La crisis llama a la puerta

Crisis, la palabra proscrita, ha empezado a correr de boca en boca entre quienes trabajan en el sector inmobiliario. Pero cuando se les pregunta por ella descartan salir retratados en los papeles y vuelven a referirse a la ralentizaci¨®n de la que hablan en p¨²blico desde hace cerca de dos a?os. "Estamos en crisis de forma clar¨ªsima. Tras unos a?os de desaceleraci¨®n del mercado residencial ha habido un antes y un despu¨¦s este verano, con un aterrizaje forzoso motivado por la postura de las entidades financieras, que han endurecido de forma dr¨¢stica la concesi¨®n de cr¨¦ditos a empresas y a particulares", asegura el directivo de una consultora inmobiliaria que rechaza dar su nombre.

La falta de liquidez de la banca provaca un aterrizaje brusco del mercado residencial

La subida de los tipos de inter¨¦s y de los precios frenan al comprador de pisos

Otro directivo, en este caso de una de las mayores inmobiliarias cotizadas en Bolsa, declara desde el anonimato: "Es una crisis inmobiliaria generalizada, que llevar¨¢ a una crisis econ¨®mica a Espa?a". M¨¢s valiente, Sigfrido Herr¨¢ez, vicepresidente de Rayet Grupo, es tajante: "Lo peor que puede haber es un enfermo que no sabe que est¨¢ enfermo. Asistimos a dos tipos de crisis: una objetiva de falta de liquidez, que es la m¨¢s importante, y otra subjetiva que responde a los mensajes que dan los pol¨ªticos de que nadie compre casa porque se la van a regalar. Esta crisis es pasajera".

Pues s¨ª; 2007 ha tra¨ªdo la crisis al sector de la vivienda, que no al resto de los que conforman el negocio inmobiliario. Oficinas, comercial, industrial y hotelero hasta ahora evolucionan de forma m¨¢s que favorable, si bien est¨¢n afectados por el cierre del grifo bancario a la financiaci¨®n de proyectos, por lo que todav¨ªa es prematuro medir el calado que las hipotecas basura de EE UU han tenido en el mercado inmobiliario espa?ol.

Despu¨¦s del verano

Hasta antes del verano se detectaba un agotamiento del mercado de viviendas, con mucho stock en venta y ralentizaci¨®n en la subida de los precios. Si no hubiera habido crisis financiera global por las subprime, seguir¨ªamos con una ralentizaci¨®n residencial. Tras las hipotecas basura, que a Espa?a le van a afectar m¨¢s en el crecimiento econ¨®mico que en las cuentas de resultados de los bancos, ha subido mucho el coste de la financiaci¨®n, y m¨¢s todav¨ªa en el sector inmobiliario, donde se ha recortado.

"Conclusi¨®n: se ha creado un clima de incertidumbre, que es lo peor que le puede pasar a la econom¨ªa", explica Xabier Barrondo, consejero delegado de General Electric Real Estate Iberia. A su juicio, la situaci¨®n quedar¨¢ resuelta la pr¨®xima primavera, una vez que los bancos presenten sus cuentas de resultados y se vea c¨®mo de afectados est¨¢n por las subprime y cu¨¢ndo empiezan a prestar dinero otra vez sin grandes obst¨¢culos, pero con mayor cautela que antes, al sector inmobiliario, que entonces volver¨¢ a cerrar transacciones, tambi¨¦n una vez conocidas sus cifras. Pero este a?o y el que viene Espa?a va a vender muchas menos casas. Hay que controlar los precios a base de reducir la oferta. Por ello, veremos 12 o 18 meses de ca¨ªda de ventas y luego el sector se normalizar¨¢, en la medida en que se construya menos, a?ade.

"Hemos crecido tanto que en cuanto falla el c¨ªrculo virtuoso se pierde empuje y nos damos de bruces con el cambio de ciclo", asegura el director general de Tasaciones Hipotecarias (Tinsa), Luis Leirado. En su opini¨®n, lo que ha pasado es "un pararse a respirar, una falta de confianza encadenada" que no retrotraer¨¢ al mercado a la crisis de los a?os noventa porque ha mejorado tanto la econom¨ªa espa?ola como la estructura de las entidades financieras y las inmobiliarias, que ahora es mucho m¨¢s s¨®lida. Pero que s¨ª hace m¨¢s dif¨ªcil cerrar las compraventas. "Las rebajas de precios que espera el comprador no llegan y, por tanto, no se cierran acuerdos. Tambi¨¦n est¨¢ pasando factura la subida de los tipos de inter¨¦s, que exige un 20% m¨¢s de ingresos que hace un a?o al comprador".

