M¨¢s democracia contra la crisis

No se puede entender el mercado inmobiliario sin conocer sus reglas de juego: es decir, la regulaci¨®n jur¨ªdica tributaria, la urban¨ªstica, la registral, la notarial o la hipotecaria. Y en todas estas normas bucea el autor de este libro que habla de enga?os y deserciones; pero que tambi¨¦n propone soluciones concretas.

El coordinador del Observatorio de la Vivienda, creado por el Consejo General del Notariado y de Garrigues, Jos¨¦ Ignacio Navas Ol¨®riz, tiene su propio observatorio en el ejercicio profesional diario como notario en Fuenlabrada, pueblo de clase trabajadora en la periferia madrile?a. Y puede comprobar que el gran desequilibrio entre los grandes agentes econ¨®micos y los usuarios va profundiz¨¢ndose cada vez m¨¢s. Los grandes grupos van aumentando de tama?o y la capacidad del consumidor para restablecer sus derechos es cada vez m¨¢s raqu¨ªtica.

Y tanto el endeudamiento excesivo como la indefensi¨®n del ciudadano de a pie frente a los abusos de corporaciones, bancos, aseguradoras y la propia Administraci¨®n evidencian un d¨¦ficit democr¨¢tico con el que se ha ido fraguando la crisis y debe ser afrontado.

Pero los problemas del sector inmobiliario no se deben a falta de regulaci¨®n sino a la proliferaci¨®n excesiva de normas. De "desbarate legislativo" lo califica Jos¨¦ Ignacio Navas Ol¨®riz. Por eso aboga -sin tocar las competencias del Estado y de las comunidades aut¨®nomas- por el desarrollo ordenado y democr¨¢tico de una nueva rama del Derecho, el Derecho de Consumo.

Sostiene que la defensa del consumidor deber¨ªa establecerse de manera clara y contundente como un Principio General del Derecho por encima del de la Libertad de Empresa que lleva a que los jueces, cuando hay un litigio, se inclinen por las compa?¨ªas en detrimento del ciudadano de a pie.

Y, "atenci¨®n, la crisis econ¨®mica en su g¨¦nesis y soluciones tiene algo que ver con el principio de responsabilidad, que s¨®lo el Derecho es capaz de poner en valor y de desarrollar en f¨®rmulas pragm¨¢ticas", advierte en el pr¨®logo de este libro el presidente de la Sala Primera del Tribunal Supremo Juan Antonio Xiol R¨ªos.

Al analizar la sociedad civil, Navas Ol¨®riz denuncia que el capitalismo financiero ha infringido sus propias reglas en busca del mayor beneficio.

Los cimientos sobre los que se comenz¨® a fraguar la crisis actual remiten a la era de Ronald Reagan en Estados Unidos y de Margaret Thatcher en Reino Unido. Ambos encarnan la cruzada del neoconservadurismo a favor del mercado y las privatizaciones, frente al papel del Estado que se quiere enga?osamente m¨ªnimo. Y presentan interesadamente a la sociedad civil como opuesta al Estado.

El libro de Jos¨¦ Ignacio Navas Ol¨®riz agrupa un ensayo sobre la sociedad civil y la evoluci¨®n del capitalismo por un lado y, por otro, una revisi¨®n cr¨ªtica y detallada de todos los pasos que se dan en el proceso de la actividad inmobiliaria que puede servir a modo de prontuario: desde el libro del edificio a la compraventa con subrogaci¨®n; desde el derecho de superficie a la Ley del Suelo y desde la Ley del Catastro al Impuesto de Bienes Inmuebles...

El autor dedica cap¨ªtulo aparte al r¨¦gimen fiscal, revisando las disfunciones del mercado inmobiliario, as¨ª como del hipotecario.

Su tesis es que los tributos que gravan la actividad inmobiliaria introducen inseguridad jur¨ªdica por las diferentes interpretaciones entre el Estado y las comunidades aut¨®nomas. Esta inseguridad coloca al promotor espa?ol en dificultad para competir dentro y fuera de Espa?a y, adem¨¢s, encarece "de manera m¨¢s que exagerada la adquisici¨®n de una vivienda y su financiaci¨®n por parte del consumidor inmobiliario".

A la vez que reproduce las normas que analiza, detalla irregularidades concretas como la subida de los tipos del Impuesto de Actos Jur¨ªdicos Documentados porque crea discriminaciones fiscales que rompen la unidad de mercado. Aprecia, adem¨¢s, falta de coherencia cuando "las medidas dirigidas a incentivar el mercado inmobiliario y a abaratar los costes olvidan reducir o eximir del pago de los impuestos".

El libro incluye una radiograf¨ªa detallada del sistema de tasaciones que no dejar¨¢ de incomodar a algunas tasadoras. Pide y propone medidas para evitar su manipulaci¨®n.

Tambi¨¦n puede molestar a otros estamentos: banca, aseguradoras y administraciones p¨²blicas. Claro que nadie ha dicho que se pueda analizar a fondo sin denunciar o que se pueda optar por el lado del m¨¢s d¨¦bil sin incomodar por mucha que sea la vocaci¨®n conciliadora y constructiva.