Martinsa-Fadesa, avales con truco

Esta semana, un grupo de compradores se han concentrado a las puertas de la sede de Martinsa-Fadesa en el paseo de la Castellana de Madrid. Buscaban una respuesta de la compa?¨ªa a la que han rebautizado como Martinsa-Fraudesa. Hab¨ªan recibido cartas en las que la empresa que preside Fernando Mart¨ªn les indicaba que no siguieran pagando las letras ya que la promoci¨®n, situada en Colmenar Viejo, apenas estaba iniciada. El problema es que no retir¨® las letras de las entidades financieras con lo que las siguieron pasando al cobro. Impagarlas supon¨ªa engrosar los registros de morosos. ?Qu¨¦ hacer? La administraci¨®n concursal les remit¨ªa a Martinsa. Esta les indicaba que pagaran...

De la reuni¨®n en la calle, obtuvieron buenas palabras y una cita para el 15 de enero. Mucho antes, se va a producir un hecho decisivo: el dos de diciembre, antes de las tres de la tarde, la administraci¨®n concursal de Martinsa-Fadesa presentar¨¢ ante el Juzgado N¨²mero 1 de lo Mercantil de A Coru?a el Informe Definitivo sobre cu¨¢l es la situaci¨®n de las cuentas y de la trayectoria de la empresa en los dos a?os anteriores. Puede suceder que se plantee la liquidaci¨®n. En ese caso la experiencia, aunque corta, apunta a que los que han dado cantidades a cuenta sin avales no recuperar¨ªan su dinero. Un montante que asciende a 90.000 euros de media en el caso las promociones de viviendas libres en Colmenar Viejo, seg¨²n el presidente de la Asociaci¨®n de Perjudicados por Martinsa-Fadesa, Mariano Sanz.

La alternativa a la liquidaci¨®n y cese de actividad de la empresa es que prosiga con su actividad tras firmar un convenio ordinario que requiere el acuerdo de los que agrupan el 50% de la deuda. De proseguir, cabr¨ªa esperar que finalice las promociones en marcha o bien que negociase con una tercera empresa o gestora de cooperativa la continuidad. En caso contrario, los avales o seguros proteger¨ªan o deber¨ªan proteger a estos compradores.

Garant¨ªas obligatorias para el consumidor

Aval y seguro garantizan que, si la construcci¨®n no se inicia o no llega a buen fin en el plazo convenido, el comprador o cooperativista recibir¨¢ el dinero que ha dado, m¨¢s los intereses legales vigentes (5,5% en 2008) hasta el momento en que se haga la devoluci¨®n. El problema es que en varias de las promociones los compradores carecen de aval o seguro o bien estos no re¨²nen los requisitos contemplados en la ley para proteger al consumidor. A pesar de que entre 1968 y 1999 se han sucedido varias normas que obligan a que las cantidades entregadas a cuenta al promotor antes o durante el proceso de construcci¨®n, est¨¦n respaldadas por un seguro o por un aval bancario. Y exactamente igual cuando se trata del miembro de una cooperativa o comunidad de propietarios.

"En el contrato privado o p¨²blico de la compra de la vivienda tiene que quedar reflejado el seguro o aval", seg¨²n indica el notario Jos¨¦ Ignacio Navas Ol¨®riz. Y dice m¨¢s, "la ley obliga a que cuando se firme el contrato, se le de al comprador el documento que acredita ese aval o seguro al comprador. En la pr¨¢ctica, los promotores no dan la carta de aval hasta que han sido ingresadas las cantidades lo que se traduce en unos tres d¨ªas a contar de la fecha de la transferencia". Insiste en que es muy importante que comprador tenga el original de la carta de aval o de la p¨®liza que deber¨¢n ser renovadas o actualizadas seg¨²n se vayan realizando sucesivos pagos. Adem¨¢s, los gastos corren de cuenta del promotor.

"Papelillos"

Ya quisieran algunos de los compradores de Martinsa-Fadesa contar con el seguro o aval, ya que, en algunos casos, Fadesa vend¨ªa y Martinsa gestionaba comunidades sin dar el correspondiente aval. En otros, como sucede en el caso de algunos de los compradores en las citadas promociones de Colmenar Viejo el aval tiene fecha de caducidad. Es decir no garantiza lo que la ley dice: que debe proteger hasta la entrega de llaves. Hay casos en los que el aval vence a finales de diciembre y la fecha de entrega de llaves es para el mes de marzo. En ese caso, el aval se podr¨ªa convertir en un simple "papelillo".

Un experto que lleva muchos a?os en el mundo asegurador ha acu?ado ese t¨¦rmino. "Cuando una promoci¨®n no cumple los requisitos que deber¨ªa reunir para poder ser asegurada algunas compa?¨ªas emiten garant¨ªas limitadas. Lo denomino papelillos y ellos "pre-p¨®lizas". No dan la protecci¨®n exigida por la Ley (normalmente s¨®lo cubren hasta que se compra el suelo). Tengo serias dudas sobres su efectividad en caso de que las viviendas no se terminen", indica.

Por otra parte, a?ade que considera probable que los tribunales condenen a la compa?¨ªa de seguros al pago y, en cualquier caso, sostiene que la emisi¨®n de estas garant¨ªas limitadas no es una pr¨¢ctica correcta. "Pueden inducir a error a los compradores - asegurados (lo que abre tambi¨¦n otras v¨ªas de reclamaci¨®n, por v¨ªa de responsabilidad civil o, incluso, en casos excepcionales, penal)".

