Las oficinas recuperan fuelle

Despu¨¦s de muchos meses de cifras negativas, el mercado de oficinas comienza a salir del t¨²nel y a mostrar indicios de recuperaci¨®n. Durante el primer trimestre del a?o se han contratado m¨¢s de 82.000 metros cuadrados de oficinas en Madrid, lo que representa un 73% m¨¢s que en los tres primeros meses de 2009. En Barcelona, el porcentaje de crecimiento ha sido similar, seg¨²n los datos que se reflejan en los informes de las consultoras Aguirre Newman y BNP Paribas Real Estate.

A pesar de estos s¨ªntomas de mejor¨ªa, los analistas no echan las campanas al vuelo y hablan de prudencia hasta ver qu¨¦ pasa en los pr¨®ximos trimestres. Aun as¨ª, se muestran esperanzados en que la demanda se desperece y las oficinas empiecen a ser fuente de buenas noticias.

La contrataci¨®n de sedes corporativas es un indicador m¨¢s de la confianza empresarial. Las oficinas reaccionan antes que la econom¨ªa

Lo que se encuentra parado es el mercado de inversi¨®n inmobiliario, seg¨²n Cushman & Wakefield (C&W). A pesar de ello, y "arrojando un poco de luz", esta consultora sostiene que hay fondos extranjeros con capacidad para invertir y sociedades familiares locales interesadas en el sector de oficinas, "por lo que es de esperar que, a pesar del anodino comienzo del ejercicio, veamos operaciones importantes a lo largo del mismo". C&W precisa que la mayor demanda de alquiler se concentra en las oficinas de tama?o medio -ninguna de tama?o superior a los 10.000 metros-, lo que indica que son las pymes las m¨¢s activas.

Uno de los m¨¢s optimistas es Javier Garc¨ªa Mateo, director de An¨¢lisis e Investigaci¨®n de Mercados de Aguirre Newman, que resalta la importancia de este aumento en el alquiler de oficinas al considerarlo "un indicador adelantado de la situaci¨®n econ¨®mica, al igual que la matriculaci¨®n de veh¨ªculos".

Este experto asegura que la contrataci¨®n de sedes corporativas es un indicador m¨¢s de la confianza empresarial y hace notar que hist¨®ricamente se ha visto que las oficinas reaccionan antes que la econom¨ªa, habiendo en Espa?a una relaci¨®n entre la contrataci¨®n y el producto interior bruto (PIB). Aunque esta correlaci¨®n no es inmediata, "se tiene que trasladar a la econom¨ªa real y suele darse un desfase de entre 6 y 12 meses, lo que hace pensar que esta cifra se reflejar¨¢ en el PIB entre el tercer trimestre de este a?o y el primero de 2011", aclara.

Ilan Dalva, director de Oficinas de BNP Paribas Real Estate, tambi¨¦n se encuentra en el grupo de los que ven la botella medio llena, aunque reconozca que "si la cifra es extraordinaria es porque el primer trimestre de 2009 y, en general, todo el a?o pasado fue realmente malo". Pese a todo, no puede evitar ser optimista. Y lo es porque no se basa exclusivamente en los n¨²meros, "que son fr¨ªos", sino en las numerosas llamadas que recibe su departamento y el inter¨¦s que demuestran las empresas.

M¨¢s cauto se muestra Edward Farrelly, director de Investigaci¨®n de Mercados de CB Richard Ellis (CBRE), aunque admite que "parece que est¨¢ despertando la demanda, tambi¨¦n es cierto que las operaciones llevaban mucho tiempo gest¨¢ndose". Advierte que al "hacer comparaciones trimestrales siempre hay mucha volatilidad, y hace notar que estamos hablando de absorci¨®n bruta y no neta, que es la que mide la expansi¨®n". Explica que cuando los precios son atractivos aumentan la absorci¨®n, "pero si contratan 10.000 metros y dejan otros 10.000, o incluso 15.000, no hay expansi¨®n en el mercado".

Menos metros y m¨¢s eficientes

Jos¨¦ Miguel Seti¨¦n, director de Oficinas de Jones Lang LaSalle, tambi¨¦n se decanta por la cautela. Hace hincapi¨¦ en que la contrataci¨®n ha crecido en estos seis meses -el ¨²ltimo trimestre de 2009 tambi¨¦n subi¨®-, no porque la gente quiera m¨¢s espacio, sino para ahorrar: buscan menos metros, oficinas m¨¢s eficientes, e incluso agrupar distintas sedes en un mismo enclave, como es l¨®gico en tiempos de crisis.

Pero qu¨¦ ha ocurrido para que la contrataci¨®n haya despegado entre enero y marzo, cuando no suele ser el mejor trimestre de un ejercicio. Pues, en opini¨®n del representante de Jones Lang LaSalle, "la gran diferencia que estamos viendo es el regreso al mercado de compa?¨ªas de cierto tama?o totalmente ausentes en 2009". Afirma que han crecido de forma significativa las operaciones de gran volumen, con una decena de firmas por encima de los 3.000 metros, cuando el a?o pasado por estas fechas s¨®lo se hab¨ªa cerrado una. Cita como ejemplo los 7.000 metros alquilados en M¨¦ndez ?lvaro, las dos operaciones de 5.000 metros de Las Tablas y Manoteras, o los espacios de 3.000 y 2.000 metros que se han alquilado en Juli¨¢n Camarillo. Adem¨¢s, parece que el segundo trimestre puede ir en la misma l¨ªnea, tras el alquiler de 15.000 metros por parte de AENA en Pegaso City.

Y la demanda se est¨¢ animando, en opini¨®n del directivo de la divisi¨®n inmobiliaria de BNP Paribas, debido a la mayor confianza empresarial. Dalva apunta que las compa?¨ªas "tienen ahora una visi¨®n m¨¢s clara de su estrategia corporativa, saben d¨®nde est¨¢n y d¨®nde van a ir, despu¨¦s de un 2009 que ha sido de reestructuraci¨®n interna. Tienen decidido su futuro para los pr¨®ximos tres a cinco a?os, tras los ERE: si van a crecer o decrecer".

Buen momento para alquilar

Aunque, sobre todas las cosas, los expertos est¨¢n de acuerdo en que se alquila porque es un buen momento para hacerlo. Los inquilinos tienen la sart¨¦n por el mango, ya que los precios han bajado mucho, una media del 30% en el ¨²ltimo a?o y medio, unido a que los propietarios son ahora m¨¢s flexibles a la hora de negociar. Y es que no s¨®lo se recortan las rentas, sino que se aumentan los periodos de carencia, que en algunos casos llegan a los tres meses, se conceden ayudas para facilitar la implantaci¨®n, y se aceptan contratos m¨¢s largos.

Por esto, las compa?¨ªas aprovechan para hacerse con una sede mejor. Han pasado de reformar sus sedes, como hac¨ªan el a?o pasado, a dar el salto, animados por la oferta nueva, que existe en todas las zonas, y los numerosos inmuebles de segunda mano en buen estado que se han quedado vac¨ªos por la reducci¨®n de plantilla.

Dicha circunstancia, y el hecho de que no haya oferta nueva en ciernes -no se ha comenzado ning¨²n proyecto desde 2008-, hace pensar a las consultoras en un ajuste paulatino de la oferta y la demanda. Ello implicar¨ªa que los precios empezar¨ªan a estabilizarse. De hecho han bajado m¨¢s ligeramente y el porcentaje de espacios vac¨ªos crece a un ritmo menor. "Para que suban har¨¢ falta que las compa?¨ªas tengan de nuevo necesidad de crecer", sentencian en Jones Lang LaSalle.