'Stop' a los rascacielos en Manhattan

Hace tres a?os, en el pico de la burbuja inmobiliaria, el promotor Harry Macklowe pag¨® 498 millones de d¨®lares por un rascacielos de 40 plantas en el n¨²mero 1330 de la avenida de las Am¨¦ricas, en Manhattan. Ese mismo edificio, situado en la zona m¨¢s cara en EE UU, y quiz¨¢ del mundo, se acaba de vender en una subasta por 100.000 d¨®lares.

Macklowe no pod¨ªa pagar lo que deb¨ªa. El nuevo propietario del rascacielos, el fondo de pensi¨®n canadiense Otera Capital, asume los 240 millones de su hipoteca. El 31% del edificio, que acoge la redacci¨®n estadounidense del diario Financial Times, estaba vac¨ªo, a pesar del desplome que desde hace meses se ve en el precio de los alquileres. Otro signo de la crisis que azota el centro del capitalismo tras el infarto de Lehman Brothers. Y no es el primer caso, ni ser¨¢ el ¨²ltimo.

El Real Estate Roundtable valora en 6,5 billones el sector inmobiliario comercial en EE UU. La mitad es deuda

Real Capital Analytics calcula que s¨®lo en Nueva York hay propiedades comerciales por un valor superior a los 6.000 millones que afrontan problemas serios de financiaci¨®n y que pueden acabar subastadas por desahucio. Una situaci¨®n in¨¦dita en d¨¦cadas. Entre las propiedades en serias dificultades se encuentra el rascacielos de Moinian Group.

Han bastado siete meses para que se produjera el vuelco. Ante tal degradaci¨®n, en el sector se preguntan si hay capacidad de movilizar el cr¨¦dito para refinanciar los pr¨¦stamos de estas propiedades que acogen oficinas, centros comerciales, hoteles -como el proyecto que apoya Robert de Niro en Manhattan- y otro tipo de edificios no residenciales.

Se calcula que en EE UU hay unos 680.000 millones de d¨®lares en pr¨¦stamos cuya financiaci¨®n debe ser revisada entre este a?o y 2012. Por eso se teme que el comercial sea la pr¨®xima burbuja en estallar en el sector inmobiliario, donde la crisis de las hipotecas subprime est¨¢ provocando ya que en California, Florida, Arizona o Nevada algunas hipotecas valgan m¨¢s que las propias casas y sus efectos salpiquen al conjunto de la econom¨ªa.

Obligados a vender

Y, como en el caso de los pr¨¦stamos basura, preocupa que los activos que respaldan los cr¨¦ditos de inmuebles comerciales es un mercado que est¨¢ seco. Esa especie de bonos est¨¢ valorada en 700.000 millones, y de ellos, unos 154.000 deben ser revisados por los bancos. Si los propietarios no consiguen renovar o modificar las condiciones del pr¨¦stamo, deber¨¢n vender. Deutsche Bank acaba de desprenderse del rascacielos Worldwide Plaza, uno de los siete edificios adquiridos por Harry Macklowe en 2007 en plena burbuja inmobiliaria, adquirido con un cr¨¦dito de la entidad alemana.

El Real Estate Roundtable estima en 6,5 billones el valor del sector inmobiliario comercial en EE UU. La mitad, unos 3,1 billones, es deuda. "El peligro es que se repita lo que ocurre en el mercado residencial", se?alan desde esta asociaci¨®n, que teme que buena parte de los cr¨¦ditos a revisi¨®n no pase el list¨®n. Deutsche Bank advierte de que los impagados se han duplicado desde septiembre y podr¨ªan llegar a multiplicarse por diez. Los problemas financieros tambi¨¦n est¨¢n poniendo de rodillas a otros grandes proyectos en fase de incubaci¨®n, como el rascacielos de Herzog & De Meuron, de 56 pisos. Tambi¨¦n est¨¢ estancada la torre de 42 plantas de Kohn Pedersen Fox para JP Morgan Chase. Y sufre serios retrasos la de 72 pisos de Jean Nouvel junto al MOMA.

Como dec¨ªa New York Magazine, est¨¢ a punto de escribirse una historia de los edificios que nunca se construyeron. "En tiempos dif¨ªciles, el ¨ªndice de supervivencia

[de ambiciosos proyectos] cae con el Dow [el principal ¨ªndice de Wall Street]", afirma la publicaci¨®n. S¨®lo si la financiaci¨®n empieza a fluir pronto se evitar¨¢.

Comprar barato

La incertidumbre sobre la marcha de la econom¨ªa hace dif¨ªcil saber cu¨¢l ser¨¢ el tama?o de esta nueva ola. La recesi¨®n ya est¨¢ restando valor a esos activos inmobiliarios, cuyo precio medio cay¨® un 17% en 2008. Y se habla de una correcci¨®n del 35% antes de que se estabilice respecto al pico. El problema es que esos cr¨¦ditos est¨¢n respaldados por bancos y aseguradoras, lo que podr¨ªa traducirse en nuevas p¨¦rdidas para el sector financiero. Es un tren descarrilado que se puede empotrar en el edificio, como se?alan desde el portal PropertyShark.

Pero la crisis permite a los compradores con liquidez adquirir mucho m¨¢s barato. Y al no haber nuevas construcciones, los bancos pueden abrir m¨¢s la mano a la hora de negociar los cr¨¦ditos. Tanto la Reserva Federal como el Tesoro ya est¨¢n ajustando sus mecanismos de ayuda para hacer m¨¢s atractiva este tipo de deuda ante los inversores.