Muchos caminos llevan a los tribunales pero ?cu¨¢nto duran los procesos? ?cu¨¢l es su coste? Algunos de los bufetes est¨¢n evaluando la v¨ªa penal y no falta quien se pregunta si el incumplimiento de la legislaci¨®n que protege al consumidor no permitir¨ªa hablar de mala fe por parte de la empresa.

Con el consentimiento del comprador

Cuando se pregunta a Caja Madrid por algunos avales que caducan en una fecha anterior a la de entrega de llaves, la entidad financiera sostiene que "los avales se emiten de acuerdo con las instrucciones que indican los promotores. El aval puede tener una fecha de caducidad referido a uno de los hitos anterior a la cobertura del contrato. Ahora bien, el comprador recibe el aval y lo tiene que haber aceptado". Y a?ade, "por el momento todos los testados por Caja Madrid est¨¢n en vigor y surtiendo sus efectos".

En alguna sucursal se ha indicado a los compradores que el pago del aval se tiene que solicitar a trav¨¦s del juzgado al estar la empresa en proceso concursal. Algo radicalmente desmentido por los administradores concursales: la entidad est¨¢ obligada a devolver el dinero de los avales cuando se dan las condiciones. Y, de hecho, algunos de las entidades s¨ª los han ido pagado.

Hay afectados que consiguieron el aval tras presionar a la compa?¨ªa y ¨¦ste se hab¨ªa registrado en el Banco de Espa?a dos a?os antes ?por qu¨¦ no lo estaba facilitando la compa?¨ªa?

Para los que tienen un aval que caduca, se indica que si bien Martinsa-Fadesa no estar¨ªa en condiciones de hacer ampliaci¨®n de aval, el juez podr¨ªa considerar que el comprador est¨¢ protegido lo que se traducir¨ªa en que le devolver¨ªan el dinero. Entonces, viene el segundo problema: ?de d¨®nde saldr¨¢ el dinero?

Las estad¨ªsticas hablan de que el 95% de los procedimientos concursales acaban en liquidaci¨®n. Eso quiere decir que podr¨ªan no cobrar tampoco los acreedores ordinarios. Y "ordinario" es la categor¨ªa en la que se inscribir¨ªan los compradores de vivienda que no llegan a conseguir las llaves y que en el plazo indicado notificaron a la administraci¨®n concursal las cantidades entregadas a cuenta a la compa?¨ªa..

?Qui¨¦n cobra primero en un procedimiento concursal?

Los primeros que cobran son los que prestan servicios necesarios para que prosiga la actividad de la empresa: proveedores, servicios como la luz o el agua o las n¨®minas de los trabajadores, a ese tipo de cr¨¦dito se le denomina "contra la masa". Despu¨¦s, los "privilegiados especiales" (hipotecas, leasing), en tercer lugar, los "privilegiados generales" (Hacienda y la Tesorer¨ªa General de la Seguridad Social). Le tocar¨ªa despu¨¦s a los "ordinarios". A la cola, los "subordinados", que s¨®lo cobran si queda algo tras haber cobrado el resto. Se encuadran en esta categor¨ªa los socios de la empresa y los acreedores que han comunicado su deuda fuera de plazo o los bancos que, por ejemplo, han dado un cr¨¦dito sin garant¨ªas que a?aden despu¨¦s al refinanciarlo. En cuanto a los "ordinarios", incluir¨ªan las l¨ªneas de descuento sin garant¨ªas o bien los suministros anteriores a la declaraci¨®n del concurso.

La importancia del plazo

"Los plazos de entrega de la vivienda deben constar en el contrato y la devoluci¨®n de cantidades entregadas a cuenta se producir¨¢ si no se entrega en ese plazo o si no se obtiene la c¨¦dula de habitabilidad. Obviamente se incumple el contrato cuando se dice 'deber¨¢n ser construidas en el plazo de un a?o a contar desde que se haya concedido la licencias de obras', subraya Navas Ol¨®riz. Ese es el caso de promociones puestas en marcha en su d¨ªa por Fadesa y concretamente de las citadas en Colmenar

Destaca que no se haya establecido fecha de entrega en el contrato y tal omisi¨®n har¨ªa imposible la ejecuci¨®n del aval. La no fijaci¨®n de una fecha concreta, hace que se trate de una cl¨¢usula abusiva y se tendr¨ªa por no puesta.

Aunque en la web se puede ver informaci¨®n para quienes, por ejemplo, quieran resolver sus contratos sin incurrir en coste (www.administracionconcursalmartinsafadesa.com), en el caso de los que carecen de avales, acudir a un abogado parece una recomendaci¨®n generalizada aunque dependiendo del volumen de dinero entregado.

Largo y caro proceso

Unos 9 millones de euros se calcula que ser¨ªan los honorarios a abonar si Inmobiliaria Colonial fuese a un procedimiento concursal. Nueve para cada uno de los tres administradores concursales. En Martinsa-Fadesa, cuando todo acabe, la retribuci¨®n a percibir por cada administrador ser¨¢ de cuatro millones de euros. Habr¨¢n trabajado hasta un centenar de personas en un proceso que puede prolongarse varios a?os. Hay que tener en cuenta que en el Juzgado de la Coru?a se han personado 500 entidades con procurador y abogado, contando asociaciones que representan a numerosos compradores de vivienda.

La semana antepasada, el magistrado de lo Mercantil de Barcelona, Jos¨¦ Mar¨ªa Fern¨¢ndez Feijoo apunt¨® este aspecto, entre otros, necesitado de revisi¨®n en una ley que se redact¨® en pleno boom econ¨®mico, el 2004, pensando en empresa con dudas de 80 o 150 millones y no los 5.000 que la banca ha permitido acumular a Martinsa-Fadesa.