Falta confianza

Se trata de una crisis de confianza en toda regla, ante la cual nadie mueve ficha, ni comprador ni vendedor, y, entre todos, la casa sin barrer. En el mercado de vivienda de segunda mano ya se lleva detectando una demanda inferior desde 2006, pero este a?o los expertos aseguraban que se cerraban un 40% menos de operaciones que el pasado. Y eso ocurr¨ªa antes del verano. Despu¨¦s, seg¨²n el presidente del Consejo General de Colegios de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de Espa?a, Santiago Baena, "las ventas se producen con cuentagotas, cuando antes el chorrillo era constante. Es una situaci¨®n delicada que repuntar¨¢ a partir de enero, con los ajustes que tienen que darse".

Mientras, no son pocas las oficinas de intermediaci¨®n inmobiliaria que han echado el cierre. Sobre todo aquellas que pertenecen a redes de franquicias cuya expansi¨®n ha sido ilimitada al calor del boom inmobiliario y lo que en el sector se denominan "chiringuitos". Y, despu¨¦s, ha llegado a las promotoras inmobiliarias, es decir, a la vivienda de nueva construcci¨®n.

Tambi¨¦n ellas han visto recortadas sus ventas dr¨¢sticamente desde el pasado verano. As¨ª lo reconoce el director general de Inmobiliaria Espacio, Jos¨¦ Antonio Fern¨¢ndez Gallar, quien prev¨¦ que en 2007 el sector vender¨¢ un 40%de viviendas menos. Fernando Mart¨ªn, presidente de la nueva Martinsa Fadesa, lo hac¨ªa asegurando en p¨²blico, en la presentaci¨®n del G-14 -grupo de presi¨®n que las principales inmobiliarias han constituido este a?o para defender el sector y corregir su mala imagen-, que las ventas de su compa?¨ªa hab¨ªan ca¨ªdo un 35%.

Nadie m¨¢s ha salido a la palestra a reconocerlo, pero las cuentas de resultados de las empresas cotizadas en Bolsa, las mayores del sector y por tanto las m¨¢s representativas, as¨ª lo han puesto de manifiesto, con descensos en la venta de viviendas de entre el 30% y el 60% en el tercer trimestre del a?o. Pero no lo han reflejado en sus beneficios, maquillados por las ventas de suelo y de edificios y la nueva contabilidad derivada de las fusiones. De todas formas, son peores de los que esperaban.

Estad¨ªsticas tard¨ªas

Lo malo de los datos es que siempre llegan tarde. De hecho, por ahora, las ¨²ltimas estad¨ªsticas no servir¨ªan para reconocer la crisis, s¨ª el deterioro del mercado residencial. Primero, los precios. Las cifras oficiales, del Ministerio de Vivienda, hablan de encarecimientos del 5,8% para la vivienda nueva y del 5,1% para la usada entre septiembre del a?o pasado y de 2007. Y, aunque ya hay localidades que registran descensos, las medias siguen reflejando subidas, eso s¨ª, muy inferiores a las de 2006 (por encima del 9%).

Despu¨¦s las transacciones, seg¨²n el Colegio de Registradores de Espa?a, las compraventas de viviendas se han reducido un 11,34% en el segundo trimestre de 2007 en comparaci¨®n con los tres meses anteriores y un 5,4% en la primera parte del ejercicio. Por ¨²ltimo, los visados de construcci¨®n, que son los proyectos que el Colegio de Arquitectos T¨¦cnicos y Aparejadores de Espa?a presentan ante la Administraci¨®n para que sean aprobados. No todos estos proyectos de viviendas llegan a desarrollarse, se calcula que entre el10% y el 15% no lo hace, pero es la mejor estad¨ªstica existente para medir la evoluci¨®n de la construcci¨®n de viviendas.

Pues bien, en los ocho primeros meses de 2007 recoge un total de 508.000 pisos visados, lo que significa un 13% menos que en el mismo periodo de 2006, bajada que en Catalu?a llega al 22% y en Madrid al 23%. El problema es que el comprador ha llegado a su tope, y aunque quiera hacerse con una vivienda no puede pagarla a los precios actuales. La subida de los precios y de los tipos de inter¨¦s son insostenibles.

