Hipotecas ?inter¨¦s fijo o variable?

Decidir entre tipo fijo o variable es uno de los principales dilemas a la hora de suscribir una hipoteca. Hasta hace unos meses la cuesti¨®n no ten¨ªa mucho sentido, la variable, con unos tipos relajados, era la m¨¢s atractiva. Pero con las nuevas subidas las distancias, al menos en lo que a intereses se refiere, se han estrechado entre ambas variedades.

El incremento de los tipos -el Eur¨ªbor cerr¨® febrero en el 4,09%- sacude el sector hipotecario y hace replantearse a entidades y clientes, las ventajas de la hipoteca a tipo variable. Frente a este modelo, otros productos a tipo fijo o mixto, donde se combinan las dos formas de intereses, recuperan posiciones. Pese a esto, el tipo fijo tiene, como todo, sus “pegas”, que abren la puerta a nuevos modelos mixtos que, seg¨²n los expertos, pueden cobrar protagonismo a medio plazo.

Desde el punto de vista financiero, explica el director de Dise?o y Desarrollo de Negocio de Caixa Galicia, ?lvaro Garc¨ªa, el tipo fijo -que mantiene constante la cuota durante el pr¨¦stamo- “puede resultar mejor en el nuevo escenario de subidas, a la vez que ofrece mayor estabilidad financiera sabiendo de antemano lo que se va a pagar durante toda la vida del pr¨¦stamo”. En las hipotecas a tipo variable, la cuota sube o baja de acuerdo con la evoluci¨®n del ¨ªndice al que est¨¦ referenciado el pr¨¦stamo.

M¨¢s comisiones y menos plazo

En este sentido, y aunque la oferta hipotecaria es muy amplia, dos ejemplos pueden servir de orientaci¨®n. Activo Bank ofrece una hipoteca a un tipo fijo del 4,50% a 12 a?os. Si la comparamos con la que ofrece a tipo variable por el mismo periodo (Eur¨ªbor m¨¢s un diferencial del 0,30, que ahora mismo situar¨ªa el tipo en torno al 4,40%) los porcentajes se acercan, aunque en el ¨²ltimo queda sujeto a las variaciones del ¨ªndice durante los pr¨®ximos a?os.

Si ampliamos los a?os de amortizaci¨®n, y tomando como base las ofertas de BBVA, en una hipoteca a tipo fijo a 25 a?os, el inter¨¦s del cr¨¦dito ser¨¢ del 5,60%. A tipo variable, y por este mismo periodo, el BBVA aplica un diferencial al Eur¨ªbor que oscila entre el 0,65 y el 0,90. O lo que es lo mismo, el inter¨¦s de salida estar¨ªa entre el 4,75% y el 5%. En ambos casos, las comisiones de apertura y cancelaci¨®n son m¨¢s elevadas en las modalidades a tipo fijo (un 1% de apertura y un 2% de cancelaci¨®n) que a tipo variable (1% en el caso del BBVA y sin comisi¨®n en Activo Bank).

La realidad del mercado de vivienda

Pero, a la hora de contratar una hipoteca no s¨®lo pesa el tipo de inter¨¦s. “La realidad sociol¨®gica y de mercado es otra” a?ade Garc¨ªa. “Con los precios actuales, cuando vas a comprar una vivienda, sobre todo la primera, lo que m¨¢s pesa es el importe de la cuota que se puede pagar y, en este sentido, una hipoteca fija es m¨¢s dura ya que reduce el plazo de amortizaci¨®n, lo que aumenta la cantidad que hay que pagar cada mes”.

El director de estudios del Instituto de Estudios Econ¨®micos (IEE), Gregorio Izquierdo, coincide en este an¨¢lisis y se?ala tres factores como los culpables del escaso desarrollo que tiene este modelo en Espa?a, donde el porcentaje de hipotecas fijas que se formalizan es actualmente muy reducido. “Se conceden a plazos mas cortos, las comisiones de cancelaci¨®n son altas y el inter¨¦s de partida, cuando suele ser m¨¢s dif¨ªcil hacer frente a las cuotas, es m¨¢s elevado que el de las variables”, resume Izquierdo.

“La gente -a?ade Izquierdo- lo que quiere es flexibilidad, pagar menos al principio aunque sea en m¨¢s a?os y poder amortizar capital cuando su situaci¨®n mejore. Y esas posibilidades las reduce el tipo fijo”.

La virtud est¨¢ en el equilibrio

La subida de tipos, coinciden ambos expertos, no parece llevar, de momento y por las caracter¨ªsticas del mercado de vivienda espa?ol, a una mayor contrataci¨®n de hipotecas a tipo fijo, aunque s¨ª inquieta a los hipotecados a tipo variable y hace que la gente comience a demandar modelos mixtos. Esta variaci¨®n, que combina ambas opciones con un periodo en el que el inter¨¦s permanece fijo y otro en que es variable, gana peso en el sector.

“Cada vez se pregunta m¨¢s por estos modelos que eliminan la incertidumbre y el riesgo de una subida de tipos en los a?os m¨¢s dif¨ªciles” argumenta ?lvaro Garc¨ªa de Caixa Galicia. Despu¨¦s, explica Izquierdo, “se cambia al variable con lo que los plazos pueden ser m¨¢s amplios y las comisiones de cancelaci¨®n no son tan altas”.

En definitiva, y seg¨²n estos expertos, las hipotecas a tipo variable ofrecen todav¨ªa m¨¢s ventajas ante la situaci¨®n, no tanto de los tipos, sino de la vivienda en Espa?a. Mientras, las fijas pueden resultar m¨¢s adecuadas para una persona que tenga que hipotecar un porcentaje o una cantidad reducida de la vivienda y pueda asumir cuotas m¨¢s elevadas al principio. Y ante las subidas del Eur¨ªbor, las mixtas aparecen como un producto bien dise?ado que puede dar tranquilidad durante unos a?os sin perder el resto de condiciones que ofrecen de las de tipo variable como un plazo de amortizaci¨®n m¨¢s amplio y un mayor porcentaje de financiaci¨®n de la vivienda.