C¨®mo comprar un piso en plena crisis

Se vuelven a vender viviendas. No tantas como antes, pero agencias y promotoras cierran m¨¢s operaciones que el a?o pasado, un annus horr¨ªbilis para el sector inmobiliario espa?ol. Repunta el n¨²mero de compradores, aunque todav¨ªa son muchos los que consideran que los precios actuales son una estafa y reclaman bajadas evidentes.

No ha escampado, aunque el chaparr¨®n parece haber pasado. Es lo que piensa Elena Cascales, que acaba de comprar un ¨¢tico d¨²plex de unos 70 metros en la calle de B¨¦jar. Hasta ese momento viv¨ªa en un apartamento de 30 metros en el centro de Madrid, pero vio la luz cuando sus vecinos quisieron comprar su peque?o estudio. "En junio visit¨¦ por primera vez el ¨¢tico; me encant¨®, pero estaba alto de precio, segu¨ª buscando y desde entonces ha bajado 40.000 euros. El piso es usado, ha costado unos 300.000 euros e incluye una plaza de garaje.

Alfredo de la Mata vio su ¨¢tico por primera vez hace dos a?os. Ahora lo ha comprado con un descuento de 100.000 euros

Con trabajo estable y ahorros de entre el 20% y el 30% del valor de tasaci¨®n, no es muy complicado conseguir hipoteca

Lo de Elena ha sido casi una cuesti¨®n de suerte. El piso ten¨ªa muchas novias. Su madre fue a reservarlo unos minutos antes de que otra persona con la se?al en la mano entrara por la puerta de la agencia.

Peor trago fue conseguir la hipoteca. Visit¨® cuatro entidades financieras y todo fueron problemas, sobre todo "por ser mujer soltera que supera la treintena". Aval, seguro de vida y plan de pensiones, entre otras exigencias, para una hipoteca de 250.000 euros a 30 a?os. "Me decid¨ª a comprar porque es el momento adecuado y porque creo que los precios no van a bajar m¨¢s", explica.

Cerr¨® el trato en la agencia Alfa B¨¦jar, que trabaja en el barrio de Salamanca. All¨ª recuerdan c¨®mo la forma de vender ha cambiado en los ¨²ltimos a?os. "Antes mostrabas seis pisos y cerrabas la operaci¨®n en cuatro d¨ªas. Ahora la gente mira mucho, durante meses, y puedes estar 15 d¨ªas negociando el descuento", se?ala el gerente, Miguel ?ngel Ritondale.

Alfredo de la Mata, de 47 a?os, compr¨® un ¨¢tico de 110 metros cuadrados en Vallecas en el mes de septiembre a trav¨¦s de la agencia Alfa Inmobiliaria Moratalaz. "En mi antigua vivienda me ten¨ªa que meter en una reforma y ten¨ªa un dinero ahorrado". Hace dos a?os que visit¨® por primera vez la casa. Entonces costaba 365.000 euros, ha negociado con el vendedor un descuento adicional de 20.000 euros, y finalmente la ha comprado por 265.000 euros, 100.000 menos.

Es el ¨²nico miembro de la familia que trabaja y por eso ha tenido que echar cuentas. "Voy a alquilar mi antiguo domicilio, si no me tendr¨ªa que ajustar mucho el cintur¨®n para poder pagar la letra". Y quiz¨¢ no le habr¨ªan concedido la hipoteca. Aunque su n¨®mina est¨¢ domiciliada en ING Direct, la entidad holandesa rechaz¨® la operaci¨®n. BBK le ha concedido una hipoteca de 220.000 euros. En la entidad vasca el n¨²mero de hipotecas a particulares ha crecido, en tasa interanual, un 5,6% hasta septiembre.

Alfredo es de los que creen que los precios van a seguir bajando un poco m¨¢s, sobre todo la vivienda de segunda mano.

Precios estables

Pero lo cierto es que la ca¨ªda de precios empieza a tocar el fondo. "Los ajustes necesarios para reactivar el sector ya se han producido y estamos en un periodo de estabilizaci¨®n, con lo que no habr¨¢ m¨¢s bajadas significativas, aunque puede haber peque?os goteos", se?alan en Tecnocasa.

El precio de la vivienda de segunda mano en Espa?a ha bajado un 34,61% desde el segundo semestre de 2007, seg¨²n el informe que elabora esta firma junto con la Universidad Pompeu Fabra de Barcelona. El precio del metro cuadrado est¨¢ ahora en los mimos niveles de 2005. En Madrid, el precio de la vivienda usada ha ca¨ªdo algo m¨¢s: un 38,18%

Con el precio de las casas usadas ya estabilizado se prev¨¦ que no baje de los 2.200 euros por metro en 2010, seg¨²n fotocasa.es, portal en el que desde enero han crecido las b¨²squedas un 30%.

