Adi¨®s al pr¨®spero 'boom' del ladrillo
Con la Ley de Econom¨ªa Sostenible se deja atr¨¢s un modelo basado en la especulaci¨®n de la vivienda y se apuesta por rehabilitar y alquilar
Adi¨®s al reinado sin precedentes del ladrillo. Frente a la excesiva construcci¨®n de viviendas de la ¨²ltima d¨¦cada, m¨¢s rehabilitaci¨®n y m¨¢s alquiler. ?sta es la receta con la que se ha cocinado el anteproyecto de Ley de Econom¨ªa Sostenible, aprobado hace una semana por el Consejo de Ministros.
Una bater¨ªa de medidas, algunas ya anunciadas meses antes, que buscan contrarrestar el excesivo peso de la construcci¨®n residencial y evitar el crecimiento desequilibrado. "No podemos seguir con un modelo basado en la construcci¨®n residencial, que ha supuesto m¨¢s del 12% del crecimiento del pa¨ªs en la ¨²ltima d¨¦cada, responsable de un endeudamiento de las familias y empresas superior al 30% del producto interior bruto (PIB), y causante de la mitad de la p¨¦rdida de empleo en los ¨²ltimos 18 meses", se?alaba esta semana en el Congreso el presidente del Gobierno, Jos¨¦ Luis Rodr¨ªguez Zapatero.
Muchos han visto en las deducciones por compra de vivienda el caldo de cultivo del 'boom' y la especulaci¨®n
La Ley del Suelo de 2007 se cambia para evitar la p¨¦rdida de valor de algunos suelos en manos de entidades financieras
Aun as¨ª, la vivienda seguir¨¢ teniendo un papel importante, pero "hay que normalizar la construcci¨®n de casas", seg¨²n Zapatero. La ley no da la espalda por completo a la construcci¨®n "porque es imprescindible para hacer frente al problema del paro en Espa?a y ser¨ªa un error", se?ala Eugenio Recio, profesor honorario de ESADE.
Las medidas, la mayor¨ªa fiscales, "son buenas", "van en la buena direcci¨®n", pero "son cambios marginales", "excesivamente blandas", "un caj¨®n de sastre", comparten los expertos consultados. "Nadie comprar¨¢ ni alquilar¨¢ una vivienda por esta normativa, no cambiar¨¢ la vida de nadie", dice el economista de la Universidad de Barcelona Gonzalo Bernardos.
Para empezar, se dice adi¨®s a la deducci¨®n generalizada por adquisici¨®n de vivienda para los que compren a partir de enero de 2011. S¨®lo se mantiene para las rentas m¨¢s bajas (inferiores a 17.707 euros anuales). A partir de esa fecha perder¨¢n la deducci¨®n el 75% de los potenciales compradores de casas.
?Conseguir¨¢ esta medida estimular la compra de viviendas en los pr¨®ximos 12 meses? Algo s¨ª. "Tiene la voluntad de que se vendan m¨¢s casas hasta finales de 2010", se?ala Fernando Rodr¨ªguez-Avial, presidente de Testa, la sociedad patrimonialista de Sacyr Vallehermoso.
Deducci¨®n y burbuja
"Va a adelantar la compra de unas 150.000 viviendas, dejando el actual stock de 1,1 millones en unas 950.000 viviendas, y en este sentido la medida va a estimular la demanda", explican fuentes del sector. Puede ser un efecto llamada y "a mediados de 2010 se producir¨¢ un punto de inflexi¨®n, ya que coincidir¨¢n el fin de las desgravaciones y del plazo ampliado de dos a?os de la cuenta vivienda", dice el economista Julio Gil.
Para otros, el aumento de compras ser¨¢ marginal. "No he conocido a nadie que cuando compra una vivienda tenga en cuenta el dinero que le devolver¨¢n v¨ªa desgravaci¨®n", apunta Bernardos.
La eliminaci¨®n de la deducci¨®n por compra de vivienda para las rentas m¨¢s altas no ha dejado indiferente a nadie. Muchos han visto en esta ventaja fiscal el caldo de cultivo del boom y la especulaci¨®n inmobiliaria. "La burbuja se ha creado por estas ventajas a la compra", se?ala el profesor de ESADE.
El Gobierno considera que estas deducciones, lejos de facilitar el acceso a la vivienda, han contribuido al aumento de los precios y al exceso de oferta.
Para otros, es un sinsentido dif¨ªcil de entender. "Esta medida produce el efecto contrario, no estimula la demanda necesaria para absorber el stock, ni genera nueva actividad y empleo", seg¨²n Julio Gil. "Quitar la deducci¨®n por compra de vivienda retrae la demanda y es una barbaridad", dice Bernardos, para quien la ley es "marketing puro, humo".
