Qu¨¦ hacer para reducir impuestos

Hora de echar cuentas

Se acaba el a?o y es momento de recordar alguna cuesti¨®n relativa al IRPF para reducir la carga fiscal de los contribuyentes. Algunos de los temas m¨¢s candentes y que pueden ayudar a cerrar el a?o fiscal de forma m¨¢s ventajosa son amortizar m¨¢s pr¨¦stamo hipotecario; encontrar el momento m¨¢s ventajoso para vender la vivienda habitual; aplicar la exenci¨®n por reinversi¨®n; conocer las ventajas fiscales de la hipoteca inversa; los beneficios que existen en el arrendamiento de vivienda, etc¨¦tera.

El objetivo es conocer qu¨¦ posibilidades reales tiene el contribuyente para rebajar la factura fiscal antes de que finalice el a?o. Por otro lado, la crisis econ¨®mica actual ha llevado al Gobierno a barajar la posibilidad de aprobar una serie de medidas para intentar aliviar la situaci¨®n fiscal de los ciudadanos. Hay que partir de que estas medidas son a d¨ªa de hoy ¨²nicamente proyectos, pero es probable que sean ciertas antes de final de a?o.

Entre estas medidas se encuentra la de reducir en dos puntos las retenciones de aquellos trabajadores que tengan derecho a la deducci¨®n por adquisici¨®n de vivienda habitual. Tambi¨¦n, ampliar el plazo para invertir el saldo de una cuenta vivienda, as¨ª como ampliar el plazo para vender la vivienda en caso de haber adquirido otra. Y retrasar el pago de la hipoteca a aquellos ciudadanos que se encuentren en situaci¨®n de desempleo, sean aut¨®nomos con pocos ingresos o se trate de personas que cobren pensi¨®n de viudedad.

El Gobierno contempla bonificar a las empresas que contraten personas desempleadas con hijos a cargo a trav¨¦s de la minoraci¨®n de la cuota a la Seguridad Social. Y la posibilidad de cobrar de una sola vez el 60% del desempleo a aquellos ciudadanos parados que decidan constituirse en aut¨®nomos.

El arrendador de una vivienda debe declarar en su IRPF el alquiler que recibe, incluido el de todos aquellos bienes cedidos con el inmueble y excluido el IVA o, en Canarias, el impuesto general indirecto canario (IGIC).

Antes de finalizar 2008 es conveniente conocer los beneficios fiscales aplicables a los propietarios que alquilan viviendas, ya que puede deducirse varios conceptos para determinar su rendimiento neto:

- Gastos para la obtenci¨®n de los rendimientos y no repercutidos al arrendatario.

- Intereses de capitales ajenos, invertidos en la adquisici¨®n o mejora del bien, gastos de financiaci¨®n, as¨ª como gastos de reparaci¨®n y conservaci¨®n del inmueble.

- Tributos y recargos no estatales, tasas y contribuciones especiales estatales relacionados con el inmueble no sancionable.

- Gastos de administraci¨®n, vigilancia, porter¨ªa o similares.

Gastos por la formalizaci¨®n del arrendamiento y de defensa de car¨¢cter jur¨ªdico.

Saldos de dudoso cobro.

- Primas de contratos de seguro de responsabilidad civil.

- Gastos por suministros que haya pagado.

- Amortizaci¨®n del 3% del inmueble arrendado. Entre los beneficios fiscales para el arrendador cabe destacar la reducci¨®n del 50% del rendimiento neto en arrendamientos de inmuebles destinados a vivienda, y del 100% cuando el arrendatario tenga entre 18 y 35 a?os. Y unos rendimientos netos del trabajo o de actividades econ¨®micas en el periodo impositivo superiores al IPREM.

El arrendatario deber¨¢ presentar anualmente al arrendador una comunicaci¨®n en la que consten sus datos personales, referencia catastral del inmueble arrendado que constituy¨® su vivienda en el periodo impositivo anterior; manifestaci¨®n de tener entre 18 y 35 a?os, as¨ª como de la obtenci¨®n de los rendimientos anteriormente indicados (IPREM).

Otra reducci¨®n aplicable (40%), para el caso de rendimientos netos de capital inmobiliario durante m¨¢s de dos a?os, y aquellos que se califiquen como obtenidos de forma irregular en el tiempo. Estos ¨²ltimos son una lista cerrada, como las indemnizaciones percibidas por da?os o desperfectos en el inmueble.