Comprador y vendedor vuelven a verse las caras. En septiembre se realizaron en Espa?a 37.621 compraventas de viviendas, de las que 20.123 eran nuevas y 17.498 usadas. Este dato supone un descenso del 17,2% respecto al mismo mes del a?o anterior y del 28,8% en lo que va de a?o. Aunque, comparado con agosto, repunta: representa un aumento del 10,6%, seg¨²n los datos del INE publicados esta semana. En Madrid se vendieron 5.218 viviendas.

En las agencias de Look & Find lo han notado. "Las operaciones de compraventa han crecido de forma paulatina en los tres primeros trimestres del a?o, con una tasa acumulada del 22%".

Desde junio, la media de d¨ªas transcurridos entre la salida al mercado y la venta de una vivienda en Madrid ha sido de 97 d¨ªas, 51 d¨ªas menos que hace un a?o (148 d¨ªas). La media nacional ha disminuido en 35 d¨ªas. Ayuda el hecho de que ahora las agencias inmobiliarias no captan nada que no est¨¦ en precio. No pierden el tiempo.

La vivienda de segunda mano que m¨¢s se vende en Madrid tiene una superficie de unos 60 metros y dos habitaciones.

Aliviar el 'stock'

Los pisos de obra nueva tambi¨¦n se vuelven a vender. Dos ejemplos: en septiembre, Foro Consultores coloc¨® 1.000 casas en toda Espa?a, mientras que el a?o anterior s¨®lo vendieron 300. "En el primer trimestre del a?o vendimos lo mismo que en todo el a?o anterior", dice Carlos Smerdou, consejero delegado de la consultora. Acciona Inmobiliaria vend¨ªa una vivienda a la semana en marzo de 2008, mientras que en mayo de este a?o ya era una al d¨ªa. En agosto se vend¨ªan dos pisos al d¨ªa y en septiembre, tres diarios.

Hay m¨¢s visitas a las promociones y se materializan en m¨¢s compras. "Yo lo achaco a la bajada de precios y a la reducci¨®n del 25% de la cuota hipotecaria, que hace que el esfuerzo para acceder a una vivienda se haya reducido casi a la mitad", se?ala Smerdou.

Las rebajas en los precios de las casas nuevas tambi¨¦n tienen poco recorrido, sobre todo en el norte de Madrid, donde ya se han producido descuentos de entre el 15% y el 20%. En el sur las correciones han alcanzado el 30%, pero a¨²n pueden bajar un 5% m¨¢s en los pr¨®ximos seis meses, se?ala Nicol¨¢s Llari de Sangen¨ªs, director general de residencial y entidades financieras de CB Richard Ellis. El presidente de la patronal de los promotores (APCE), Jos¨¦ Manuel Galindo, es rotundo: "Tras dos a?os de crisis, el sector ya se ha ajustado en cuanto a precios y el a?o va a terminar marcando tendencia".

Lo que est¨¢ claro es que los promotores no parecen estar dispuestas a vender por debajo del precio de hipoteca. No van a perder dinero. Los compradores tampoco. En las promociones se venden los ¨²ltimos pisos muy por debajo del precio al que compraron los primeros habitantes. Por eso, son muchos los que prefieren perder el 10% de entrada, renunciar al piso antes de escriturar, y comprar en otra promoci¨®n distinta o negociar con la promotora para que aplique el descuento actual.

El problema es que bancos y cajas de ahorros siguen sin ponerlo f¨¢cil, sobre todo si la vivienda no pertenece a su cartera. El grifo no est¨¢ abierto, "aunque si se cumplen una serie de requisitos, como trabajo estable y ahorros que supongan entre el 20% y el 30% del valor de tasaci¨®n del inmueble, el cliente no tiene grandes dificultades en conseguir financiaci¨®n", se?alan en Tecnocasa. Y es que "la mayor parte de los bancos no dan m¨¢s del 80% y los que lo hacen obligan a presentar aval y a firmar seguros y tarjetas", se?alan en Facilisimo.com. Condiciones que no re¨²nen todos los potenciales compradores de vivienda.

"Hemos detectado una nueva aproximaci¨®n de las entidades a las agencias inmobiliarias, transmiti¨¦ndonos que vuelven a estar interesados en conceder hipotecas", a?aden en Look & Find.