El par¨®n inmobiliario se extiende al alquiler con descensos hasta del 30%
El arrendamiento en las grandes ciudades cae m¨¢s que la media espa?ola de los pisos en propiedad - Madrid es un 8,4% m¨¢s asequible, y Barcelona, un 11,7%
?Piso de propiedad o de alquiler? Esta pregunta yace en la mesa de quien busca un nuevo techo bajo el que dormir. Hasta hace apenas dos a?os, la asunci¨®n de que comprar era, adem¨¢s de un gasto, una inversi¨®n para toda la vida hizo que el precio de venta se disparase. Pero entonces vino la crisis y el consecuente estallido de la burbuja inmobiliaria. El precio de la vivienda inici¨® su descenso. Pero no es el ¨²nico. El alquiler cuesta menos que hace un a?o en casi todas las capitales de provincia y en muchas de ellas la bajada es todav¨ªa mayor al que experimenta el precio de la propiedad.
El coste de la vivienda libre ha ca¨ªdo un 8,2% en el primer semestre del a?o respecto al de 2008, seg¨²n la estad¨ªstica del Ministerio de Vivienda. Para hacer la comparativa con el alquiler, el propio ministerio se refiere al portal de Internet Idealista como la mejor vara de medici¨®n. Y un reciente estudio de esta p¨¢gina web indica ca¨ªdas mayores para los seis primeros meses de 2009 en tasa interanual. El precio del alquiler ha descendido un 8,4% en Madrid, un 11,7% en Barcelona, un 18,5% en Valencia y, el no va m¨¢s, casi un 30% en Zaragoza.
El alquiler reacciona mejor que la venta al cambio de ciclo, seg¨²n Idealista
El estudio de Idealista apunta que el alquiler "reacciona m¨¢s y mejor que el mercado de compraventa al cambio de ciclo". El recelo de muchos propietarios a vender su casa, por motivos sentimentales incluso, ha frenado su abaratamiento.
"Esto no pasa con el alquiler. Los arrendadores tienen menos problemas para rebajarlo porque saben que mantienen la propiedad", explica Julio Rodr¨ªguez, estad¨ªstico y ex presidente del Banco Hipotecario. Rodr¨ªguez apunta que el alquiler se abarata porque est¨¢ m¨¢s ligado a los ingresos que la vivienda. "La demanda no est¨¢ fuerte, y los 1,5 millones de parados m¨¢s provocan un ajuste de la oferta", explica.
Javier Garc¨ªa Mateo, de la consultora inmobiliaria Aguirre Newman, cree tambi¨¦n que el arrendador ha cambiado su chip. "Al propietario le interesa ahora tener ingresos actuales y quiere huir del coste de una vivienda vac¨ªa. Antes no importaba tanto; se estaba m¨¢s a la expectativa, como una inversi¨®n", dice. Por otro lado, Mateo saca pecho: "Nosotros ya previmos en 2008 una subida del precio del alquiler a cort¨ªsimo plazo por las expectativas de la ca¨ªda de la propiedad". Este repunte dar¨ªa paso a un descenso con el desplome del Eur¨ªbor, que cerr¨® el mes pasado en el nivel m¨ªnimo de su historia, el 1,41%, y que empiezan a incentivar a la compra de un piso.
Las ca¨ªdas en los precios del arrendamiento son fuertes, pero podr¨ªan ser mayores. Idealista reconoce que el precio del alquiler podr¨ªa caer todav¨ªa m¨¢s, sino fuera por la inflexibilidad de parte de los propietarios. ?stos han decidido poner tambi¨¦n en alquiler los pisos que hasta ahora intentaban vender, aunque "se niegan a bajar significativamente el precio", explica.
La consultora inmobiliaria Aguirre Newman cree que entre el 15% y el 20% de la vivienda nueva se oferta ahora en alquiler. Algunos promotores tratan de deshacerse del stock de viviendas sin vender, que algunas fuentes estiman en m¨¢s de un mill¨®n de unidades, y optan por una alternativa a la que prestaron poca atenci¨®n durante los a?os del boom.
Javier Garc¨ªa Mateo, de Aguirre Newman, considera que el descenso del precio del alquiler todav¨ªa no ha tocado fondo. "Lo har¨¢ en los pr¨®ximos ocho meses", explica. El experto cree que es en las mejores viviendas, entre los 12 y los 18 euros por metro cuadrado, donde todav¨ªa queda m¨¢s trecho por recorrer. "La oferta actual se centra en pisos de menor calidad, donde el propietario tiene menos apego a su propiedad", resume.
Las mayores ca¨ªdas, de las grandes capitales contrastan con los aumentos en sitios costeros, donde el alquiler siempre ha tenido mayor presencia. Las Palmas de Gran Canaria sube un 1,8%. "Las zonas tur¨ªsticas est¨¢n m¨¢s asentadas en la cultura del alquiler", cuenta Rodr¨ªguez. Sin embargo, otras ciudades clave del sector registran descensos. Es el caso de Palma de Mallorca, que cae un 8%, y Alicante, el 10%.
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A la espera de la nueva ley estatal
El alquiler representa actualmente el 11,7% del parque de vivienda en Espa?a. "Estamos muy lejos de lo deseable", explica Julio Rodr¨ªguez, experto en este mercado. Seg¨²n ¨¦l, la tasa deber¨ªa doblarse y situarse en torno al 20%.
Una comparativa con otros pa¨ªses europeos deja en evidencia la enorme dependencia de la propiedad que sufre la econom¨ªa espa?ola. Seg¨²n la consultora Aguirre Newman, Alemania, adalid de la cultura del alquiler, tiene en torno al 60% de sus casas en esta modalidad; el alquiler en Reino Unido representa casi el 40% y Francia se sit¨²a en el 32%, seg¨²n datos de finales del a?o pasado.
Es por ello que el Gobierno socialista intenta ahora impulsar el alquiler mediante las reformas de la Ley de Arrendamientos Urbanos y la Ley de Enjuiciamiento Civil, que se tramitan en el Senado y que pretenden aprobarse en oto?o. El plazo de la demanda por desahucio se reducir¨¢ de dos mese a uno.
Por otro lado, el Ejecutivo ha anunciado que reformar¨¢ la fiscalidad de la compra de una vivienda y equiparar as¨ª ambas opciones, alquiler y propiedad. Tambi¨¦n se ha aprobado ya una mejora en la fiscalidad del alquiler con opci¨®n a compra, una modalidad que est¨¢ experimentando una tendencia al alza, y se rebaja el Impuesto del Valor A?adido (IVA) del 16% al 7%.
Con estas medidas se pretende extender el mercado del alquiler a todos los niveles. "El nivel del parque de viviendas en alquiler es medio-bajo, porque no hay incentivos a alquilar las casas de calidad", explica Javier Garc¨ªa Mateo, de Aguirre Newman.
"La vivienda de propiedad ha sido un modelo pol¨ªticamente impuesto", explica Rodr¨ªguez y apunta un par de datos. En el censo de 1950 hab¨ªa m¨¢s alquiler que propiedad. "Pero [Francisco] Franco promocion¨® la compra como medida para la estabilizaci¨®n de la clase media. Ahora debe cambiar", cuenta.
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