El tasador tasado

La crisis inmobiliaria sigue dando sus coletazos. Con el desnudo de sus balances ante el Banco de Espa?a, los bancos y cajas de ahorros han admitido que una de cada cinco hipotecas concedidas a particulares tiene alto riesgo de impago. Son los cr¨¦ditos que dieron por encima del 80% del valor de tasaci¨®n de la vivienda que les sirve de garant¨ªa, ese porcentaje al que obliga la ortodoxia financiera y que las entidades se han saltado a la torera durante los a?os del boom inmobiliario, en la creencia de que el precio de los pisos seguir¨ªa subiendo indefinidamente. Son las subprime espa?olas y suman m¨¢s de 100.000 millones de euros. Aunque, por ahora, solo unos 5.000 millones son calificados de dudosos por los propios bancos y cajas, la cifra podr¨ªa ser mucho m¨¢s elevada en el futuro. Representan casi el 18% de la cartera hipotecaria de las entidades.

Uno de cada cinco pr¨¦stamos a la vivienda, en serio riesgo de impago

Llegaron a ofrecerse cr¨¦ditos por el 120% del valor del piso

"Los involucrados perdimos el sentido de la realidad", admite un tasador

La normativa no es muy clara sobre la actualizaci¨®n del valor de inmuebles

La morosidad familiar es baja porque el particular no renuncia al piso

"Se ha creado dinero de forma ficticia", afirma un consultor

A la vista del riesgo, los ojos han vuelto a ponerse en las tasaciones inmobiliarias, en la sobrevaloraci¨®n de unas viviendas que, seg¨²n el mito no iban a bajar nunca de precio. Un mito que ha quedado desterrado en los ¨²ltimos tres a?os, con descensos acumulados del 12%, seg¨²n el Ministerio de Fomento, y superiores al 20%, con los datos de las principales sociedades de tasaci¨®n.

?Son responsables las tasadoras de haber engordado el valor de las casas para que los bancos concediesen esas hipotecas del 100% e incluso del 120% del valor de tasaci¨®n?, ?de haber admitido las presiones de sus principales clientes y, a menudo, accionistas?

Luis Leirado, presidente de la Asociaci¨®n Profesional de Sociedades de Valoraci¨®n (Atasa) y hasta esta semana vicepresidente de la tasadora l¨ªder, Tinsa, niega la mayor: "No hemos valorado ni por encima ni por debajo del mercado. Hemos sido muy escrupulosos con que las tasaciones se correspondieran con el valor del mercado. La pol¨ªtica que han seguido las entidades bancarias es otra cosa".

"Las sociedades de tasaci¨®n reflejaban los precios que hab¨ªa en el mercado, como ahora. Nuestros criterios de valoraci¨®n no han cambiado. Nos podemos haber equivocado como los primeros...", admite Gustavo Saiz Robres, director general de Tasaciones Hipotecarias. "El sector fue muy agresivo porque los objetivos que fijaban los bancos eran estratosf¨¦ricos. Los directores de las oficinas bancarias dec¨ªan que el dinero era casi gratis, los promotores inmobiliarios ten¨ªan una lista de espera de entidades para financiarles... hab¨ªa una serie de se?ales que hac¨ªan que todos los actores involucrados en el proceso perdi¨¦ramos el sentido de la realidad. Y, mientras, el aumento de los precios de la vivienda tapaba todos estos errores. El resultado ha sido un da?o profundo al sector financiero", afirma.

Menos pol¨ªticamente correcto se muestra el director general de Sociedad de Tasaci¨®n, entre las tres primeras del sector, Juan Fern¨¢ndez-Aceytuno, quien reconoce que hubo sobrevaloraci¨®n. "Con financiaci¨®n ilimitada, tipos de inter¨¦s en m¨ªnimos y la renta familiar en pleno crecimiento, que son las variables que mueven el precio de la vivienda, era imposible que no hubiera sobrevaloraci¨®n en el mercado inmobiliario. Pero la gente no se crey¨® las pocas alertas que hubo en su d¨ªa sobre que los precios de las casas pod¨ªan bajar, cuando no dejaban de encarecerse a?o tras a?o". La gente, contin¨²a, confunde valor y precio y piensa que la tasaci¨®n es un seguro que garantiza el valor de la vivienda durante toda la vida. Sin embargo, tiene una validez de seis meses porque el valor fluct¨²a, como en la Bolsa.

Otra cosa son las malas pr¨¢cticas o pr¨¢cticas irregulares, es decir, aquellas tasaciones que no solo estaban sobrevaloradas, como el mercado en general, sino que estaban infladas para que la caja de ahorros o banco pudiese dar una hipoteca del 100% a un cliente sin ahorro previo o para que ese pr¨¦stamo cubriese las comisiones del agente inmobiliario o el intermediario financiero, o para amueblase la casa; en definitiva, para que la operaci¨®n cuadrase. Que tambi¨¦n las hubo. Como tambi¨¦n hubo quien tas¨® viviendas de protecci¨®n oficial como si fueran de precio libre o suelos r¨²sticos como si fueran urbanizables.

"El sistema funcionaba con un comprador que llegaba a un banco para pedir una hipoteca sobre su vivienda; el banco le dec¨ªa que el organismo supervisor ped¨ªa aportar el 20% del valor del piso con ahorro y, como el comprador no lo ten¨ªa y entonces el negocio se escapaba, el banco optaba por presionar a la tasadora para que su valoraci¨®n cubriese el 100% del valor de la casa y pudiese cerrar la operaci¨®n", explica Jos¨¦ Garc¨ªa Montalvo, profesor de Econom¨ªa de la Universidad Pompeu Fabra.

