Los pisos deben bajar un 33,7% en Madrid para reactivar las ventas

Una familia media de Madrid capital no puede comprar actualmente una vivienda nueva pese a que los precios acumulan un descenso del 13,7% en dos a?os, tras la ca¨ªda del 7,9% en el ¨²ltimo a?o (entre mayo de 2008 y mayo de 2009). S¨®lo una rebaja adicional del 20%, hasta el 33,7%, podr¨ªa reactivar el mercado, seg¨²n el ¨²ltimo Informe del Mercado Residencial y Corona Metropolitana de Aguirre Newman.

En el caso de la corona metropolitana, los precios a¨²n crecen un 2,4%, si bien este repunte se debe, entre otras cosas, a que se han vendido los pisos m¨¢s baratos y s¨®lo quedan los m¨¢s caros en el mercado, seg¨²n explicaron durante la presentaci¨®n del informe el director de An¨¢lisis e Investigaci¨®n de Mercados de la consultora, Javier Garc¨ªa-Mateo, y el analista de Mercado Senior, Pelayo Barroso.

Las ¨²ltimas rebajas de tipos unidas a las ca¨ªdas de precios han supuesto una rebaja media de la cuota hipotecaria de las familias madrile?as de entre el 33% y el 35%, pese a que bancos y cajas no han repercutido en su totalidad la ca¨ªda del Eur¨ªbor, en especial los primeros, para maximizar sus beneficios y compensar los riesgos existentes.

Sin embargo, las familias madrile?as a¨²n necesitan destinar un 40% de su renta bruta para comprar una vivienda, diez puntos por encima de lo recomendable (30%) y fuera de los m¨¢rgenes que actualmente marca la pol¨ªtica crediticia de la banca.

S¨®lo unos precios a¨²n m¨¢s asequibles permitir¨ªan reducir esa ratio, circunstancia que se deja ver en la progresiva flexibilizaci¨®n de los m¨¢rgenes de negociaci¨®n, que barajan rebajas de entre el 5% y el 20% sobre los valores de oferta y son mayores cuanto m¨¢s avanzadas est¨¢n las obras.

Ahora bien, m¨¢s all¨¢ de los ejercicios te¨®ricos, los promotores vienen asegurando que las rebajas no pueden superar el 20%, que es el l¨ªmite que establece el cr¨¦dito promotor. En este sentido, un recorte del 33,7% ser¨ªa dif¨ªcilmente asumible. Por ello, Aguirre Newman espera un progresivo incremento de las daciones de viviendas a la banca por parte de los promotores, como forma de liquidaci¨®n de sus deudas.

Alquiler con opci¨®n a compra

La tabla de salvaci¨®n de los promotores ha llegado a trav¨¦s del alquiler con opci¨®n a compra. Para el inquilino que quiere comprar supone una forma de diferir los gastos en la actual coyuntura, mientras que para el promotor permite garantizar en la mayor¨ªa de los casos una compra, con unas rentas de alquiler que suelen superar en un 15% ¨® 20% las del mercado y que le permiten cubrir sus obligaciones con las entidades financieras.

El 16,3% de las promociones que se encuentran en venta en Madrid capital se est¨¢n ofreciendo en alquiler con opci¨®n a compra para conseguir "dinero r¨¢pido", mientras que este porcentaje no llegaba al 1% en 2006. Es previsible que esta tendencia se consolide durante el pr¨®ximo a?o.

Con todo, la rentabilidad del alquiler sigue siendo muy baja (+3,71%) en Espa?a y los cambios legislativos para proteger al propietario e incentivar el mercado "se est¨¢n retrasando", seg¨²n Barroso. Por ello, desde Aguirre Newman se considera "urgente" acometer "cambios estructurales de fondo en el marco legislativo" para proteger a los propietarios y profesionalizar el mercado.