El batacazo empez¨® en la costa

Todo empez¨® en la costa espa?ola. La vivienda vacacional de playa ha sido la primera en darse de bruces contra el par¨®n inmobiliario. No este a?o. "El declive empez¨® hace tres a?os", se?ala Carlos Smerdou, consejero delegado de Foro Consultores. Pero este escenario "se intensific¨® a partir del mes de agosto", puntualiza Miguel Pinto, director de la Divisi¨®n de Investigaci¨®n de Grupo i.

La situaci¨®n en la costa espa?ola se ha ido poniendo dif¨ªcil a lo largo de 2007, tanto que las ventas han ca¨ªdo entre un 30% y un 40% con respecto al a?o anterior, seg¨²n Smerdou. El litoral est¨¢ salpicado de miles de promociones en marcha que no han vendido ni una sola vivienda en lo que llevamos de a?o y hay algunas zonas donde ni siquiera hay visitas, como Castell¨®n o Marbella, seg¨²n algunos promotores.

?stos ahora se enfrentan a una demanda inactiva y, lo que es peor, a un inversor que trata de deshacerse casi a "cualquier precio" de las viviendas compradas tiempo atr¨¢s. En la vivienda de costa ha habido siempre mucha inversi¨®n especulativa, entre un 20% y un 25% del total, indica Pinto.

El inversor, que ahora est¨¢ compitiendo con el promotor, est¨¢ bajando los precios, entre un 10% y un 20%, dependiendo de la oferta de la zona, se?ala el representante de Grupo i. Muchos son brit¨¢nicos, que buscan nuevos destinos con mayores rentabilidades, como Marruecos o Turqu¨ªa. Por eso, la costa se mide ahora en funci¨®n de la sobreoferta. "Actualmente, la oferta supera en dos veces la demanda, que este a?o no alcanzar¨¢ las 90.000 viviendas", a?ade. No hay que olvidar que el 54% de la nueva construcci¨®n se concentra en zonas de costa, algo que confiere al sector un car¨¢cter desequilibrado, seg¨²n BBVA. Aunque, Grupo i avisa: "Si no se compra suelo ahora, en el plazo de dos a?os la oferta se habr¨¢ absorbido, habr¨¢ demanda y no habr¨¢ nuevos proyectos".

El problema es que el promotor no lo tiene f¨¢cil. Los bancos han cerrado el grifo de la financiaci¨®n para este tipo de proyectos. Su viabilidad est¨¢ en tela de juicio.

El mercado ha ca¨ªdo en todas las costas, aunque hay promotores que lo niegan. "Nuestras ventas no han bajado, ni en el caso de clientes espa?oles ni en el de extranjeros. Lo que ocurre es que tenemos que hacer un mayor esfuerzo de comunicaci¨®n", dice Jos¨¦ Luis Hern¨¢ndez, presidente de Polaris World, la empresa con m¨¢s viviendas vacacionales en Murcia.

Las playas peor paradas han sido las de la Costa del Sol oriental, con ritmos de venta inferiores al 2% mensual. En el lado opuesto est¨¢n Girona, C¨¢diz, Huelva, y Baleares, con un ritmo de ventas pr¨®ximo al 5% mensual. En el litoral valenciano los ritmos de venta han pasado del 5,8% al mes al 4,2%, o lo que es lo mismo de 17 meses a casi 24. Se trata de destinos muy densificados de la Costa Blanca y del Azahar, con una gran oferta que genera menor poder vendedor. Murcia se ha convertido en un mercado muy castigado, con alg¨²n interrogante sobre la viabilidad de su modelo (resorts de golf).

En la Costa del Sol la oferta de vivienda tur¨ªstica se ha frenado y ha habido un retroceso en los precios. Marbella, Mijas y Estepona son las zonas en las que m¨¢s se est¨¢ notando el cambio de tendencia, seg¨²n Aguirre Newman. La costa norte parec¨ªa que se iba a librar de la crisis inmobiliaria, pero no ha sido as¨ª, porque son mercados que sufrenm¨¢s el recorte en las ventas que destinos tur¨ªsticos m¨¢s asentados, explica Pinto. La desaceleraci¨®n se ha notado m¨¢s en las plazas cl¨¢sicas y menos en costas emergentes como la lucense. En Asturias, los incrementos de precios han sido bajos, un 2%, pero han sufrido m¨¢s en la disminuci¨®n de ventas.

Precios a la baja

Ante esta situaci¨®n el sector ha empezado a aflojar, aunque no del todo. El precio medio de un piso nuevo en la playa es de 243.132 euros, 443.551 si se trata de una vivienda unifamiliar. La buena noticia es que a lo largo de este a?o negociar con el promotor el precio de venta ha sido m¨¢s f¨¢cil que nunca. "Los promotores bajan los precios de forma encubierta, mediante regalos o facilidades, como plaza de garaje gratis. O descuentos, que van del 5% al 10%. Si bajas los precios directamente la gente se espera y no compra", se?ala Smerdou. Si en 2006 los precios de la vivienda vacacional en costa subieron un 7,5%, para este a?o se espera que se mantengan alrededor del 3%, calculan en Grupo i. Y con bajadas en algunos litorales.

Algunos promotores han visto las orejas al lobo y no quieren arriesgar. "Cada vez es m¨¢s frecuente que, una vez edificada, la promoci¨®n la coloquen a los fondos de inversi¨®n, que suelen destinarlo a alquileres de tiempo compartido", se?ala Grupo i. Otra salida es la de vender el terreno con proyecto incluido, "algo que est¨¢ ocurriendo en toda la costa", dicen los expertos, sobre todo en el caso de las peque?as y medianas promotoras. Son ¨¦stas las grandes perjudicadas del batacazo de la segunda residencia en la costa. "Las promotoras locales est¨¢n cerrando porque el mercado ya no justifica su presencia", indica Pinto. En las grandes hay m¨¢s cautela.

Sin embargo, las perspectivas ante el a?o que viene parecen ser mejores. De momento, la inversi¨®n extranjera en inmuebles ha crecido un 19,2% hasta mayo. Y los promotores empiezan a comprender que Espa?a ya no es un mercado competitivo con respecto a los precios y que deben aportar al cliente un valor a?adido que justifique la compra.

El demandante ya no compra si no se tienen en cuenta sus preferencias, s¨®lo entonces el promotor debe elaborar el proyecto y elegir la ubicaci¨®n, se?ala Grupo i. Esto es lo que explica que un promotor haya vendido en una feria en M¨¢laga 12 casas en un fin de semana.