendas. Y como resultado, tambi¨¦n barrios medio vac¨ªos, a los que sus detractores tachan de "zonas fantasma".

En los ¨²ltimos nueve a?os se han construido unos cuatro millones de casas en el litoral espa?ol, seg¨²n el informe Destrucci¨®n a toda costa 2009 de Greenpeace. La organizaci¨®n cita decenas de obras que invaden zonas protegidas o de alto valor ecol¨®gico, construcciones ilegales y desarrollos alrededor de los cuales ha habido casos de corrupci¨®n que han terminado en los tribunales. Marbella, en este ¨²ltimo extremo, o el hotel construido en El Algarrobico, por ubicarse en el parque natural del Cabo de Gata, son dos de los s¨ªmbolos de los a?os de desenfreno.

Pero para la responsable de costas de Greenpeace, Pilar Marcos, el hotel de El Algarrobico es la punta del iceberg de un proceso de construcci¨®n que no tuvo en cuenta las necesidades de la poblaci¨®n. "En Espa?a hay suelo recalificado y comprometido para 20 millones de viviendas. Se construy¨® sin sentido. Los promotores preve¨ªan que se necesitaban 300.000 viviendas anuales y, en cambio, construyeron el triple", denuncia Marcos. Y a?ade que mientras en la Uni¨®n Europea se levantaron cada a?o entre ocho y diez casas por cada 1.000 habitantes, en Espa?a constru¨ªan entre 20 y 30.

El sector defiende que se proyect¨® de acuerdo a las necesidades que exist¨ªan. "Durante a?os hubo una demanda pujante que hizo que nos pusi¨¦ramos a construir mucho. Una promoci¨®n no se hace de un d¨ªa al otro, tarda unos 24 meses. As¨ª que mucho de lo que vemos hoy se inici¨® cuando la demanda segu¨ªa creciendo", sostiene Pedro P¨¦rez.

La poblaci¨®n en estas comunidades se increment¨®. Una raz¨®n es la llegada de turistas que decidieron quedarse a vivir en un pa¨ªs con una buena calidad de vida. Pero la principal es la llegada de inmigrantes. El director del Observatorio de la Urbanizaci¨®n de la Universidad Aut¨®noma de Barcelona, Francesc Mu?oz, mantiene que las casas que se promovieron no estaban pensadas para ellos. "Se hizo un producto exclusivo lejos del centro de las localidades. Y entonces llegaba poblaci¨®n muy joven sin recursos que proced¨ªa de pa¨ªses en desarrollo y que deb¨ªa quedarse con pisos antiguos del centro. Las casas que ahora est¨¢n a medio ocupar son el reflejo de que se levant¨® mucha casa, pero sin pensar en el mercado, s¨®lo en el producto inmobiliario", explica.

Aun as¨ª, los inmigrantes, junto a los j¨®venes, facilitaron que muchos ciudadanos pudieran vender su piso antiguo del centro para trasladarse a una casa con jard¨ªn de las afueras. Ese proceso, unido al del turista que decid¨ªa quedarse, anim¨® a los inversores. "Adquir¨ªan casas sobre todo en la Comunidad Valenciana, Baleares y Murcia. Hab¨ªa peque?os inversores que adquir¨ªan un piso y grandes que se hac¨ªan con un paquete de viviendas que revend¨ªan aprovechando que la vivienda sub¨ªa r¨¢pidamente. Todo eso se vino abajo en 2007. Muchos dejaron de comprar y otros tantos renunciaron a las arras que hab¨ªan dado porque no pod¨ªan asumir el precio o porque no ve¨ªan comprador", explica el economista y ex secretario catal¨¢n de Vivienda Ricard Fern¨¢ndez.

Pedro P¨¦rez admite excesos, pero recuerda que sin "la cooperaci¨®n entusiasta" de los ayuntamientos no se hubiera construido todo lo que hoy se critica. Muchos consistorios basaron su gasto en los cr¨¦ditos y los ingresos por licencias de obras. Y pusieron su empe?o en grandes urbanizaciones que hoy est¨¢n desangeladas. Como El Francaset, en el municipio costero de Roda de Bar¨¤ (Tarragona). La localidad, de 6.000 habitantes, proyect¨® una zona residencial de unas mil viviendas en las que deb¨ªan residir entre 4.000 y 5.000 vecinos. La crisis la ha paralizado.

La alcaldesa de Roda de Bar¨¤, Mayte Huerta, explica que las obras siguen, pero muy lentamente. "Los edificios que arrancaron se terminar¨¢n, algunos a¨²n est¨¢n a medias. Pero hay muchos sin empezar, y eso ha dejado solares vac¨ªos llenos de hierbas", lamenta Huerta. Alg¨²n promotor, agrega la alcaldesa, trata de que sus viviendas se califiquen como protegidas, mientras que hay bloques que a¨²n no han sido del todo ocupados. En la urbanizaci¨®n abundan las calles urbanizadas, con asfalto, aceras y farolas. Pero sin casas.

El municipio ahora no s¨®lo debe dar servicios a los 6.000 habitantes que ya resid¨ªan en ¨¦l y a los veraneantes. Tambi¨¦n a la nueva urbanizaci¨®n, pese a estar medio vac¨ªa. Y ahora el Ayuntamiento no se lo puede permitir, puesto que sus arcas est¨¢n en n¨²meros rojos, lastradas sobre todo por la ca¨ªda en los ingresos de las licencias de obras.

"En 2006 percib¨ªamos 1,7 millones por las licencias de obras. Y en lo que llevamos de a?o s¨®lo hemos recaudado entre 10.000 y 20.000 euros", asegura Huerta. Por ello, el equipo de gobierno present¨® al pleno, sin ¨¦xito, un plan de saneamiento que preve¨ªa despedir a unos 30 empleados municipales que deb¨ªan pasar a empresas externas.

El fervor urban¨ªstico ha deslavazado municipios y ha hecho a?icos el mito de la ciudad mediterr¨¢nea y compacta. "Se pens¨® que lo sostenible eran los chalets y adosados porque parec¨ªa que afectaba menos al paisaje. Pero las urbanizaciones necesitan infraestructuras de transporte, comunicaci¨®n o saneamiento que se han ido comiendo el litoral", explica el profesor de Florida Universitaria, Carlos G¨®mez.

Francesc Mu?oz apunta que, por ejemplo, en el litoral catal¨¢n -el menos castigado por los planes de protecci¨®n y porque ya vivi¨® su boom en la d¨¦cada de 1980-, entre el 80% y el 90% de lo construido en los ¨²ltimos a?os han sido casas unifamiliares. As¨ª que mecas del turismo que a veces han sido denostadas como Lloret de Mar, Benidorm o Fuengirola han demostrado llevar con m¨¢s justicia la etiqueta de la sostenibilidad. En verano hierven con miles de visitantes, pero ¨¦stos est¨¢n concentrados y consumen menos recursos.

?Debe servir la recesi¨®n para frenar todos los desarrollos? Mu?oz opina que depende del caso. "Hay zonas donde s¨ª se debe parar. Pero hay otras donde se debe urbanizar para arreglar desaguisados. N¨²cleos urbanos con urbanizaciones separadas entre s¨ª donde deben coserse todas las piezas", apunta. Aun as¨ª, la crisis s¨ª deja alguna que otra lecci¨®n. "Muy mal lo har¨ªamos y necesitar¨ªamos un castigo futuro si no sabemos extraer experiencias de esta crisis para el futuro", remacha Pedro P¨¦rez.