Aunque es habitual tener una segunda vivienda, se suele ignorar que tambi¨¦n hay que tributar por ella en el IRPF. Tiene consideraci¨®n de renta imputada la cantidad que resulte de aplicar el 2% al valor catastral de los bienes inmuebles urbanos y de los inmuebles r¨²sticos con construcciones que no resulten indispensables para el desarrollo de explotaciones agr¨ªcolas, ganaderas o forestales, no afectos en ambos casos a actividades econ¨®micas, ni generadores de rendimientos del capital, excluida la vivienda habitual y el suelo no edificado.

Si los valores catastrales han sido revisados o modificados y han entrado en vigor a partir del 1 de enero de 1994, la renta imputada ser¨¢ el 1,1% del valor catastral. Si a la fecha de devengo del impuesto (31 de diciembre) los inmuebles carecieran de valor catastral o ¨¦ste no hubiera sido notificado al titular, se tomar¨¢ como base de imputaci¨®n de los mismos el 50% de aqu¨¦l por el que deban computarse a efectos del impuesto sobre el patrimonio. En estos casos, el porcentaje ser¨¢ del 1,1%.

No dan lugar a la imputaci¨®n de rentas inmobiliarias la titularidad de:

- La vivienda habitual

- Suelo no edificado

- Los bienes inmuebles urbanos o r¨²sticos afectos a actividades econ¨®micas.

- Los bienes inmuebles urbanos o r¨²sticos que den lugar a rendimientos del capital inmobiliario.

- Los bienes inmuebles urbanos o r¨²sticos que no sean susceptibles de uso por razones urban¨ªsticas.

- Los inmuebles urbanos o r¨²sticos que se hallen en construcci¨®n a la fecha de devengo del impuesto. La imputaci¨®n de rentas puede prorratearse, en funci¨®n de los d¨ªas en que s¨ª deba tributar como tal, en los siguientes casos:

- Cuando el contribuyente o titular del inmueble o derecho real de uso lo haya sido durante parte del periodo impositivo.

- Cuando el inmueble haya generado rendimientos del capital inmobiliario.

- Cuando el inmueble haya estado afecto durante el ejercicio a actividades econ¨®micas.

Conviene mencionar el supuesto del derecho de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles, en cuyo caso la imputaci¨®n se efectuar¨¢ al titular del derecho real, prorrateando la base liquidable del IBI en funci¨®n de la duraci¨®n anual del periodo de aprovechamiento, sobre la que se aplicar¨¢ el 2% o 1,1%. No proceder¨¢ esta imputaci¨®n a los titulares de estos derechos cuando no exceda de dos semanas anuales.

La hipoteca inversa es un pr¨¦stamo hipotecario especial por el cual no se pagan cuotas. Al contrario, se cobra mensualmente una renta. Se produce cuando una persona mayor de 65 a?os o que se encuentre en situaci¨®n de dependencia severa o de gran dependencia transmite su vivienda habitual a cambio de una renta vitalicia para sufragar sus gastos personales y con la posibilidad de seguir residiendo en dicha vivienda hasta su fallecimiento.

Al fallecimiento de la persona que contrat¨® la hipoteca inversa suele existir la posibilidad de que los herederos tengan un plazo para decidir si prefieren que la entidad financiera venda la vivienda y recupere as¨ª el dinero que el fallecido obtuvo gracias a la hipoteca (pudiendo obtener el dinero restante de la venta, en caso de que fuera superior a la suma del dinero desembolsado por la entidad financiera teniendo en cuenta los intereses). O, bien, pagar los herederos esa cantidad y liberar as¨ª a la vivienda de su carga, pudiendo heredarla como cualquier otro bien.

Se trata de una opci¨®n con la que cuentan las personas mayores para seguir manteniendo cierta "independencia" en su vida. Ahora, lo que hay que analizar es el tratamiento fiscal que recibe en el impuesto sobre la renta la persona que contrata la hipoteca inversa respecto a las cuotas mensuales que percibe.

A estos efectos, debemos aclarar que no tendr¨¢n la consideraci¨®n de renta las cantidades percibidas como consecuencia de las disposiciones que se hagan de la vivienda habitual por parte de las personas mayores de 65 a?os, as¨ª como de las personas que se encuentren en situaci¨®n de dependencia severa o de gran dependencia.

