Las consultoras buscan compa?¨ªa
El reajuste del 50% en precios augura la vuelta de inversores extranjeros con un papel protagonista en la intermediaci¨®n
Las grandes operadoras inmobiliarias no han salido de la crisis inmunes, pese a que apenas prestan atenci¨®n a la vivienda. Lo suyo es intermediar en transacciones de activos entre corporaciones e inversores.
"La crisis econ¨®mica tambi¨¦n nos ha tocado. Y para enfrentarnos a ella nuestras recetas no han sido diferentes de las de otros sectores. A menos actividad, m¨¢s contenci¨®n de gastos, reducci¨®n de personal y aumento de la productividad", responde ?ngel Serrano, director general de Aguirre Newman. La compa?¨ªa, que ha reducido de 400 a 360 el n¨²mero de sus empleados, es la ¨²nica espa?ola que se codea con las grandes operadoras dominantes en el mercado inmobiliario mundial, en manos de multinacionales anglosajonas.
Aguirre Newman gestionar¨¢ los inmuebles de Repsol en toda Latinoam¨¦rica y CB Richard Ellis en el resto del mundo
Todas han sido castigadas en sus resultados globales (no ofrecen datos segregados) por la crisis y todas han reducido personal.
Adem¨¢s de reducir costes, la espa?ola ha optado por estabilizar sus planes de expansi¨®n, reducir sus unidades de negocio y lanzarse al exterior mediante la apertura de un centro operativo en Miami para toda Latinoam¨¦rica "orientado preferentemente al mercado de M¨¦xico y Brasil".
La elecci¨®n de estos dos pa¨ªses no es casualidad. La consultora ha ganado el contrato de Repsol para gestionar sus inmuebles en este continente (CB Richard Ellis para el resto del mundo). La plataforma de Florida, constituida sobre un equipo local conocedor del mercado americano, no s¨®lo le servir¨¢ para cumplir con Repsol, sino para intentar prestar ese mismo servicio a otras multinacionales espa?olas implantadas en el continente.
Aguirre Newman no hace sino replicar la f¨®rmula que las grandes consultoras llevan ensayando en los ¨²ltimos a?os: pegarse a las grandes corporaciones y gestionar sus inmuebles.
La n¨²mero uno mundial, CB Richard Ellis (CBRE), fue la primera consultora en otear este nicho -o nueva tendencia- de negocio, al adquirir Trammell Crow, especializada en gestionar inmuebles de grandes multinacionales, su mantenimiento preventivo, el reparto de espacios o la transaci¨®n de su propiedad.
Un dato que revela la dimensi¨®n de este negocio: CBRE tiene destinados a varios cientos de sus empleados en las oficinas del Bank of America para gestionar los 5.000 inmuebles donde se alojan las oficinas bancarias. Gestiona las "cuentas" inmobiliarias en todo el mundo de Nokia, de la aseguradora Z¨²rich y acaba de ganar la cuenta europea de Nissan, entre otras.
Este nuevo campo de acci¨®n de las consultoras inmobiliarias, equivalente al que ejerce el tradicional administrador de fincas espa?ol a gran escala, salva sus resultados y consolida una tendencia mundial. Adolfo Ram¨ªrez-Escudero, consejero director general de CBRE, liga el inicio y ¨¦xito de esta actividad a la irrupci¨®n del capital riesgo en la adquisici¨®n de empresas y a la b¨²squeda alternativa de financiaci¨®n para la actividad econ¨®mica de las empresas.
Cambio de manos
"Cuando una sociedad de capital riesgo adquiere una compa?¨ªa -lo vimos en Adhold, Panrico, La Sirena, Telepizza-, lo primero que hace es externalizar la propiedad para reestructurar deuda. En otros casos se observa que los equipos gestores no se hab¨ªan dado cuenta del valor de los activos inmobiliarios. Hay otros casos", recuerda Ram¨ªrez-Escudero, "en los que el Banco Santander ha sido un referente y que abri¨® la senda en Espa?a".
