La burbuja del alquiler se deshincha

La burbuja inmobiliaria no se ha producido solamente en los pisos de obra nueva. El mercado de alquiler ha vivido tambi¨¦n su propia burbuja desde 2008. Y como con el ladrillo, estall¨® y ha provocado un descenso de precios que oscila en Catalu?a entre el 18% y el 11,6%, seg¨²n la fuente. Mientras, el n¨²mero de alquileres crece mucho: el 45% en el mismo periodo. La diferencia entre los dos mercados, el de compraventa y el de alquiler, es que las rentas comenzaron a bajar un a?o m¨¢s tarde y m¨¢s despacio. Los expertos coinciden, con todo, en que los alquileres continuar¨¢n cuesta abajo.

El precio de los alquileres alcanz¨® su punto ¨¢lgido en 2008, un a?o despu¨¦s que la obra nueva tocara techo. Desde entonces, la ca¨ªda es sistem¨¢tica, aunque el a?o pasado con un ritmo m¨¢s pausado. Los datos de la Secretar¨ªa de Vivienda de la Generalitat sit¨²an el descenso medio en Catalu?a en el 11,5% entre el segundo semestre de 2001 y el de 2008 (se ha pasado de 672 euros a 595). La ca¨ªda es del 11,6% en el conjunto del ¨¢rea metropolitana (de 682 a 603 euros) y del 8% en Barcelona capital (de 809 a 745). Los datos del portal inmobiliario Idealista apuntan una bajada de precios todav¨ªa mayor: del 18% y el 17,5% en Barcelona y L'Hospitalet, las dos ciudades m¨¢s pobladas de Catalu?a.

Hay propietarios que rebajan la renta a los arrendatarios serios y fieles

"Un inquilino que pague a tiempo es como oro molido", dice un experto

En paralelo, el n¨²mero de alquileres firmados al a?o no para de crecer: se ha incrementado el 45% en el mismo periodo, seg¨²n los datos de la Generalitat, que se obtienen de las finanzas que se depositan en el Incas¨°l. Si en 2008 se firmaron 80.126 contratos, en 2010 fueron 116.188 y en los dos primeros trimestres de 2011 (¨²ltima fecha de la que se tiene recuento) ya hab¨ªa 63.394. De hecho, el peso del alquiler no ha parado de subir desde que la secretar¨ªa publica los datos: en 2004 los contratos firmados fueron 47.500, menos de la mitad de los de 2010.

El fundador y director de comunicaci¨®n de Idealista, Fernando Encinar, explica la evoluci¨®n del mercado del alquiler: "Precisamente la burbuja inmobiliaria, con precios disparados que expulsaron a muchos que quer¨ªan comprar, les empuj¨® a alquilar. A partir de 2005 subi¨® la demanda y tens¨® los precios, pero la oferta de pisos procedentes de compradores que compraron con fines especulativos y los alquilan porque no los pueden vender increment¨® la oferta e hizo bajar precios". A estos fen¨®menos, Encinar a?ade que varias apuestas pol¨ªticas, como la del Gobierno de Jos¨¦ Luis Rodr¨ªguez Zapatero -con la Sociedad P¨²blica de Alquiler y la renta de emancipaci¨®n-, potenciaron tambi¨¦n el inter¨¦s.

Los alquileres, subraya Encinar, bajaron sobre todo en 2009 y 2010. En 2011 se moderaron, pero "seguir¨¢n bajando, aunque quiz¨¢ no en descensos de dos d¨ªgitos". Actualmente, y en eso coincide con Encinar el presidente del Colegio de Administradores de la Propiedad Inmobiliaria (API), Joan Oll¨¦, el factor que sigue haciendo bajar precios es la ca¨ªda del poder adquisitivo de los ciudadanos: paro, congelaci¨®n de sueldos, subida de impuestos... "La subida hasta 2008 fue demasiado alta y los precios se han reajustado a la realidad econ¨®mica del momento, adem¨¢s de que hay m¨¢s producto procedente de gente que no logra vender", dice Oll¨¦.

Adem¨¢s de confirmar que los precios tienen todav¨ªa recorrido para caer, Oll¨¦ apunta que en el mercado se est¨¢n produciendo muchas rebajas que no aparecen en las cifras: "Estamos aplicando quitas de entre el 5% y el 10% a inquilinos que son cumplidores pero est¨¢n pas¨¢ndolo mal". Encinar a?ade gr¨¢ficamente que "hoy en d¨ªa un inquilino que paga es oro molido", por lo que es habitual que los caseros rebajen el precio con tal de mantener al inquilino serio y fiel.

El secretario de Vivienda de la Generalitat, Carles Sala, explica que tambi¨¦n la Administraci¨®n ha contribuido a aumentar el parque de vivienda de alquiler y a la moderaci¨®n de las rentas. Es lo que hizo el actual Gobierno de la Generalitat al llegar al poder: la ca¨ªda de precios del mercado libre fue tan brutal desde 2009 que en algunas zonas la vivienda de protecci¨®n val¨ªa igual que la libre. Soluci¨®n: ponerla en alquiler a precios sociales. Un plan de choque de 3.264 pisos. "El aumento de oferta ha contribuido a ajustar la oferta y la demanda", subraya Sala, que recuerda que tambi¨¦n entidades financieras como La Caixa o Unimm han puesto en alquiler los stocks que no vend¨ªan. Sala augura que la creciente oferta, la situaci¨®n de crisis actual e incluso la ca¨ªda de la presi¨®n demogr¨¢fica contribuir¨¢n a poner en su sitio lo que califica de "sub-burbuja". "Las prioridades han cambiado en el mercado de alquiler, incluso propietarios que hace unos a?os lamentaban no poder sacar m¨¢s rentabilidad a sus pisos, recordemos los casos de asedio inmobiliario, ahora celebran tener un inquilino que pague algo menos, pero pague".