Para poder gozar de este beneficio fiscal es necesario que esta disposici¨®n de la vivienda habitual se haga de conformidad con la regulaci¨®n financiera relativa a los actos de disposici¨®n que conforman el patrimonio personal para asistir las necesidades econ¨®micas de la vejez y de la dependencia.

Es decir, no se computar¨¢n las rentas derivadas del arrendamiento, la transmisi¨®n, etc¨¦tera, de la vivienda habitual de las personas mayores de 65 a?os as¨ª como de las personas que se encuentren en situaci¨®n de dependencia severa o de gran dependencia, si dichas actuaciones se hacen con la finalidad de asistir a sus propias necesidades econ¨®micas.

Por lo tanto, podemos decir que es la finalidad de las operaciones la que marca la no sujeci¨®n al impuesto.

La venta de la vivienda habitual genera una ganancia patrimonial calculada por la diferencia entre el valor de transmisi¨®n y el precio de adquisici¨®n. Este importe as¨ª calculado, como regla general, tributar¨¢ al 18% en el IRPF del contribuyente.

Si se trata de la vivienda habitual, conviene conocer qu¨¦ beneficios fiscales existen a fin de aminorar esta carga tributaria. De esta forma, lo primero que hay que analizar es la posibilidad de que parte de la ganancia patrimonial generada por la venta de la vivienda se encuentre no sujeta al impuesto seg¨²n la fecha de adquisici¨®n (Disposici¨®n Transitoria Novena LIRPF).

As¨ª, en los casos en los que los bienes hayan sido adquiridos con anterioridad al 31 de diciembre de 1994, se realizar¨¢n dos c¨¢lculos:

- La ganancia generada desde la fecha de adquisici¨®n hasta el 19 de enero de 2006, a la que se aplicar¨¢n los coeficientes de abatimiento (porcentajes de reducci¨®n de las ganancias patrimoniales producidas por la transmisi¨®n de bienes adquiridos antes del 31 de diciembre de 1994), pudiendo resultar dicha ganancia no sujeta si han transcurrido 10 a?os desde la adquisici¨®n hasta el 31 de diciembre de 1996.

- El importe derivado desde el 20 de enero de 2006 hasta la fecha de transmisi¨®n de la vivienda, al que se aplicar¨¢ el r¨¦gimen general de ganancias (integraci¨®n en la base imponible del ahorro con una tributaci¨®n fija del 18%).

Aplicando la regla anterior, solo una parte de la ganancia patrimonial quedar¨¢ sujeta al IRPF.

Otra posibilidad es que el transmitente de la vivienda tenga 65 a?os o m¨¢s, en cuyo caso la ganancia patrimonial generada por la venta de la vivienda se encuentra sujeta pero exenta del impuesto; no tributa.

Ahora bien, para poder aplicar este beneficio fiscal, la vivienda tiene que tener la condici¨®n de habitual.

En este sentido, se considera vivienda habitual del contribuyente la edificaci¨®n que constituya su residencia durante un plazo continuado de, al menos, tres a?os.

Por ¨²ltimo, hay que pensar en si se trata de un supuesto de reinversi¨®n; es decir, si el contribuyente transmite su vivienda habitual porque se va a comprar otra. En estos casos, recordemos que se excluyen de gravamen las ganancias patrimoniales producidas por la transmisi¨®n de la vivienda habitual del contribuyente, siempre que el importe obtenido se reinvierta en la adquisici¨®n de una nueva vivienda habitual.

La deducci¨®n por inversi¨®n en la vivienda habitual que constituya o vaya a constituir la residencia habitual alcanza un porcentaje del 15%, aplicable a la cantidad m¨¢xima de 9.015,18 euros anuales. Este importe est¨¢ constituido por todas las cantidades satisfechas para la adquisici¨®n o rehabilitaci¨®n de la vivienda, incluidos los gastos originados que hayan corrido a cargo del adquirente.

Estos mismos porcentajes y sobre la misma base de deducci¨®n se aplicar¨¢n a las cantidades depositadas en una cuenta vivienda durante el a?o hasta el 31 de diciembre de cada ejercicio. ?sta es una de las opciones de optimizaci¨®n fiscal m¨¢s frecuente, es decir, la apertura de cuentas ahorro vivienda utilizada por contribuyentes que tienen pensado adquirir su primera vivienda habitual. El plazo de adquisici¨®n de la vivienda es de cuatro a?os a contar desde la fecha de apertura, y las cantidades depositadas son indisponibles.