El director de CBRE se refiere a la implantaci¨®n de la modalidad del sale and lease back, protagonizada por el presidente Emilio Bot¨ªn -"el mejor trader de Europa"- cuando vendi¨® la ciudad del Santander para obtener unas enormes plusval¨ªas -1.900 millones de euros- a condici¨®n de quedarse como inquilino unos cuantos a?os y recomprar la propiedad. "Existen claras evidencias de que el sector financiero ha reaccionado ante una necesidad de reforzar el capital externalizando la propiedad de sus sedes y sus oficinas", a?ade. "El BBVA lo ha hecho recientemente, aunque ha costado mucho porque las circunstancias no son las mismas. Seguiremos aplicando esta f¨®rmula hasta que los sistemas de financiaci¨®n genuinos vuelvan a funcionar. Entonces ya no tendr¨¢ sentido vender inmuebles".
En estas operaciones la intermediaci¨®n de las consultoras inmobiliarias es decisiva porque conocen el terreno mejor que ning¨²n otro colectivo. Abunda en esta idea el socio director fundador de Colliers, Heriberto Teruel, procedente de una firma auditora: "En todas las operaciones corporativas en las que se manejan transacciones de inmuebles, intervienen boutiques financieras o grandes bancos, pero quienes conocemos de verdad y tenemos capacidad de analizar esos inmuebles somos las consultoras. Tenemos expertos en valorar los activos subyacentes, los suelos, sus localizaciones. Y eso los bancos de inversi¨®n no lo saben. Ese conocimiento es lo que ha faltado en operaciones como la adquisici¨®n de Parquesol por San Jos¨¦".
Otras v¨ªas de negocio exploradas por los grandes consultores inmobiliarios son la intermediaci¨®n en los procesos de cambios de manos de los activos inmobiliarios, impulsados por la crisis actual y la asesor¨ªa a los grandes fondos de inversi¨®n institucionales (de aseguradoras y pensionistas), en la renovaci¨®n imperativa de sus carteras de activos. "En este proceso de reorganizaci¨®n del sector inmobiliario se va a producir una concentraci¨®n de agentes, transferencias de propiedades y aparici¨®n de nuevos operadores. Van a cambiar de mano muchos activos", afirma Ram¨ªrez-Escudero, "lo que abre una ventana al capital internacional, ausente en Espa?a en los ¨²ltimos a?os por los precios desorbitados que hab¨ªan alcanzado los inmuebles. Hab¨ªa tanto dinero aqu¨ª que ten¨ªan dificultades para operar. Todo lo compraban los family offices (compa?¨ªas de inversi¨®n familiares)".
Las circunstancias han cambiado. Lejos de las estad¨ªsticas oficiales, todos los consultados aseguran que con la correcci¨®n de precios registrada en el mercado, cercana al 50%, los inversores institucionales extranjeros est¨¢n llamando a la puerta.
El desempleo y la recesi¨®n, principal r¨¦mora para la inversi¨®n extranjera
Todos los grandes inversores extranjeros con los que han contactado las consultoras inmobiliarias radicadas en Espa?a han mostrado inter¨¦s por entrar en un mercado, vedado hasta ahora por sus elevados precios. Despu¨¦s del brit¨¢nico es el qu¨¦ m¨¢s los ha corregido, siempre que se trate del sector terciario (oficinas), precisan. A este dato relevante se a?ade que la crisis actual difiere de la ocurrida en los a?os noventa con la ca¨ªda de las llamadas punto.com. Entonces se produjo por inercia un exceso de oferta. Ahora el problema es de demanda. Muchas empresas en reestructuraci¨®n han cerrado oficinas. Otras han optimizado sus espacios y se han reagrupado.
El caso es que (salvo las torres del Real Madrid) han salido al mercado espacios que antes estaban ocupados a buen precio, aunque las transacciones apenas son el 20% de la actividad de otros a?os. En estas circunstancias, las consultoras inmobiliarias detectan un cierto temor entre sus interlocutores extranjeros, ¨¢vidos por realizar operaciones en Espa?a, un pa¨ªs donde la palabra "riesgo" aparece en las conversaciones. El inversor extranjero no detecta signos de reactivaci¨®n. El elevado ¨ªndice de desempleo no arroja s¨ªntomas de que la econom¨ªa se recupere. Y lo peor, recalca Heriberto Teruel, de Colliers, es la ausencia de un mensaje-pa¨ªs ¨²nico de confianza hacia el exterior. La morosidad pesa como una losa, pero no desesperan. Conf¨ªan en que los principales socios, Alemania y Francia, tiren del carro. "Sobreviviremos a pesar de todo", subraya Ram¨ªrez-Escudero, de CBRE.
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