Tres a?os interminables

La crisis inmobiliaria en Espa?a ha cumplido tres a?os sin que aparezcan s¨ªntomas consistentes de reanimaci¨®n del mercado y, lo que es m¨¢s significativo, sin que se hayan cumplido todas las fases del ajuste cuya superaci¨®n deber¨ªa permitir una vuelta a la producci¨®n sostenida de nuevas viviendas en condiciones suficientes para generar empleo. El crash inmobiliario ha causado en Espa?a la p¨¦rdida de dos millones de empleos y ha reducido a una cuarta parte el valor de las inmobiliarias cotizadas; es la singularidad espa?ola que agrav¨® la recesi¨®n causada por los bancos estadounidenses y sus hipotecas basura. No se puede decir, pues, que la convulsi¨®n inmobiliaria haya sido liviana. Sin embargo, el ajuste de los precios ha sido insuficiente; para vender el casi un mill¨®n de viviendas que pesan sobre los balances de las inmobiliarias y de los bancos hubiese sido necesario un hundimiento de los precios de aproximadamente el 30%, pero apenas se ha ejecutado una rebaja del 17% desde el comienzo de la crisis.

Pedro Solbes decidi¨® que el mejor tratamiento contra la crisis del ladrillo era dejar que el mercado se ajustase por s¨ª mismo. No fue una decisi¨®n irreflexiva. El anterior ministro de Econom¨ªa consideraba que era inviable sostener artificialmente el mercado de la construcci¨®n, a pesar de su potencial de generaci¨®n de empleo, en raz¨®n de la escasez de recursos p¨²blicos (en aquel momento estaban comprometidos en otros gastos sociales y el ministro era al¨¦rgico a disparar el d¨¦ficit) y tambi¨¦n por cuestiones de equidad. No parec¨ªa elegante ni aleccionador que un conjunto de sociedades que se hab¨ªa embolsado ping¨¹es plusval¨ªas del boom inmobiliario fuese subvencionado o sostenido con respiraci¨®n p¨²blica en momentos de contracci¨®n del mercado. A las duras y a las maduras. En opini¨®n del equipo econ¨®mico de Solbes, lo m¨¢s adecuado era un ajuste r¨¢pido del mercado (desaparici¨®n de las empresas menos estructuradas, destrucci¨®n de empleo, ca¨ªda en picado de los precios) para propiciar una recuperaci¨®n intensa despu¨¦s. Cuanto m¨¢s r¨¢pido y m¨¢s profundo fuera el ajuste, con m¨¢s fuerza sobrevendr¨ªa la recuperaci¨®n sectorial.

La receta era correcta, pero exig¨ªa precisamente que el ajuste fuese r¨¢pido y duro. Justo lo contrario de lo que ha sucedido; ha sido m¨¢s lento y m¨¢s liviano de lo deseable, salvo en la destrucci¨®n de empleo. La variable principal, los precios, ha reaccionado poco a las exigencias del mercado. Los propietarios se han resistido a abaratar sus activos. Solo cuando los bancos, depositarios de una pesada cartera de inmuebles por impago, han entrado en el juego de vender viviendas parece haberse acelerado el descenso de los precios. El caso es que, en lugar de ajustarse con rapidez, el mercado de la vivienda gotea ca¨ªdas raqu¨ªticas de precios y queda inutilizado para acompa?ar cualquier recuperaci¨®n econ¨®mica con un ritmo de construcci¨®n razonable (que podr¨ªa estar en torno a las 300.000 viviendas anuales). En vez de proporcionar producci¨®n y empleo, todav¨ªa, tres a?os despu¨¦s, promotoras y bancos siguen intentando vender el grueso del stock de viviendas. Malo es el diagn¨®stico, porque la construcci¨®n, aunque repugne a los creyentes en que la inversi¨®n en I+D+i guiar¨¢ a la econom¨ªa espa?ola a una recuperaci¨®n antes de las elecciones, es uno de los pocos mercados que puede impulsar r¨¢pidamente la actividad econ¨®mica espa?ola.