Si el stock no se vende, no hay soluci¨®n. Y por eso, el Ministerio de Vivienda prorrogar¨¢ un a?o m¨¢s las medidas transitorias del Plan de Vivienda 2009-2012, que conclu¨ªan el pr¨®ximo 31 de diciembre, destinadas a facilitar la conversi¨®n del excedente de viviendas libres en protegidas.
?Y a partir de enero de 2011? No habr¨¢ deducciones para todos, pero el escenario parece que cambia: econom¨ªa m¨¢s recuperada, aumento del nivel de confianza, tipos de inter¨¦s estancados y precios un 30% m¨¢s bajos, seg¨²n los expertos.
- Alquiler. Si se trata de buscar alternativas, "el stock puede dedicarse al alquiler", se?ala Antonio L¨®pez, de la asociaci¨®n de consumidores CecuMadrid. "La pol¨ªtica especulativa desarrollada en el sector de la vivienda, responsable en parte de la burbuja, hay que extinguirla y equilibrar el mercado del alquiler con el de la vivienda".
Y es que la mayor¨ªa de los expertos ven en el arrendamiento una posible salida al gran volumen de casas sin vender. Para fomentarlo, van a tener el mismo tratamiento fiscal la compra y el alquiler. Hasta ahora, s¨®lo los inquilinos con rentas inferiores a 12.000 euros pod¨ªan deducirse el 10,05% de los pagos. Ahora, el l¨ªmite se coloca en los 17.707 euros. Para los propietarios se eleva del 50% al 60% el porcentaje de deducci¨®n en la declaraci¨®n de la renta, y se reduce de 35 a 30 a?os la edad del inquilino para poder estar exento al 100% de las rentas del alquiler. Algo poco comprensible, dado que la edad de emancipaci¨®n en Espa?a supera la treintena. "S¨®lo le veo un sentido econ¨®mico, y es el de contrarrestar el gasto que supone el resto de medidas", se?ala Gil. Es m¨¢s, con el paro, la emancipaci¨®n se va a retrasar a¨²n m¨¢s, hasta los 35 a?os, seg¨²n Concha Os¨¢car, consejera delegada de Lazora.
Estos "premios" fiscales podr¨ªan sacar a la luz un porcentaje importante de alquileres sumergidos. Actualmente, m¨¢s de la mitad de los contratos de alquiler son fraudulentos, seg¨²n Jos¨¦ Mar¨ªa Mollinedo, secretario general de la Asociaci¨®n de los T¨¦cnicos de Hacienda. Ya en 2006, con los incentivos al propietario, los alquileres no declarados bajaron cuatro puntos en Madrid, del 60% al 56%.
Deducciones buenas, pero que no convencen. Los expertos no creen que el parque de viviendas en alquiler (del 13%) se ponga a la altura del resto de pa¨ªses europeos (ronda el 40%). "Es una medida populista que pone un parche al problema, es una medida coyuntural, no estructural, que no producir¨¢ efectos sostenibles", se?ala Gustavo Rossi, consejero delegado de la compa?¨ªa Alquiler Seguro.
Lo que fomenta el alquiler de viviendas es el "aumento de la oferta y de inversores que pongan patrimonio en alquiler. Los incentivos ayudan a que los inquilinos puedan pagar mejor la renta, pero no resuelve el problema", dice Os¨¢car.
Suelo y bancos
Adem¨¢s, la ley echa una mano a las entidades financieras y promotores con suelos en cartera para evitar la depreciaci¨®n de los mismos. Incluye una disposici¨®n final que modifica la Ley del Suelo de 2007, acusada de depreciar el valor del suelo y que entrar¨¢ en vigor el 1 de enero de 2010. Ampl¨ªa el plazo de tres a seis a?os durante el cual podr¨¢n valorarse los suelos (con planeamiento aprobado y en plazo), con los par¨¢metros de la ley anterior, m¨¢s favorable, ya que permit¨ªa incluir las expectativas urban¨ªsticas.
En el cap¨ªtulo empresarial, la reforma de la Ley de Contratos del Sector P¨²blico obliga a las administraciones a abonar el pago en los 30 d¨ªas siguientes a la expedici¨®n de las certificaciones de obras a partir de 2013. Tambi¨¦n se regula un plazo m¨¢ximo de 60 d¨ªas para el pago a peque?as empresas y aut¨®nomos por parte de cualquier contratador. Suponen un soplo de aire fresco. "El cobro es una de las lacras, porque se dilata en el tiempo y est¨¢ estrangulando a muchas empresas que de esta forma podr¨¢n continuar con su actividad", se?ala Jes¨²s Pa?os, presidente del Colegio de Aparejadores de Madrid.