Para Fern¨¢ndez-Aceytuno, "hay tasaciones bien hechas y tasaciones mejorables. Realizadas bajo presi¨®n y sin presi¨®n. Procedentes de un canal o de otro. Las tasadoras que han inflado las viviendas en la ¨²ltima d¨¦cada han creado un efecto perverso sobre las hipotecas, pues la probabilidad de impago se multiplica por cuatro cuando el hipotecado no ha puesto dinero porque no tiene ahorro previo, ese 20% del valor de tasaci¨®n que sirve de colch¨®n por si los precios se mueven a la baja y que aconseja la prudencia financiera".

Aunque prudencia es lo ¨²nico que no hubo. Y el Banco de Espa?a dej¨® que siguiesen estas pr¨¢cticas, mientras alertaba del riesgo que entra?aba prestar dinero por encima del 80% del valor de tasaci¨®n de la vivienda, de que los precios de los pisos estaban sobrevalorados y de que pod¨ªan bajar.

El director general de Sociedad de Tasaci¨®n pide m¨¢s control por parte del Banco de Espa?a, aunque, al igual que sus colegas, remarca que las tasaciones no son m¨¢s que una de las referencias que usan las entidades bancarias para conceder sus hipotecas; tienen otros instrumentos internos, como los avales y los seguros, para mitigar el riesgo de impago. En definitiva, son ellas las que aprueban o no la concesi¨®n de hipotecas. Y las que tienen que aportar mayores provisiones para cubrir los pr¨¦stamos que superan el 80% del valor de tasaci¨®n.

"Las responsables de este tipo de operaciones hemos sido las entidades financieras. No fue m¨¢s que un intento, en medio de una econom¨ªa que promet¨ªa, de dar entrada a los j¨®venes en el mercado hipotecario. Hab¨ªa financiaci¨®n m¨¢s que suficiente para compensar su falta de ahorro previo. Y, si tienes un comprador en la puerta, no le puedes decir que no. Todos descontamos un escenario econ¨®mico positivo que no se ha cumplido, calculamos mal y hemos pagado el error con una ca¨ªda brusca", reconoce el presidente de la Asociaci¨®n Hipotecaria Espa?ola, Santos Gonz¨¢lez. Por primera vez desde que en 1992 comenzaron las estad¨ªsticas hipotecarias, el a?o pasado el saldo vivo de las hipotecas cay¨® en unos 25.000 millones de euros, explica.

Sin embargo, recalca que, "aunque el nivel de paro nos ha dejado con una cartera que tenemos que recomponer, lo cierto es que la morosidad de las familias es realmente baja, del 2,58%, gracias a la especializaci¨®n en los sistemas de cobro de las entidades y a que los particulares no quieren perder sus pisos. Ello demuestra la solvencia de bancos y cajas".

Las entidades financieras han sido los principales actores de las hipotecas de alto riesgo, se?ala Mikel Echavarren, consejero delegado de la consultora Irea. Las tasadoras y las agencias inmobiliarias han sido sus cooperadores necesarios. Pero tambi¨¦n tiene responsabilidad el Banco de Espa?a, que solo ha regulado a la mitad del sector, las tasadoras hipotecarias, y ha permitido pr¨¢cticas que atentan contra la competencia, como que los bancos participen en el capital de las sociedades de valoraci¨®n y que les cobren comisiones de peaje del 10% anual por facilitarles los clientes.

Y no solo ellos. Tambi¨¦n las promotoras inmobiliarias, las consultoras y los propios particulares que compraron casas para venderlas sin escriturar cuando su precio hab¨ªa subido un 20%... "Fue una histeria colectiva alimentada por el sector financiero, que ha creado dinero de forma ficticia y con ¨¦l una hiperinflaci¨®n de la vivienda y el suelo", asegura Echavarren.

Jos¨¦ Garc¨ªa Montalvo alerta otra vez sobre las tasaciones, pero en esta ocasi¨®n sobre las presentadas al Banco de Espa?a por las cajas de ahorros y los bancos. "Hoy m¨¢s del 17% de todas las hipotecas concedidas est¨¢ por encima del 80% del valor de tasaci¨®n de la vivienda. Pero este porcentaje podr¨ªa dispararse m¨¢s si los bancos reconociesen el valor real de los inmuebles; no el valor hinchado. Hay que saber cu¨¢ndo ha actualizado la banca estos valores, ya que la normativa del Banco de Espa?a no es clara. Y cada entidad los est¨¢ actualizando como quiere. Hay muchas operaciones hist¨®ricas que no se han cambiado". A su juicio, el inversor que las cajas de ahorros quieren conseguir para la reestructuraci¨®n del sector no entrar¨¢ en el capital de las entidades si no sabe "cu¨¢ndo se han dado los cr¨¦ditos y a qu¨¦ valor", advierte.

Adem¨¢s, hay que tener en cuenta que la digesti¨®n de las hipotecas de alto riesgo no es m¨¢s que una peque?a parte de la digesti¨®n del boom inmobiliario. Los cr¨¦ditos a particulares ser¨¢n la parte m¨¢s suave, mantiene el consejero delegado de Irea, a quien le preocupan mucho m¨¢s los pr¨¦stamos al promotor y las hipotecas que tienen como garant¨ªa suelos, al igual que al profesor de la Pompeu Fabra, ya que se trata de productos mucho menos l¨ªquidos.

Todav¨ªa no ha llegado el final. Aunque est¨¢ claro que, como en el cuento de la lechera, el c¨¢ntaro se ha roto por la codicia de promotoras, entidades financieras, intermediarios, particulares y todos aquellos que quisieron beneficiarse del constante incremento de las casas sin medir con prudencia los riesgos que comportaba; lo cierto es que a¨²n quedan coletazos de la crisis inmobiliaria.