Espa?a a¨²n tendr¨¢ que esperar por el ajuste inmobiliario

Han pasado tres a?os desde aquel verano y los habitantes de Las Vegas siguen viendo todav¨ªa c¨®mo bajan los precios de sus casas. Desde que a mediados de 2006 las estad¨ªsticas empezaron a reflejar ligeras ca¨ªdas mensuales, los pisos de esta ciudad de Estados Unidos han perdido m¨¢s de la mitad de su valor. El descenso en los 20 n¨²cleos urbanos m¨¢s importantes de la patria del t¨ªo Sam llega a un 32% del precio que alcanzaron en el punto ¨¢lgido de la burbuja. Y justo ahora, cuando el ladrillo se ha devaluado en una tercera parte, es cuando el mercado de la vivienda da t¨ªmidas se?ales de reactivaci¨®n en EE UU. Al otro lado del Atl¨¢ntico, el mercado brit¨¢nico tambi¨¦n muestra signos de que el desplome del ladrillo est¨¢ llegando a su fin.

"La correcci¨®n en Espa?a ser¨¢ m¨¢s lenta y m¨¢s gradual que en Am¨¦rica"

Una familia debe destinar el salario de siete a?os para comprar una casa

Espa?a est¨¢ experimentando un proceso parecido, pero con casi dos a?os de retraso. Aqu¨ª, donde se vivi¨® una burbuja tan o m¨¢s inflada que la del gigante americano, el ajuste no se est¨¢ produciendo gracias al desplome de los precios -que en los ¨²ltimos 12 meses se ha limitado a un t¨ªmido 8,3% en el mercado libre, seg¨²n los datos del Ministerio de Vivienda-, sino a la ca¨ªda desenfrenada en las compraventas y en la iniciaci¨®n de nuevas promociones. La pregunta que ahora se hacen todos los potenciales compradores es si Espa?a va a seguir la senda marcada por EE UU y los chollos empezar¨¢n a aparecer en las p¨¢ginas de los suplementos inmobiliarios. Es decir, si para que llegue la ansiada reanimaci¨®n es condici¨®n sine qua non que los precios caigan alrededor del 30%, el descenso que organismos como el FMI y la OCDE consideraban necesario en nuestro pa¨ªs.

"Es una caracter¨ªstica fundamental de Espa?a que los precios se mueven muy lentamente en todos los mercados. Como en el laboral, donde el proceso se produce por la destrucci¨®n de empleo, no por las bajadas de sueldos. Pero los precios de la vivienda todav¨ªa tienen mucho camino hacia abajo. El ajuste va a durar", sostiene el catedr¨¢tico de la Universidad Pompeu Fabra Jos¨¦ Garc¨ªa Montalvo.

Este experto considera que la ¨²nica v¨ªa para que el mercado se estabilice es que el esfuerzo de las familias para comprar una casa vuelva a niveles m¨¢s o menos razonables. Mientras que un ciudadano de Estados Unidos lleg¨® a tener que destinar su sueldo ¨ªntegro de cinco a?os y medio para un piso, esta proporci¨®n se est¨¢ aproximando a los tres a?os y medio. Si se divide el precio de la vivienda entre la renta bruta, resulta que las familias espa?olas tienen que destinar la fabulosa cifra de casi siete a?os, aunque en 2007 se lleg¨® al m¨¢ximo hist¨®rico de 7,8. "Es verdad que el ajuste de precios no se produce aqu¨ª a la misma velocidad que en otros pa¨ªses, pero hasta que no lleguemos a un nivel cercano a los cuatro a?os no podremos decir que hemos llegado a un punto de equilibrio", sostiene Garc¨ªa Montalvo.

Pero no todos los expertos est¨¢n convencidos de que esta fuerte bajada de precios se vaya a producir necesariamente. Julio Rodr¨ªguez, ex presidente del Banco Hipotecario, pronostica que la tendencia continuar¨¢ a la baja, pero no llegar¨¢ al desplome que han visto al otro lado del Atl¨¢ntico. "Como m¨¢ximo caer¨¢n un 15% o un 20%, pero aqu¨ª los precios son m¨¢s r¨ªgidos. Donde s¨ª que se nota la crisis en todo su rigor es en los visados de viviendas", explica Rodr¨ªguez. Porque es cierto que ah¨ª los n¨²meros rojos s¨ª que son de v¨¦rtigo.

Las certificaciones de obra cayeron un 65% en el primer trimestre, lo que implica que, de continuar as¨ª la tendencia, este a?o se conceder¨ªan tantos visados para obras nuevas como los que se daban en un trimestre en los a?os del boom. El significado de este dato es que el ajuste todav¨ªa va a tardar mucho en llegar, porque no es s¨®lo que el mercado est¨¦ ahora parado, sino que si no se conceden visados -el paso previo para iniciar la construcci¨®n- la crisis se alargar¨¢ durante los dos pr¨®ximos a?os. Y llueve sobre mojado. Porque esta paralizaci¨®n se produce cuando las ventas del primer semestre se redujeron en un 29% respecto a las del mismo periodo del a?o pasado. Y peor a¨²n: las operaciones de compra firmadas en 2008 fueron un 34% inferiores a las del a?o anterior.

"Hay diferencias notables entre los dos mercados que pueden explicar esta reacci¨®n tan distinta. El sector inmobiliario americano es mucho m¨¢s fluido porque el ciudadano medio cambia de vivienda o la refinancia con mayor frecuencia, con lo cual los precios reflejan de manera m¨¢s inmediata las fluctuaciones de oferta y demanda. Otra diferencia es que en EE UU hay m¨¢s transparencia de precios, ya que el coste real de cada transacci¨®n queda registrado p¨²blicamente, a diferencia de Espa?a, donde con frecuencia hay pagos en dinero negro", se?ala ?ngel Cabrera, director de Thunderbird, una de las grandes escuelas de negocios de EE UU. A estas diferencias, Julio Gil, director del m¨¢ster de empresas inmobiliarias de la UNED, a?ade la dram¨¢tica situaci¨®n del empleo en Espa?a y la sobreoferta de viviendas que padece ahora el mercado. "Much¨ªsimo mayor de la que ha habido nunca. Las ca¨ªdas ser¨¢n m¨¢s importantes en las zonas costeras con m¨¢s stock de pisos que en las grandes ciudades", asegura. Estos dos factores har¨¢n que la salida a la espa?ola sea todav¨ªa m¨¢s duradera. "Cabr¨ªa esperar que la correcci¨®n en Espa?a fuese m¨¢s lenta, pero tambi¨¦n m¨¢s gradual que en EE UU", concluye ?ngel Cabrera.