A partir de enero de 2010 se crear¨¢ el Fondo para la Econom¨ªa Sostenible, dotado con 20.000 millones de euros, gestionado por el Instituto de Cr¨¦dito Oficial (ICO) y cofinanciado al 50% por las entidades. Se destinar¨¢ a la financiaci¨®n de distintos proyectos, entre ellos los de rehabilitaci¨®n de edificios y viviendas, uno de los cap¨ªtulos estrella de la Ley de Econom¨ªa Sostenible.
IVA reducido y deducci¨®n para reformar mi casa
Por fin, quien reforme su casa tendr¨¢ incentivos fiscales. Aunque no de forma generalizada. Las reformas que supongan la sustituci¨®n de las instalaciones de electricidad, agua, gas u otros suministros, as¨ª como las obras de rehabilitaci¨®n energ¨¦tica y las que favorezcan la accesibilidad para las personas con movilidad reducida, podr¨¢n aplicar el IVA reducido del 7% (en lugar del 16%), hasta ahora exclusivo a los trabajos de alba?iler¨ªa.
Y, adem¨¢s, se crea una nueva deducci¨®n en el IRPF del 10% para quien acometa este tipo de obras en su vivienda habitual antes del 31 de diciembre de 2012. Se van a beneficiar las rentas inferiores a 24.107 euros y no podr¨¢n desgravarse m¨¢s de 3.000 euros. Ambas medidas -rebaja del IVA y deducci¨®n en el IRPF- supondr¨¢n un coste para las arcas p¨²blicas de 800 millones de euros.
En general, el cambio ha sido bien recibido, aunque con peros. "Debido a la actual crisis econ¨®mica las comunidades de propietarios est¨¢n aplazando las reformas necesarias o de car¨¢cter suntuario, pero los incentivos fiscales pueden animar a reactivar e impulsar el sector de la rehabilitaci¨®n de viviendas", se?alan en el Colegio de Administradores de Fincas de Madrid.
Las medidas fiscales que reducen el IVA al 7% para obras de rehabilitaci¨®n son una reivindicaci¨®n muy demandada por este colectivo, pero reconocen que su aplicaci¨®n es limitada. "Teniendo en cuenta que la antig¨¹edad media de las fincas es de 35 a?os, demandamos que en un futuro pr¨®ximo tambi¨¦n se establezca para obras de conservaci¨®n menores, como limpieza de fachadas o arreglo de cubiertas".
Hay que tener en cuenta que en Espa?a existen 5,6 millones de viviendas obsoletas construidas antes de los a?os sesenta, el 23% del parque total, seg¨²n la consultora Aguirre Newman.
Todo lo que sea una reducci¨®n de los tipos impositivos es bueno para el sector de las reparaciones, pero "¨¦sta es insuficiente, ya que deber¨ªa ser generalizada para cualquier tipo de reparaciones. No se entiende por qu¨¦ s¨®lo se aplica a unos casos concretos, que adem¨¢s est¨¢n demasiado condicionados. Lo id¨®neo ser¨ªa generalizarlo, como ha ocurrido en otros pa¨ªses de la Uni¨®n Europea, como por ejemplo Francia, donde el IVA para todas las reparaciones es del 5,5%", se?ala Jaime As¨²a, director general de Reparalia.
La Confederaci¨®n Nacional de la Construcci¨®n (CNC), patronal que engloba a las principales asociaciones del sector, ven¨ªa demandando desde hace un a?o la bajada del IVA y la adopci¨®n de medidas que impulsen esta actividad, como contrapartida al par¨®n de la edificaci¨®n residencial. Hoy, la rehabilitaci¨®n supone el 19% del sector, muy inferior a la media europea.
Adem¨¢s, la reforma de la ley hipotecaria ayudar¨¢ a impulsar este tipo de obras, ya que contempla la regulaci¨®n del cr¨¦dito refaccionario, para que puedan utilizarse sistemas de garant¨ªa similares a los de la hipoteca. Permite la firma electr¨®nica y no requiere de escritura p¨²blica.
Aunque las deducciones para reformas pod¨ªan haber ido m¨¢s all¨¢, sirven para impulsar un negocio que podr¨¢ absorber a parte de los parados del sector de la construcci¨®n. "Si hay m¨¢s reformas se potenciar¨¢n otros sectores, lo que provocar¨¢ un efecto cadena y puestos de trabajo a corto plazo", se?ala el economista Julio Gil.
