La burbuja no explota

La conmoci¨®n sufrida por el repentino desplome en Bolsa de Astroc Mediterr¨¢neo, una de las flamantes estrellas del sector, y los reajustes burs¨¢tiles a la baja de las principales inmobiliarias, arrastrados por la crisis de esta empresa y su posterior reorganizaci¨®n accionarial, han provocado un alud de informes sobre la situaci¨®n de un sector cuya salud incide directamente, en mayor o menor proporci¨®n, sobre el conjunto de la sociedad y la marcha de la econom¨ªa.

Dichos estudios abordan el futuro inmobiliario y, especialmente, de qu¨¦ manera puede afectar este momento de incertidumbre al precio de la vivienda. Las previsiones m¨¢s alarmistas han sido las de los analistas de Morgan Stanley, que estiman que el precio de las casas caer¨¢ en nuestro pa¨ªs un 5% en 2008, aunque volver¨¢ a estabilizarse un ejercicio despu¨¦s. El banco estadounidense pronostica que la demanda de nuevas viviendas ceder¨¢ hasta las 475.000 (frente a las m¨¢s de 700.000 actuales), lo que generar¨¢ un retroceso en el mercado de la construcci¨®n del 40% en 2009. Morgan Stanley tambi¨¦n aprecia un cambio negativo en un factor que considera importante, comoes el sentimiento de los consumidores e inversores sobre futuras subidas del precio de la vivienda, ya que opina que su valor es ya muy alto, lo que tambi¨¦n perjudicar¨¢ al sector. Sin embargo, cree que esto se compensar¨¢ con la paulatina ca¨ªda en la oferta de inmuebles de los promotores.

Previsiones m¨¢s optimistas

Pero no todos los expertos son tan pesimistas. Desde la consultora Aguirre Newman, Antonio Guinea, director de Corporate Finance, considera que "la correcci¨®n de los valores inmobiliarios en Bolsa no guarda relaci¨®n con la buena salud general del sector", y explica que no debe hablarse de crash inmobiliario, sino de correcci¨®n burs¨¢til provocada por una sobrevaloraci¨®n de los t¨ªtulos, ya que la mayor¨ªa de las compa?¨ªas han estado cotizando con primas respecto al valor neto de sus activos (NAV). Las razones de esta elevada cotizaci¨®n, a su juicio, son el buen momento burs¨¢til; las operaciones corporativas que han hecho que se paguen fuertes primas de control y la fortaleza del sector. Adem¨¢s de la reducida liquidez de los valores inmobiliarios, lo que en ocasiones puede producir oscilaciones bruscas en el precio, Guinea se?ala que "hoy por hoy, el NAV es la referencia m¨¢s adecuada para determinar si el valor de una empresa est¨¢ en su precio".

Desde Renta 4 tambi¨¦n hacen una llamada a la tranquilidad y no creen que asistamos al pinchazo de la denominada burbuja inmobiliaria. Opinan que los precios de cotizaci¨®n estaban excesivamente sobrevalorados, y que en el futuro se deber¨ªa a ir a una normalizaci¨®n de la promoci¨®n residencial, con un crecimiento de los precios m¨¢s acorde con la inflaci¨®n.

Analistas Financieros Internacionales (AFI) tiene una opini¨®n muy similar: "Efectivamente, estamos asistiendo a una desaceleraci¨®n", que ser¨¢ ordenada y "en ning¨²n caso se pueden manejar escenarios catastrofistas". Adem¨¢s, no cree que el ajuste inmobiliario vaya a tener un efecto negativo en la econom¨ªa espa?ola y sigue manteniendo su previsi¨®n de crecimiento del producto interior bruto (PIB) en torno al 3,5% para este a?o, haciendo hincapi¨¦ en que la ca¨ªda de Astroc se debe a aspectos tangenciales.

Lo que s¨ª es posible, seg¨²n AFI, es que el ajuste en el precio de las acciones tenga un mayor efecto, no tanto en la actividad del sector como en los precios residenciales, que podr¨ªan registrar un crecimiento cero. Y advierte que habr¨¢ que estar pendientes de la evoluci¨®n del Eur¨ªbor.

De momento, lo que ha cambiado es la situaci¨®n de Astroc, desencadenante del revolc¨®n. La compa?¨ªa presidida por Enrique Ba?uelos ha reducido su beneficio neto en el primer trimestre del a?o un 82,2% hasta los 5,7 millones de euros, ha nombrado un nuevo consejero delegado, y Ba?uelos ha perdido el control de la compa?¨ªa a manos de sus socios: Nozar, que aumentar¨¢ su participaci¨®n hasta el 24,99%, lo que le convertir¨ªa en el primer accionista de la inmobiliaria por 261 millones de euros, y Rayet, que se ha hecho con un 10,1% del capital. Se dice que Ba?uelos tambi¨¦n prev¨¦ ofrecer m¨¢s acciones al presidente de Inditex, Amancio Ortega, y a la presidenta de Abertis, Carmen Godia.

En medio de esta agitaci¨®n, Realia Business, la inmobiliaria controlada por FCC y Caja Madrid, ha anunciado que el pr¨®ximo 6 de junio comenzar¨¢ a cotizar en el mercado continuo, colocando en Bolsa, a trav¨¦s de una oferta p¨²blica de venta de acciones (OPV), hasta el 47,7% de su capital. Este estreno en el parqu¨¦ es el primero tras la crisis burs¨¢til, por lo que hay mucha expectaci¨®n para ver cu¨¢l es la respuesta del mercado. De hecho, seg¨²n AFI, la operaci¨®n ser¨¢ la piedra de toque de la situaci¨®n.

Desde el punto de vista del inversor, Renta 4 recomienda que sea m¨¢s cuidadoso a la hora de colocar capital en el ladrillo, buscando las compa?¨ªas m¨¢s patrimonialistas, y con activos de alta calidad, y que hayan apostado m¨¢s por la internacionalizaci¨®n, ya que ¨¦stas est¨¢n mejor blindadas ante las crisis. Pese a ello, la firma burs¨¢til reconoce que actualmente hay poca "visibilidad" porque todas las inmobiliarias est¨¢n inmersas en movimientos corporativos que impiden vislumbrar cu¨¢les ser¨¢n sus estrategias futuras, por lo que aconsejan prudencia y selectividad.