El plan de vivienda entra en su ¨²ltimo a?o lejos de alcanzar sus objetivos

Dif¨ªcilmente los planes de actuaciones p¨²blicas suelen cumplirse en el tiempo para el que son programados, y menos a¨²n si en el transcurso de este se produce una alteraci¨®n de las circunstancias econ¨®micas y sociales de la dimensi¨®n de la acaecida entre 2007 y ahora. Eso ha ocurrido con el Plan Concertado de Vivienda Protegida y Suelo 2008-2012, que entra en su ¨²ltimo ejercicio de vigencia con apenas la mitad de sus objetivos cumplidos, pues entre el r¨¦gimen de venta y de alquiler se ha acometido la construcci¨®n de 51.695 nuevas viviendas, apenas el 51% de lo previsto hasta el momento.

"Est¨¢ claro que no se han cubierto las expectativas", reconoce sin rodeos la consejera de Obras P¨²blicas y Vivienda, Josefina Cruz, quien advierte que las condiciones en las que fue dise?ado el plan y se trazaron sus objetivos son diametralmente distintas a las actuales. Recuerda, por ejemplo, c¨®mo entonces hab¨ªa facilidades para la concesi¨®n de cr¨¦ditos bancarios, al contrario que ahora, o c¨®mo han aumentado las tasas de paro y el periodo de duraci¨®n del desempleo, lo que supone una p¨¦rdida de condiciones para embarcarse en la compra de una vivienda.

El plan se dise?¨® cuando hab¨ªa poco paro, cr¨¦dito f¨¢cil y otras expectativas

La restricci¨®n financiera ha dejado promociones sin adjudicatarios

La alternativa del alquiler es poco rentable para la iniciativa privada

67.238 andaluces buscan vivienda en el registro de demandantes

El Ayuntamiento de M¨¢laga, por ejemplo, sigue sin encontrar adjudicatario para 200 viviendas de una promoci¨®n de 1.600 que construy¨® en Soliva y que sorte¨® entre m¨¢s de 23.000 solicitantes a finales de 2006. Pero esas 200 casas siguen sin due?o porque los adjudicatarios y sus suplentes han tenido que renunciar porque han cambiado sus condiciones econ¨®micas y laborales o porque los bancos no les conceden la subrogaci¨®n en la hipoteca. Lo mismo ocurre por ejemplo con 20 de las 70 primeras viviendas de VPO que se han realizado en Marbella en dos d¨¦cadas y que fueron sorteadas entre 660 aspirantes. Hace unos d¨ªas fueron entregadas las licencias de primera ocupaci¨®n. Y esto pasa en otras muchas ciudades.

La alternativa al problema de la falta de financiaci¨®n es en principio la promoci¨®n de viviendas en alquiler. Los Ayuntamientos de M¨¢laga y Marbella tramitan la conversi¨®n administrativa de estas viviendas construidas para la venta al r¨¦gimen de alquiler. La gesti¨®n del plan concertado ya comenz¨® a dar un giro preferente hacia el alquiler y la rehabilitaci¨®n hace un a?o, tras constatarse la paralizaci¨®n de los cr¨¦ditos a la compra, que era el sistema por el que m¨¢s apostaba el plan, al prever 73.000 viviendas en propiedad entre 2008 y 2011, por apenas 41.000 para alquiler.

Con todo, el programa de viviendas en r¨¦gimen de venta lleva hasta el momento mejor grado de cumplimiento, ya que se han ejecutado 41.198, un 55% de lo programado, seg¨²n datos de la Junta.

Por el contrario, las 12.487 viviendas promocionadas en r¨¦gimen de alquiler apenas representan el 44% del objetivo inicial. Aunque hay que unir a ello m¨¢s de 21.000 familias que han obtenido subvenciones y ayudas p¨²blicas para el alquiler, programa que ha permitido poner en el mercado y en uso un buen n¨²mero de viviendas desocupadas.

El problema que plantea el r¨¦gimen de alquiler es que apenas tiene atractivo para los promotores. Si construyen para vender, recuperan la inversi¨®n inmediatamente y transfieren la hipoteca al comprador, pero si invierten en hacer viviendas para alquiler tienen que pasar muchos a?os para amortizarlas. Por ello, el peso principal de las promociones de alquiler hasta ahora recae en las empresas p¨²blicas, tanto la del suelo de Andaluc¨ªa, EPSA, como las creadas por los Ayuntamientos. Buscar otras f¨®rmulas, cambiar las condiciones y los requisitos de las casas en alquiler, como ya ha empezado a hacerse, para que los privados encuentren rentabilidad ser¨¢ uno de los retos para el nuevo plan que habr¨¢ que definir a partir de 2013.

Porque, como reconoce la consejera, la necesidad de vivienda persiste, especialmente para los m¨¢s j¨®venes. El problema es que las condiciones sociolaborales de los demandantes son otras muy diferentes a las de cuatro a?os atr¨¢s, con menos disponibilidad econ¨®mica.

Tambi¨¦n hay cambios que juegan a favor. Por ejemplo, la disponibilidad de suelo, una traba que impidi¨® el ¨¦xito de los planes anteriores, y por la que se introdujeron cambios legislativos como, por ejemplo, obligar a reservar el 30% de los nuevos suelos a VPO. Los nuevos planes generales ya disponen de suelo para 275.000 viviendas en m¨¢s de 400 municipios.

Adem¨¢s, el registro de demandante permite tener un conocimiento m¨¢s preciso de las necesidades reales de la poblaci¨®n, no ya el n¨²mero de demandantes (m¨¢s de 67.000 en los que ya est¨¢n operativos), sino sus condiciones econ¨®micas o sus necesidades familiares, porque el registro contiene datos que ofrecen un retrato sociol¨®gico.

Demanda, suelo disponible y constructoras necesitadas hay. El problema es la financiaci¨®n.