Acicates para la rehabilitaci¨®n de edificios y cascos antiguos
La renovaci¨®n y rehabilitaci¨®n de n¨²cleos urbanos est¨¢n destinadas a convertirse en la v¨¢lvula de escape para la econom¨ªa en general y para el sector de la construcci¨®n en particular. La rehabilitaci¨®n es vista como el redentor a corto plazo. Dice la ministra de Econom¨ªa y Hacienda, Elena Salgado, que la medida que tendr¨¢ m¨¢s impacto a corto plazo ser¨¢ la de viviendas, porque va a contribuir a crear empleo y a mantenerlo. "La rehabilitaci¨®n reduce la ocupaci¨®n del suelo, la amenaza a los entornos naturales y genera empleo", dice el Gobierno.
Ha sido el patito feo del sector, pero ahora calienta motores. Se espera que algunas empresas se reciclen y especialicen en la rehabilitaci¨®n. De hecho, ya est¨¢ sucediendo. En el Colegio de Aparejadores de Madrid los visados de rehabilitaciones han crecido un 17% sobre el total de las obras visadas respecto al a?o anterior. Aunque es complicado que un subsector como la rehabilitaci¨®n consiga tener el mismo protagonismo que la obra nueva. "Si se consolida el peso de la construcci¨®n en el PIB en un 7,5%-8%, la rehabilitaci¨®n deber¨ªa representar un 4%, acerc¨¢ndose a la media europea". Esta rehabilitaci¨®n urbana supone la reforma de la urbanizaci¨®n o de las dotaciones y la rehabilitaci¨®n de edificios, especialmente los de uso residencial, por abandono o desafectaci¨®n de instalaciones o deslocalizaci¨®n de actividades privadas y p¨²blicas, y degradaci¨®n del tejido urbano.
- Los programas, planes y dem¨¢s instrumentos ordenadores de la rehabilitaci¨®n de construcciones y edificios, adem¨¢s de contenerse en planes de ordenaci¨®n urban¨ªstica, pueden aprobarse de forma independiente y tienen los mismos efectos que los planes de ordenaci¨®n urban¨ªstica.
- Puede establecerse la ejecuci¨®n privada de la rehabilitaci¨®n por empresas que, individualmente o agrupadas y sustituyendo a la propiedad del inmueble, asuman la realizaci¨®n a su costa de la totalidad de las obras a cambio de la cesi¨®n de una parte determinada del edificio rehabilitado.
- Las Administraciones, local, auton¨®mica y estatal, colaborar¨¢n para elaborar censos de construcciones, edificios y viviendas desocupados y de los necesitados de mejora o rehabilitaci¨®n. Tambi¨¦n, mapas de ¨¢mbitos urbanos obsoletos y desfavorecidos.
- Los usuarios de viviendas o locales donde se realicen obras de rehabilitaci¨®n tendr¨¢n derecho al realojo en otra vivienda o local que est¨¦ disponible en el propio edificio o, cuando no exista esta posibilidad, a una compensaci¨®n econ¨®mica.
- Si es la Administraci¨®n la que obliga a rehabilitar por razones de seguridad o para reducir los consumos de agua y energ¨ªa, deben ser obligatoriamente costeadas por los propietarios de la comunidad (excepto los propietarios con ingresos anuales inferiores a 2,5 veces el Indicador P¨²blico de Renta de Efectos M¨²ltiples, salvo que el coste de las obras no supere el 33% de los ingresos de la unidad familiar).
- Cuando el suelo, partes de pisos o locales, espacios libres o de dominio p¨²blico sean imprescindibles para instalar un ascensor se declarar¨¢ necesaria su expropiaci¨®n en beneficio de la comunidad de vecinos. No es computable a efectos del volumen edificable.
Tu suscripci¨®n se est¨¢ usando en otro dispositivo
?Quieres a?adir otro usuario a tu suscripci¨®n?
Si contin¨²as leyendo en este dispositivo, no se podr¨¢ leer en el otro.
FlechaTu suscripci¨®n se est¨¢ usando en otro dispositivo y solo puedes acceder a EL PA?S desde un dispositivo a la vez.
Si quieres compartir tu cuenta, cambia tu suscripci¨®n a la modalidad Premium, as¨ª podr¨¢s a?adir otro usuario. Cada uno acceder¨¢ con su propia cuenta de email, lo que os permitir¨¢ personalizar vuestra experiencia en EL PA?S.
?Tienes una suscripci¨®n de empresa? Accede aqu¨ª para contratar m¨¢s cuentas.
En el caso de no saber qui¨¦n est¨¢ usando tu cuenta, te recomendamos cambiar tu contrase?a aqu¨ª.
Si decides continuar compartiendo tu cuenta, este mensaje se mostrar¨¢ en tu dispositivo y en el de la otra persona que est¨¢ usando tu cuenta de forma indefinida, afectando a tu experiencia de lectura. Puedes consultar aqu¨ª los t¨¦rminos y condiciones de la suscripci¨®n digital.