En Espa?a el metro cuadrado cuesta 2.061 euros, esto es, una casa de 90 metros de superficie vale 185.000 euros, media que sube a 330.000 euros en Barcelona (3.666 euros por metro) y a 345.000 en Madrid (3.842 euros). Para el director general corporativo de Restaura, Albert Casajuana, "lo que la gente puede pagar, que se mide con el ¨ªndice de accesibilidad, se ha colocado en 2007 a niveles de 1995".

En espera de rebajas

El adquirente espera que bajen los precios como consecuencia de las repetidas promesas por parte de las administraciones de ayudas y regalos a la compra de casa, eso s¨ª, en periodo preelectoral, seg¨²n los promotores. Y, aunque ya empieza a ocurrir en los pisos de segunda mano y en algunas promociones -en las que las inmobiliarias no pueden aguantar el peso de la deuda- no es seguro que los precios desciendan de forma generalizada en Espa?a, al menos los de la vivienda nueva, se empe?an en decir las inmobiliarias.

Y mientras tanto, el stock residencial crece y crece, como no pod¨ªa ser de otra manera, tras haberse levantado entre 560.000 y 900.000 viviendas anuales desde 2000. Y los ritmos de ventas de las nuevas pasan de las seis o siete casas por promoci¨®n y mes de 2006 a las 2,5 del primer semestre de este a?o, que hoy han bajado m¨¢s todav¨ªa, seg¨²n Carlos Ferrer-Bonsoms, director de Urbanismo de la consultora Jones Lang Lasalle.

"La situaci¨®n no es demasiado mala, aunque lo parezca. Sigue habiendo empleo y, si se quedan as¨ª, los tipos de inter¨¦s ayudar¨¢n. Pero los precios est¨¢n muy altos, hay cansancio en los compradores y tambi¨¦n elecciones, que afectan mucho a la venta de viviendas. Hasta marzo estaremos en una situaci¨®n de bastante aton¨ªa, como la actual. La gente quiere estabilidad y las elecciones son posibilidades de cambio. Despu¨¦s, si la econom¨ªa va bien, el mercado se reactivar¨¢". ?sta es la esperanza que tiene el presidente de Larcovi, Jes¨²s Mart¨ªn de Prado, pese a que las ventas de viviendas hayan ca¨ªdo un 40% en su empresa en lo que va de a?o. Pero las opiniones est¨¢n encontradas.

Para el notario Ignacio Navas, la crisis real va a llegar de aqu¨ª a unos meses, en 2008, a?o que, en opini¨®n del socio propietario y director general de Knight Frank, Fr¨¦d¨¦ric Mangeant, traer¨¢ "una rebaja en los tipos de inter¨¦s. Adem¨¢s, las elecciones generales calmar¨¢n el ambiente general, y el mercado residencial se reactivar¨¢ durante el primer semestre". Enric Venancio, director general de Operaciones de Renta Corporaci¨®n, espera que se digiera la desconfianza y la situaci¨®n actual de aton¨ªa y prev¨¦ un ejercicio m¨¢s que complicado para 2008.

Eso s¨ª, hay consenso en que a partir de ahora se iniciar¨¢n entre 400.000 y 500.000 viviendas anuales, en vez de 700.000, con la consiguiente p¨¦rdida de empleo en la construcci¨®n, que supondr¨¢, en boca de Fernando Mart¨ªn, m¨¢s de dos personas por cada vivienda que no se construya.

Beneficios a la baja

Tambi¨¦n existe consenso en que la crisis pasar¨¢ factura a los beneficios de las promotoras inmobiliarias en 2008 y 2009. Entonces ya no podr¨¢n valerse de las ventas de suelo y edificios para maquillarlos, enajenaciones que, seg¨²n un director de una empresa patrimonialista, "van a rebajar los precios de terrenos e inmuebles en los pr¨®ximos seis meses".

El suelo ya nota estas ansias de venta, con descensos de hasta el 20% en su precio, seg¨²n Ferrer-Bonsoms, al menos en Madrid. Las empresas tendr¨¢n que sanear, adem¨¢s, su elevada deuda. "Durante el pr¨®ximo a?o y medio veremos muchas soluciones de insolvencia como las de Llanera", se?ala el responsable de un grupo inversor extranjero en Espa?a.

Hasta entonces, la estrategia est¨¢ clara: Inversi¨®n cero, vender suelo y edificios y reajustar la producci¨®n de viviendas, coinciden los directivos de varias promotoras que no quieren ser citados.