Los fondos exigen rebajas para negociar

"Si queremos que se reactive el mercado, la vuelta a la inversi¨®n en inmuebles requiere ya una correcci¨®n del valor de los activos". Con esta contundencia se manifiesta Luis L¨¢zaro G¨®mez, vicepresidente de RREEF, la divisi¨®n de inversi¨®n inmobiliaria de Deutsche Bank, activa a¨²n en Espa?a.

Los fondos institucionales y privados representados por aseguradoras y bancos, que podr¨ªan convertirse en una v¨ªa de escape a la compra de inmuebles, coinciden en dos puntos: las dificultades de cr¨¦dito para cualquier operaci¨®n, que en el mejor de los casos consigue un 50% de la financiaci¨®n, y el desfase en los valores de tasaci¨®n de los inmuebles, que complica a¨²n m¨¢s el planteamiento de dicha financiaci¨®n y la rentabilidad.

"No podemos trabajar con valoraciones de 2007, porque las convulsiones financieras y econ¨®micas han destruido el mercado. No hay operaciones de referencia", argumenta Juan Manuel Montel, director de gesti¨®n y coinversi¨®n del club de inversi¨®n inmobiliaria Z¨¦ntrica. L¨¢zaro recuerda que, para obtener una rentabilidad aceptable, "el fondo tiene que conseguirla por la revalorizaci¨®n de alquileres, algo inviable en los pr¨®ximos cuatro a?os de recesi¨®n econ¨®mica, con lo que s¨®lo nos queda la revalorizaci¨®n futura del inmueble, que a los precios actuales de compra es tambi¨¦n imposible".

Elsa Galindo, directora de la firma de an¨¢lisis IPD Espa?a, advierte de la necesidad de seguir compitiendo con otros mercados internacionales que ya est¨¢n ofreciendo rentabilidades m¨¢s atractivas.

Hacia la llave en mano

Frente a esta situaci¨®n, los promotores no parecen dispuestos a dar ese paso, aunque el mercado lo est¨¦ haciendo por ellos. En un encuentro informativo en el C¨ªrculo de Empresarios catalanes, el presidente de Colonial, Juan Jos¨¦ Bruguera, llamaba a "no dejar caer el precio de la vivienda libre para conseguir mantener el nivel de precios de los activos". Bruguera cifr¨® en unas 800.000 las viviendas en stock en Espa?a, "que acabar¨¢n en manos de los bancos".

Un promotor especializado en vivienda argumentaba, en una jornada informativa de la patronal madrile?a Asprima, la dificultad de reajustar la valoraci¨®n, "cuando la deuda contra¨ªda con los bancos se calcula bas¨¢ndose en valoraciones de ejercicios anteriores, lo que complica a¨²n m¨¢s el reajuste". Pero el tiempo corre en contra del promotor. "El empresario empieza a ser un perfil no v¨¢lido para los fondos, que prefieren esperar a los bancos como interlocutor para la venta de activos", advierte Rub¨¦n Garc¨ªa, director de Z¨¦ntrica.

Desde la consultora CB Richard Ellis observan un cambio en el perfil de demanda hacia inversores como aseguradoras y fondos inmobiliarios, que han crecido hasta representar el 43% del volumen de inversi¨®n directa de oficinas, frente al 5% en 2007. Aun con esas perspectivas, Celia de Lope, que gestiona 5.500 millones de euros en activos propios y ajenos a trav¨¦s de Santander Real Estate, reconoce que "hay un par¨®n de clientes en este sector", y afirma que durante este a?o se han limitado a cerrar operaciones ya comprometidas.

Con este panorama, no es de extra?ar que la inversi¨®n inmobiliaria en Espa?a se redujera a la mitad hasta septiembre, por debajo de los 5.000 millones, seg¨²n CB Richard Ellis. El segmento industrial fue el ¨²nico que registr¨® una actividad m¨¢s intensa por el volumen m¨¢s reducido de los activos y su menor dependencia financiera. Sin embargo, tanto en centros comerciales como en oficinas, la actividad ha disminuido "significativamente", hasta el 40%.

Ojo a los soberanos

Las operaciones sobre vivienda con protecci¨®n p¨²blica tampoco son la panacea. "Buscamos inmuebles o promociones ya acabadas porque nos subrogamos, y la financiaci¨®n deja as¨ª de ser un problema, y creo que el escenario normal, en uno o dos a?os, para el promotor va a terminar siendo el de la construcci¨®n llave en mano con el cliente institucional", explica Javier Pic¨®n, director general de Azora, sociedad especializada en vivienda protegida de alquiler.

En cuanto a las resistencias que seg¨²n el Banco de Espa?a encuentran los fondos soberanos (constituidos por activos del sector p¨²blico distintos de las reservas internacionales, bajo criterios de rentabilidad a largo plazo), "se derivan de la falta de transparencia y buenas pr¨¢cticas de gobierno corporativo". Pese a ello, el Gobierno ha querido convencerles, en un encuentro con inversores soberanos la semana pasada, de que existen oportunidades de negocio en la vivienda de la costa. Pero su inter¨¦s por Espa?a parece m¨¢s bien limitado: la ¨²nica operaci¨®n sonada se produjo hace una d¨¦cada, cuando un fondo de Singapur adquiri¨® la sede de IBM en Madrid, vendida luego a Morgan Stanley. Sin olvidar la triste experiencia de KIO en el sector.