El importe m¨¢ximo objeto de deducci¨®n (9.015 euros) es una cantidad que hay que tener en cuenta a la hora del cierre fiscal del ejercicio. Es decir, si un contribuyente no ha satisfecho a lo largo de todo el periodo esta cantidad, deber¨¢ estudiar la posibilidad de efectuar un pago especial sobre la hipoteca de la vivienda, a fin de aprovechar al m¨¢ximo el beneficio fiscal.

Recordemos la posibilidad que existe para los contribuyentes que hubieran adquirido su vivienda habitual con anterioridad al 20 de enero de 2006 y tuvieran derecho a la deducci¨®n por adquisici¨®n de vivienda: el derecho a practicarse en su declaraci¨®n liquidaci¨®n una compensaci¨®n que vendr¨¢ determinada en la Ley de Presupuestos Generales del Estado.

Otra novedad en este tema introducida por la nueva normativa de IRPF radica en que en los supuestos de nulidad matrimonial, divorcio o separaci¨®n judicial, el contribuyente podr¨¢ seguir practicando esta deducci¨®n, en los t¨¦rminos que reglamentariamente se establezcan, por las cantidades satisfechas en el periodo impositivo para la adquisici¨®n de la que fue durante la vigencia del matrimonio su vivienda habitual, siempre que contin¨²e teniendo esta condici¨®n para los hijos comunes y el progenitor en cuya compa?¨ªa queden.

De acuerdo con esta novedad, el c¨®nyuge que se va de la casa familiar pero siga pagando la misma podr¨¢ seguir deduci¨¦ndose por esta vivienda siempre que el otro c¨®nyuge y los hijos mantengan dicha vivienda como residencia habitual.

Las cantidades abonadas por la adquisici¨®n o rehabilitaci¨®n de la vivienda habitual tienen deducci¨®n fiscal.

Especial atenci¨®n merece el cambio normativo introducido por el Real Decreto 861/2008, de 23 de mayo, que modifica el Reglamento del Impuesto sobre la Renta de las Personas F¨ªsicas, en materia de pagos a cuenta, sobre los rendimientos del trabajo y de actividades econ¨®micas, referidas a la rehabilitaci¨®n. Se adapta el concepto de rehabilitaci¨®n de vivienda cuando tenga por objeto la reconstrucci¨®n de la misma , mediante la consolidaci¨®n y el tratamiento de las estructuras, fachadas o cubiertas y otros elementos an¨¢logos.

Desde el primero de enero de este a?o (aplicable por lo tanto a la declaraci¨®n de IRPF que se presentar¨¢ en mayo-junio del a?o 2009) se considerar¨¢ rehabilitaci¨®n de vivienda las obras que cumplan cualquiera de los siguientes requisitos:

- Que hayan sido calificadas o declaradas como actuaci¨®n protegida en materia de rehabilitaci¨®n de viviendas.

- Que tengan por objeto principal la reconstrucci¨®n de la vivienda, mediante la consolidaci¨®n y el tratamiento de las estructuras, fachadas o cubiertas y otras an¨¢logas, siempre que el coste global de las operaciones de rehabilitaci¨®n exceda del 25% del precio de adquisici¨®n, si se hubiese efectuado durante los dos a?os inmediatamente anteriores al inicio de las obras de rehabilitaci¨®n. O, en otro caso, del valor de mercado que tuviera la vivienda en el momento de dicho inicio. A estos efectos, se descontar¨¢ del precio de adquisici¨®n o del valor de mercado de la vivienda la parte proporcional correspondiente al suelo. Desde comienzos de este a?o no se tendr¨¢ en cuenta el valor del suelo para analizar si existe o no rehabilitaci¨®n.

Es decir, para computar si el coste global de las operaciones de rehabilitaci¨®n de la misma, supera o no el 25% del precio de adquisici¨®n o, en su caso, del valor de mercado de la vivienda, se descontar¨¢ de dichas cantidades la parte proporcional correspondiente al suelo.

Este cambio normativo conlleva que a partir del 1 de enero de 2008 se aplicar¨¢n m¨¢s deducciones por este concepto, rehabilitaci¨®n de vivienda habitual, al ser m¨¢s f¨¢cil calificar una obra como de rehabilitaci¨®n.

Roc¨ªo Mart¨ªnez y Raquel Cobos Casero son abogadas del equipo jur¨ªdico de Datadiar.com.