Primer aniversario en el limbo

El pasado 16 de febrero se cumpli¨® el primer aniversario del bloqueo del fondo Banif Inmobiliario. Hace un a?o, la gestora del Banco Santander decidi¨®, tras recibir peticiones de reembolso por parte de sus clientes superiores al 80% del patrimonio del fondo, suspender las ventanas de liquidez por un periodo de dos a?os. Esta medida afecta a m¨¢s de 43.000 part¨ªcipes del mayor fondo inmobiliario espa?ol.

Aunque la noticia pill¨® por sorpresa a todo el mundo, lo cierto es que la legislaci¨®n permite a este tipo de fondos, dada la poca liquidez de sus activos, suspender los reembolsos cuando hay peticiones de retirada de dinero que superan al 10% del patrimonio. Los afectados interpretan esta medida como una especie de corralito. Sin embargo, la CNMV explic¨® en su momento que busca proteger el inter¨¦s general de los part¨ªcipes y la equidad entre ellos. En teor¨ªa, con este bloqueo la gestora gana tiempo para aplicar un plan ordenado de venta de activos y no verse obligada a malvender los inmuebles.

?Qu¨¦ ha pasado durante este primer a?o? La gestora ha destinado un importe equivalente al 10% del patrimonio del fondo al pago prorrata de los reembolsos solicitados. La devoluci¨®n se hizo en dos plazos -el 9 de marzo y el 5 de mayo de 2009-, y para ello se ech¨® mano de endeudamiento y de algunas desinversiones.

Una vez cumplidos los compromisos de reembolsos fijados en la hoja de ruta pactada con la CNMV para este primer a?o, el plan de ventas se ha estancado por culpa de la depresi¨®n del negocio inmobiliario. En estos momentos resulta casi una misi¨®n imposible colocar en el mercado un patrimonio valorado a 31 de diciembre en 2.686 millones.

En 365 d¨ªas, el fondo s¨®lo ha podido desprenderse de tres inmuebles y en todos los casos el precio fue menor del valor de tasaci¨®n. Y eso a pesar de que contrataron los servicios de Richard Ellis y Clifford Chance para dise?ar un plan de desinversi¨®n conjunto del patrimonio, "presidido por los principios de m¨¢xima transparencia y concurrencia, con el objetivo de optimizar los precios de venta en el mejor inter¨¦s de los part¨ªcipes".

El 19 de febrero de 2009, tan s¨®lo tres d¨ªas desp¨²es del anuncio de la congelaci¨®n de los reembolsos, la gestora vendi¨® un edificio situado en el paseo de la Castellana por 23,8 millones de euros. Si bien este precio superaba en cuatro millones el precio de compra, estaba sensiblemente por debajo del ¨²ltimo informe de tasaci¨®n, que hab¨ªa valorado el inmueble en 27,8 millones.

Posteriormente, el 4 de mayo -un d¨ªa antes del segundo pago a los part¨ªcipes-, el Santander se desprendi¨® de otros dos activos. Por un lado, traspas¨® el centro comercial Plenilunio, situado en Madrid, por un precio de 235 millones, siendo su ¨²ltimo valor de tasaci¨®n de 279,4 millones. Adem¨¢s firm¨® un contrato para la venta de un edificio de oficinas en Las Rozas (Madrid) por 27,5 millones cuando la tasaci¨®n lo valoraba en 31 millones.

Desde entonces, la tesorer¨ªa del fondo no ha registrado entrada alguna. En el ¨²ltimo informe remitido a los part¨ªcipes, correspondiente al segundo semestre de 2009, la gestora reconoc¨ªa que hab¨ªa habido un par¨®n en las desinversiones.

"Con posterioridad a dichas ventas [las tres mencionadas anteriormente] se recibieron ofertas de compra por otros activos con descuentos a¨²n superiores sobre los respectivos valores de tasaci¨®n, y asimismo por debajo del precio que, a juicio de la sociedad gestora, deber¨ªa obtenerse por ellos en el mercado", explican. "Estas circunstancias, unidas al conocimiento de la tramitaci¨®n de cambios normativos que establecer¨ªan un nuevo marco temporal aplicable a los procesos de liquidaci¨®n de los fondos, han aconsejado revisar los criterios para la aceptaci¨®n de las ofertas recibidas, con el objetivo de maximizar su precio preservando el inter¨¦s de los part¨ªcipes", a?ade la entidad en el folleto.

Los cambios normativos a los que se refiere la gestora tienen que ver con un real decreto que el Ministerio de Econom¨ªa puso a consulta p¨²blica en oto?o pasado, que se encuentra en tramitaci¨®n -el Consejo de Estado debe dar su visto bueno- y que se espera que entre en vigor esta primavera. La principal novedad del texto afectar¨¢ al l¨ªmite de dos a?os que tienen las gestoras de fondos inmobiliarios para vender los activos. Con la legislaci¨®n actual, transcurrido este plazo, el fondo se liquida y los inmuebles que no se hayan podido vender pasan a manos de los part¨ªcipes. Si prosperan los cambios propuestos, la gestora no se ver¨¢ presionada por l¨ªmite temporal alguno.

"La normativa actual supone en la pr¨¢ctica m¨¢s inconvenientes que ventajas para los clientes porque ¨¦stos deben constituir una comunidad de bienes al pasar dos a?os. Poner de acuerdo a 40.000 personas sobre qu¨¦ hacer con esos activos no debe de ser nada f¨¢cil. Adem¨¢s tendr¨ªan menor capacidad de negociaci¨®n para vender a buen precio los inmuebles", explican desde Econom¨ªa. Otra novedad que incluir¨¢ el real decreto es que la CNMV supervisar¨¢ el proceso de desinversi¨®n hasta que se complete. Con ello, la gestora no se podr¨¢ desentender de su compromiso con los part¨ªcipes y deber¨¢ proceder a una venta "ordenada" de los activos.