El gran ajuste pendiente

Casi tres a?os despu¨¦s del pinchazo de la burbuja inmobiliaria, alentada por los Gobiernos del PP y tolerada durante la primera legislatura de Rodr¨ªguez Zapatero, el mercado de la vivienda sigue siendo el gran problema de la econom¨ªa espa?ola. La venta de casas, pisos e inmuebles est¨¢ paralizada, la construcci¨®n es responsable de la p¨¦rdida de m¨¢s de un mill¨®n de empleos y su aportaci¨®n al crecimiento sigue siendo negativa. El tenebroso panorama de la construcci¨®n ha recibido recientemente confirmaci¨®n estad¨ªstica: en 2010 quedaban casi 700.000 viviendas nuevas por vender mientras que las instituciones financieras, como consecuencia del colapso del mercado, acumulan m¨¢s de 65.000 millones de euros en inmuebles o suelo que el mercado es incapaz de absorber.

Desde que empezaron a percibirse los primeros s¨ªntomas del crash inmobiliario en Espa?a se advirti¨® que la ¨²nica soluci¨®n al empacho de vivienda (en 10 a?os se iniciaron m¨¢s de 5,5 millones de pisos en una explosi¨®n de irracionalidad que supon¨ªa que el mercado lo absorber¨ªa todo y los precios nunca bajar¨ªan) era un ajuste r¨¢pido y profundo de los precios. El entonces vicepresidente Solbes explic¨®, con fundamentadas razones, que cuanto m¨¢s deprisa bajaran los precios antes se disolver¨ªa la crisis y antes el sector de la construcci¨®n podr¨ªa recuperar un ritmo de funcionamiento capaz de crear empleo. Este criterio exige, adem¨¢s, un cierto compromiso pol¨ªtico para no favorecer la creaci¨®n de una nueva burbuja, por lo cual se adopt¨® la decisi¨®n de eliminar las desgravaciones fiscales a la compra de vivienda.

Pero el ajuste no se ha producido de forma r¨¢pida ni profunda. De hecho, en los ¨²ltimos dos a?os se ha apoyado sencillamente en dejar de construir, de forma que el ritmo de absorci¨®n de las viviendas terminadas es tan lento que el mercado puede tardar un lustro en recuperarse. Los precios apenas han ca¨ªdo un 16% (como media) cuando, dado el enorme stock sin colocar, parece necesario hundir los precios en torno al 40%. Esto es m¨¢s f¨¢cil de decir que de hacer. Los particulares se niegan a depreciar el valor de sus activos inmobiliarios y los bancos entienden que una ca¨ªda r¨¢pida del valor deteriorar¨ªa un poco m¨¢s sus balances, incluso aunque en sus cuentas aparezca provisionada una parte de los inmuebles embargados.

No hay incentivos para bajar los precios. Y menos cuando se observa que el aspecto m¨¢s delicado de la relaci¨®n entre el mercado financiero y el inmobiliario est¨¢ en el riesgo de aquellas sociedades inmobiliarias que est¨¢n siendo sostenidas por bancos y cajas simplemente para que su desplome no imponga nuevas e insostenibles cargas de pisos embargados a las instituciones financieras. Los promotores y constructores piden f¨®rmulas imaginativas para acabar con este colapso de ladrillo que asfixia las opciones de crecimiento econ¨®mico. Pero la soluci¨®n m¨¢s eficaz es bajar los precios. Y de esas soluciones imaginativas deber¨ªa descartarse cualquier subvenci¨®n directa o indirecta.